金融资本助推房企跑马圈地 土地市场已被全面激活

　　6月第一周（6月1日-7日），土地市场温度骤升。

　　中指院数据显示，6月首周，重点监测房企共拿地18宗，总出让金高达271.50亿元。多幅地块以高溢价成交。6月3日华润华发联合体以总价87.95亿元拿下的上海闸北区09-03地块，刷新了上海今年的总价地王纪录。同日苏州年内首拍收金130亿，万科、华润、当代等房企均有斩获。

　　天津、南京、合肥、杭州、石家庄等城市6月还将推出大量优质地块。随着4、5月市场逐步回暖，土地市场已经燃起火焰。

　　泰禾集团华东区投资总监王显巍分析认为，近期土地市场的火热来自房企对未来长线看好、融资的通畅，以及长三角城市的资金聚集效应。

　　销售回暖的传导效应

　　从CRIC监测的300城土地成交情况来看，4月土地成交规模为近一年来最低点，5月成交面积开始触底回升，环比上升17.2%。其中一线城市涨幅最大。6月土地市场火力全开，前4天成交额超300亿元，土地成交集中于上海、苏州、成都、广州。

　　克而瑞研究中心分析师杨科伟指出，市场销售回升传导到土地市场投资回升，需要三个月。随着3·30政策及之后的降息、降准，市场成交量在4、5月出现了显著回升，土地市场也开始受到销售转好的影响而被全面激活。

　　以上海为例，截至5月31日，上海市商品住宅库存量虽然仍高达1251.99万平方米，但由于“红五月”行情的出现，市场去化速度已有所提高，去化周期缩短至10.89个月，短期内上海楼市去库存压力减轻，商品住宅基本面呈现反弹趋势。

　　据德佑链家研究部数据显示：2015年5月，上海市高端商品住宅（成交均价5万元/平方米以上）成交1153套，环比上涨40.1%，同比大涨5.3倍；成交面积20.3万平方米，环比上涨41.5%，同比上涨4.2倍。

　　市场回暖预期明朗，重塑开发企业信心，随着资金大量回笼和库存快速减少，拿地补仓布局下半年，成为眼下同等重要的事。

　　从供应端看，市场回暖意味着能以更好的价格卖出土地。随着各地土地供应计划落地，土地上市步伐加快。6月份将正式开始土地市场供需两旺的盛筵。

　　上海6月3日、4日连续两天，上海8幅地块成交面积23.86公顷，出让金收入141.38亿元。6月3日下午，苏州的土拍吸引了包括万科、碧桂园、华润置地、旭辉、世茂在内的58家房企及6名个人参与竞拍。除去9宗地以底价成交外，其余14宗均引得开发商竞相厮杀，其中最高溢价率达307%，整体溢价率48.62%也创历史新高。

　　六月首周房企融资282.91亿

　　房企加速抢地，也是融资顺畅带来的信心。

　　据中指院不完全统计，6月第一周有10家房企融资，总额高达282.91亿元。包括上实发展、万科、首开股份、招商地产、深振业等。其中3家定增、两家发中期票据、3家贷款、1家发公司债、1家供股。

　　上述融资的房企中，首开股份、万科与信达地产均出现在上周的上海、苏州土拍现场，但首开股份无一收获。万科以19.2亿元拿下苏州吴中经济开发区地块；信达地产则以44.2亿竞得广州广日电梯旧改商住地。

　　受A股持续牛市及房地产融资普遍顺利的影响，广州富力地产6月1日宣布，重新启动回归A股的准备，并已聘请相关中介机构开展相关工作。

　　上海中原研究咨询部高级经理龚敏指出，房企拿地，大部分是金融资本的助力。也因此，拥有金融资源的房企将成为今年土地市场的主角。据杭州业内人士透露，6月25日杭州主城区挂牌出让的2宗申花宅地，其购地单位正是中民投。

　　中原地产在研究报告中称，在房地产行业整体处于结构性过剩的背景下，不同城市间土地市场亦分化显著。一线城市和部分二线城市土地市场仍会量价齐升。优质地块的稀缺将导致一线城市土地成交出现更高溢价率。大部分二线城市受市场影响波动较大，开发商衡量利弊后，也会理性对待，不会出现太高溢价，底价成交仍是常态。

　　三线城市主要受限高额的库存和消化周期影响，市场销售不力，例如中山、徐州、无锡等城市4月消化周期依然在20个月以上。由于土地供过于求，政府从“有供有限”方面考虑，也在有意识减少土地供应。可以预计，三四线城市土地供应、成交大幅缩减，将沦为土地市场的弃儿。