万达转型轻资产 首只类REITs互联网金融产品将落地

　　21世纪经济报道获悉，万达首只类REITs互联网金融产品即将落地，这意味着万达的轻资产转型将迈出重要一步。

　　据21世纪经济报道了解，上述产品名为“稳赚1号”万达广场众筹项目，基础资产是万达商业地产2015年新开工，且在2016年开业的只租不售的国内城市商业广场项目，项目期限为7年。尚不清楚此次计划募集的具体规模。

　　该款产品认购金额最少1000元，最高为100万元，产品预期年化收益率将超过12%。其中收益来自两部分：租金收益预期年化6%，每年发放；物业增值收益预期年化6%，退出时一次性发放。

　　轻资产化转型

　　按照万达集团董事长王健林的设想，未来五年，万达将从重资产的房地产企业转型成轻资产的商业投资服务公司：未来投建万达广场，万达不出资金，只负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。

　　此前已有媒体报道，为了配合万达的轻资产化转型，金融集团业务定位是互联网金融和准REITs。万达集团正同时在上海自贸区商谈准REITs权证交易平台细节。若监管部门批准，万达集团实现离岸准REITs，面向境内和境外发行。

　　万达计划凭借准REITs类轻资产模式，“在五年之内做到足够大，彻底排斥掉竞争对手”，并“发展中小城市”，到2020年开业400-500个万达广场，到2025年开业1000个万达广场。与之对比，过去万达利用重资产模式在全国开业109座万达广场，成为全球规模最大的商业地产企业，花费了接近十年。

　　互联网金融先行一步

　　住宅地产老大万科同样在进行轻资产化摸索，“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”已于4月22日被证监会受理。

　　而万达这边，互联网金融版的类REITs产品则先行了一步。该款“众筹项目”将于2015年6月12日至15日在快钱平台上发售。

　　万达为产品提供了两种流动性解决方案：转让或机构收购。项目成立三个月后投资人可以在快钱信息平台上进行报价转让。不过转让流动性仍有待观察。

　　万达也同时为此款产品预留了上市通道。据21世纪经济报道了解，按照万达的计划，项目包括两种退出方式：项目上市到期或持有至7年到期。

　　一位万达内部人士告诉21世纪经济报道，这款类REITs如果上市将面临价值重估，投资者所持份额类似万达原始股票，增值空间较大。

　　收益率较高

　　值得注意的是，万达这款投向商业地产的类REITs产品收益率达到12%，接近北美地区REITs的收益率水平。

　　有研究显示，近二十年来，北美地区的REITs收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs的平均收益最低(7.6%)。

　　中国版REITs长期以来难以大面积落地，除了受流动性、税收政策等限制，也受困于中国较低的住宅地产租金收益率。

　　海通证券研报认为，海外REITs主要持有以家用住宅为代表的住宅地产和以写字楼和零售商场为代表的商业地产。从国内实际情况来看，北上广深一线城市的住宅地产租金回报率仅2%，对投资者吸引力太低；商业地产一般毛收益率在5%到6%之间，已经高于部分美国REITs。如果能够选择优秀地产进行证券化，产品对投资者具备较强吸引力。

　　万达商业地产稳定的租金现金流亦为类REITs产品提供支撑。万达财报显示，2014年租金收入保持快速的增长，全年实现租金回款110.8亿元，同比增幅为32.7%，同期自持物业租金营业利润为67亿元。

　　万达租金收入占整体收入的比重也有了很大的提升，3年前，租金收入仅占7.4%，2014年上半年这一数据已提升到了22.3%。