中国式”共享经济 “：旅游地产高空置率下的商机

　　导读：途家网创始人罗军称，此前他在海外旅行时发现，有一种“分享空闲房源”的模式正在海外兴起。2011年美国和欧洲100人中有37人不住在酒店里，而是选择了度假租赁，因此这一市场拥有很广阔的空间。逐年巨量投建，且保持高增幅的旅游地产，在3年后入住率均会剧减的规律下，空置房存量为房产共享提供了巨大空间。

　　“海南度假房3年后空置率超过60%，实际入住率不足30%，因为海南岛的房地产中的绝大部分房产都是外地人买的，几年新鲜劲一过，就没人愿意大老远地飞过去住一段时间了。” 重庆网宿科技CEO李增勇6月10日对21世纪经济报道记者说，这种现象并不只有海南独有，国内主要旅游城市都这样，房子成片成片地空置，“很度假”这个网络平台就是要让这些空置房产能流动起来，交换起来，让原本不可随意交换的房产使用权可以随时自由交易。

　　据易居中国发布的《中国旅游地产发展报告（2014-2015）》，2014年，中国旅游地产项目增加至7965个之多，比上年增加2666个，其中一半的项目是依托滨湖和山地资源来打造。

　　该《报告》显示，我国旅游地产的发展格局，主要集中在海南、云南、广东、上海，系我国旅游地产发展的核心区域；重庆、广西、福建、西安、吉林等地则构成了旅游地产发展的次核心区域。

　　逐年巨量投建，且保持高增幅的旅游地产，在3年后入住率均会剧减的规律下，空置房存量为房产共享提供了巨大的市场空间，2011年前后，途家网等房屋交易平台应运而生。

　　途家网是目前在国内房产共享领域的领导性品牌，该网相关负责人称，途家网创立于2011年底、定位中高端度假租赁市场的网站，在成立后用三年左右时间，与国内排名前30的绝大部分房地产开发商签署了合作协议，其口号为“早知有途家、何必住酒店”的口号。

　　途家网创始人罗军2014年在接受媒体采访时称，此前他在海外旅行时发现，有一种“分享空闲房源”的模式正在海外兴起。2011年美国和欧洲的住宿业总体收入中，有37%来自于度假租赁行业，营收额为850亿美元。也就是说100人中有37人不住在酒店里，而是选择了度假租赁，因此这一市场拥有很广阔的空间。

　　罗军认为，做度假租赁需要大量的空置房源以及庞大的自由行消费群体，而中国市场最具这两方面潜力。

　　商业模式递进

　　但是，市场规模巨大，并不意味着参与者就能立即分享到这块大蛋糕，目前国内主要房产共享平台中，除途家网及Airbnb外，其余房产共享平台大都未能获得巨量融资资金投入，且部分房产共享平台目前处于清淡运营状态。

　　网宿科技的“很度假”是一个房产共享界的新手，其网站于本周初才正式上线，其整合进的共享房产资源采用了“淘宝式”的自主开店模式。李增勇认为，目前国内的房产共享平台的商业思路均源自美国RCI公司，这家市值高达100亿美元的RCI公司的产业基础是分时度假，但中国因缺乏分时度假法律及房产信托这两个前提和基础，导致国内的分时度假无法推进。

　　此外，在此前几年的分时度假因多次出问题，已经在一定程度上被人视为骗局，这使得国内的房产共享平台在商业模式上，不得不规避“分时度假”这四个敏感字眼。

　　分时度假之后，是“美尔地产”的操作模式，曾在“美尔地产”有过任职经历的李增勇说，“美尔地产”的操作模式是，将国内旅游地产集纳在一个平台上对外销售及运营，但依旧未能解决入住率及使用率得到确切保障，以及使用权随时自由交换、流通的问题。

　　“途家做的是空置房、通过统一租赁过来、统一托管，出租后与房产业主按比例分成的方式来运营，其房源主要集中在各城市的CBD（中央商务区）及热点景区，且其客源主要来自携程等。”李增勇认为，途家网走的是资产变现这一条路。

　　在李增勇眼中，许多房屋共享平台都是浅层次的房屋共享，但“很度假”要做的是，将自己做成国内存量及空置旅游地产的“淘宝网”，或者是该领域的“银联”。

　　但是，如何解决不同等级的房产的互换是一个难以逾越的问题，譬如价值500元至800元一晚的三亚海景度假房，与偏远景区的三星级或三星级以下价值120元至150元的标准房如何互换？

　　“很度假”的解决方案是，“一个房间一个晚上”为一个基础交换单位，简称“房晚”。上述差别，参与者可以自由挂牌，三亚海景房可换3至5个其余某景区的标准房等，系统自动推荐出价相近的几个交换者，由交易者之间自行确定是否交换。

　　“很度假”的收费标准是，每个交易收取10元人民币。这与其他房产共享平台的盈利模式不同。李增勇承认，这一收费模式难以支撑该公司及平台正常运营，采用这一模式的原因在于，通过低收费快速聚集巨量房产及交换者入场，未来通过代理旅游地产的销售及推广，以及相关服务来获取收益。

　　目前“很度假”已经获得一些投资人认同，部分投资基金及投资人与该网站进行了多轮正式谈判。

　　对传统业者冲击不大

　　但是，上述信息显示，尽管“很度假”认为该公司未来发展前景异常诱人，可能获得爆发性增长机会，但其依旧面临跟途家网一样的问题，盈利模式的清晰度仍然不够，其主要利润来源仍需要进一步强化及发掘。

　　不过，与其他共享经济模式，特别是出行领域相比，房产共享对传统业者的冲击不大。

　　“我们不像与UBER（优步）、滴滴打车、快的打车等那样去动传统出租车市场和汽车租赁市场的奶酪”，李增勇6月10日说。

　　相反，未来房屋共享市场可能还会获得各地方政府及房产商的更积极支持，因为地方政府作为房产利益链中的土地供应商及税收获得者，会因为旅游地产的使用权交换升温，旅游地产的投资价值得到更多认同并提升，旅游地产的销售也会火爆起来。