解密REITs出炉始末：原本并非万科前海企业公馆项目

　　“前海REITs这只国内房地产信托基金，是从私募向公募的一次大的飞跃。”6月24日，深交所副总经理林凡在前海公募REITs金融创新高峰论坛上表示。过去几年，包括中信启航和苏宁云创两只私募REITs已在国内交易所挂牌。

　　6月8日，“鹏华前海万科封闭式混合型证券投资基金”（下称“前海REITs”）获证监会正式批准以个案试点成立，并将登陆深交所挂牌交易，被业内认为是国内首只公募REITs产品。

　　从另外一个角度，前海REITs将中国公募基金投资范围从原本的股票、债券、货币拓展至“第四类资产”REITs。

　　6月24日，林凡透露，前海REITs推出以后，有很多基金公司也已经开始找上门寻找相关机会。现在大家的积极性很高。

　　出炉始末

　　根据基金招募说明书，前海REITs将以不高于基金总资产50%的比例投资于万科前海企业公馆股权，以获取商业物业稳定的租金收益机会。此外，鹏华前海万科REITs还将以不低于50%的基金资产，投资于依法发行或上市的股票、债券和货币市场工具等。

　　事实上，国内首只公募REITs的投资标的原本并非万科前海企业公馆项目。

　　据前海金融控股有限公司（下称“前海金控”）资产运营部总经理邓钢6月24日透露，从2014年初开始，前海金控计划以前海的人才公寓（深圳市政府计划划拨前海旁边部分公租房作为人才公寓）作为标的资产来开展REITs的创新和试点，和鹏华基金开展合作，做了很多方案。彼时深圳市政府支持这一REITs试点。但是后来这个公寓在产权的归属和划拨方面需要进行一个规范流程，颇为费时，项目在实际推动过程中受制于此。

　　此后，方案有所调整。前海局决定从简单的项目开始做起，先进行REITs试点，于是优质资产前海企业公馆项目成为新的选择。前海局据此做出一个BOT招商方案，条件较为苛刻，预计需投资8亿元，运营期8年。“很多企业就不敢下手了，对自己的运营能力还是有所怀疑，最后还是万科胜出，拿到了这个项目。”邓钢表示。

　　“一直到2014年的8月份，借着深圳市证监局、中国证监会在落实前海金融创新15条政策的东风之下，我们找到了万科企业公馆这么一个优质的项目。”鹏华基金副总裁高鹏表示，彼时鹏华组织了由鹏华基金、鹏华资产组成的优秀项目小组操作该项目。

　　2014年12月，上述项目方案基本能够确定，但还有诸多问题需要摸索解决。“在没有相关法律规定的情况下，我们和证监会、深圳市证监局不断摸索，哪些地方可以突破现有的《证券法》和《基金法》的约束。”高鹏回忆。

　　2015年4月份，证监会对前海REITs进行了完整的受理。6月8日，该产品正式获批。

　　而万科在这一项目中也并不容易。

　　高鹏提及，前海REITs定价的过程经历了很长时间。万科去年发债是4.7%的利率，这个产品的收益率大概是8%，收益率很高。其中部分收益率是所有的参与各方通过这个产品的形式让渡给投资者的利益。

　　据万科相关人士称，从万科获取资金的角度而言，彼时万科资金充足，因此当时发出一个REITs基金，在万科内部面临很大的压力。但从大方向上万科坚定认可REITs的出台，也希望参与进来。

　　该人士指出，从事过产品结构研究的同事还发现一个问题，万科在这个项目里面让渡的是所有的租金，这就意味着所有的为了提升租金，提升整个项目的经营品质所发生的成本，甚至附着在租金上税费的增加，都必须由万科承担，这个在万科内部也产生了一定的争议。“希望未来REITs能向不动产的净收益延伸，能做成它的经营收入和投入是良性的关系。”

　　双重征税问题待解

　　“我们非常相信未来国内的REITs品种会不断增加，规模会不断扩大，可能会成为资本市场的一个重要产品。”6月24日，林凡表示。

　　邓钢在6月24日称，“前海短期的规划是借着这只前海REITs基金推出的良好基础和积累上，尽快完成人才公寓公募REITs项目。此外，前海在REITs领域是把立足深港、走向国际作为我们的中长期目标进行发展。”

　　但是，在大规模发展之前，目前国内REITs仍面临双重征税的问题。

　　邓钢此前指出，要发展REITs，就要参照发达国家的做法，避免REITs交易结构所需的底层资产转让过程中的双重征税，否则就很难保证投资者的收益。

　　据中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜此前分析，国内现行的税制下，公司版REITs仍面临双重征税的问题，既要交25%的企业所得税，分红收入后还要交个人所得税，如加上持有不动产要交5.5%的营业税和12%的房产税等，无形中都会加大REITs的运营成本，影响其收益率。多种制度障碍存在，中国房地产信托基金多以债权版的形式出现，但并无实质性的突破。

　　6月24日，前海开发投资控股有限公司（“前海投控”）副总裁舒东透露，中国公募REITs下一步还有一个很重要的创新可以走，就是双重征税的事情一直没有突破，而下一步前海投控将争取政府在这方面的支持。“如果在这方面能突破，就跟国际是真正接轨了。”