商业地产之后：下一个被开发商追捧的“红海”是谁？

　　 如果要问哪个行业愈来愈得到国家的重视以及资本的追逐，物流行业肯定是其中一个。 

　　如果对商业地产失去了信心，但还眷恋地产行业，那物流地产或许是可以考虑的转型方向，当然也会是下一个红海。 

　　2014年，商务部出台《关于促进商贸物流发展的实施意见》，明确规定通过仓储用地税收减半等办法，支持物流行业的可持续发展，在此之前，普洛斯、阿里、万科、平安等大型公司均已布局这一领域。 

　　曾被认为是一片红海的物流行业，似乎迎来了另一个“黄金时代”。据统计，截至2014年5月，全国优质仓储物业平均租金已连续18个季度上涨，仓储物业投资回报率超过写字楼、购物中心及高档住宅，跃居物业市场第一，一线城市仓储物业租金在未来15个季度还将继续上涨。基于个人消费增长、电商崛起等所带来旺盛的物流仓储的需求，以及该产业稳定的收益、广阔的发展空间，越来越多的房企如万科、绿地、复星、华夏幸福，也基于自身专业开发优势，趁物流地产市场需求旺盛时期，积极进入、加快转型、拓宽盈利渠道，但效果尚需观察。 

　　资本争投物流领域　 

　　实际上，早在2002年左右，美国物流地产巨头普洛斯便进军中国，而以宝湾、宇培为典型代表的本土物流地产运营商在2005年左右加强在该领域市场的投资、布局力度。　 

　　DTZ戴德梁行的报告显示，除了积极在不同区域拿地，他们也瞄准了高端仓储业务，在借鉴普洛斯等外资企业的国际经验基础之上，纷纷利用新物业形态撬动市场增长点，中国物流地产渐具“一超多强”的市场格局。　 

　　由于国内电商业的发展，更多资本开始进入物流行业，互联网产业就早于地产商开始在物流领域布局。 

　　2011年开始，京东、苏宁先后通过重资产布局物流仓储，2013年，阿里巴巴联合银泰、复星、顺丰等共同组建“菜鸟网络”，希望通过大数据来实现仓配管理和物流智能化，从而为电子商务企业、物流公司、仓储企业、第三方物流服务商等各类企业提供平台服务。　 

　　据菜鸟网络称，这将是一张能支撑日均300亿，即年约10万亿网络零售额的智能骨干网络。目标是“让全中国任何一个地区做到24小时内送货必达”。　 

　　为了实现这一愿景，菜鸟网络在物流地产中加快了探索及布局的速度。菜鸟网络董事长马云于2014年前后，与海南省委书记就三亚国际旅游岛试验区接洽，推进物流仓储基地项目；此后又连续拜访吉林、河北省。菜鸟投资方之一、前任银泰投资董事长沈国军也曾在公开场合透露，菜鸟早先已经在杭州、金华、海宁、广州、天津等地市成功拿下地块　　

　　作为地产界老大，万科进军物流领域并不算早。2014年5月16日，万科借签约河北廊坊项目宣布进军物流地产。万科方面表示，希望借助新一届政府着力城市群规划下带来的产业重心转移、城市购物中心快速发展、电子商务的崛起，以及移动互联网消费的推动，迅速建立全国性物流网络平台。　 

　　2015年，万科物流地产业务作为独立事业部在集团内独立，5月，山东济南空港现代物流服务基地项目已正式签约；6月初，中铁物流集团与万科在北京达成战略合作协议；此外，万科贵阳龙里物流项目和武汉阳逻物流项目的建筑面积分别为10.1万平方米、7.6万平方米。　 

　　据相关机构统计，目前地产界除了万科、绿地、复星这样的大公司，一些园区类的开发企业也在转型做物流，如华夏幸福、东湖高新等。　 

　　物流也能轻资产？　 

　　在传统行业划分中，物流地产属于工业地产范畴，主要面向制造商、电商、零售商、物流公司等客户，以租金、管理费、服务费、土地升值等作为收入来源。　 

　　物流地产是典型的重资产运营。通常一个物流项目的培育期在3-5年，如果按照行业10%的回报率，等到物流项目收回投资，需10年之久。参与物流地产将占用企业较大的资金及精力。即使像万科这样资金实力雄厚的企业，如果完全靠自身资金投入，也是做不了几个物流项目的。　 

　　但在美国普洛斯模式下，通过与金融的对接，做到了轻资产运营。据中信证券研究，普洛斯的收益主要来自三大业务部门：地产开发部门、地产运营部门和地产基金管理部门。　 

　　其中，地产基金管理部门负责组织投资者募集资金、收购地产、设立基金，由普洛斯作为基金经理，管理基金及基金旗下的地产，从而获取基金管理费收入和基金分红收益。普洛斯地产基金主要通过向地产开发部门收购或是向第三方收购获取地产。　 

　　值得注意的是，基金管理部门的收入在主营业务收入中占了6%左右，但是贡献了14%左右的主营业务利润，是普洛斯盈利性最强的业务。 

　　据悉，万科物流将引入美国黑石集团作为股东，正是看中对方在全球房地产领域的物业收购、资产管理能力。在引入黑石基金战略投资者之后，万科有望实现普洛斯式轻资产模式：即万科开发物流项目，由黑石收购，进行基金化运作，万科保留项目长期运营权，收取部分管理费用，并坐享基金分红，也即万科的“小股操盘”模式。　 

　　DTZ戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊表示，对于物流市场的新来者，考验其市场竞争能力最为重要的两个问题，是客户资源以及拿地能力，尤其是拿地能力。　 

　　他认为，物流地产运营商在和地方政府商谈拿地之时，应该和其他企业组成一个联合体，以其他企业项目的物流服务配套商的身份出现。这些联合企业可以在当地投资一些重要项目，投资的项目既能够为地方政府创造符合期望的税收收入，也可以有效使用物流地产运营商所提供的服务。　　 

　　CRIC研究中心人士则指出，大型地产商在这方面有很大优势。物流地产属于工业地产的一类，土地来源于协议出让。企业能否取得优质的物流地块，很大程度上取决于政府对企业的认可度。以万科为例，万科较一般的中小房企明显具有优势，更受地方政府青睐。　 

　　其认为，在发展物流业务时，万科可加快建设服务于自身的分拨中心、集配中心和配送公司，反哺原来的主营业务住宅建造、社区服务、商业运营。在拥有全国化的物流基地网络后，万科再去用“互联网+”手段打造新兴商业模式，结合点更多，也更容易成功。