京津冀协同发展 河北商业地产可触摸到的商机有哪些

　　近日，《京津冀协同发展规划纲要》已下发至省市的消息见诸媒体，不久后将全文向社会公布。蓝图已经绘就，下一步将是全面实施，这对于河北来说，可谓是千载难逢的良机，河北的商业地产也将迎来巨大的发展机遇。

　　那么，京津冀协同发展战略对河北不同的城市会产生怎样的影响？在这样的大背景下，河北需要怎样定位的商业地产项目？对此，赢商网第13期《赢在河北》沙龙将邀请业界专家进行详细解析。本期沙龙的主题是“京津冀协同发展规划纲要发布在即 探究河北商业地产迎来的新机遇”。

　　赢商网河北站总经理 张君花

　　主持人：

　　今天，我们坐下来一起聊聊京津冀协同发展的事儿。本期的话题是“京津冀协同发展规划纲要发布在即 探究河北商业地产迎来的新机遇”。

　　这是个大话题，但我们今天要锁定的是一些能落到实处的内容，所以请各位来，更希望能够从各自项目出发，说一说京津冀协同发展给项目带来的可以触摸到的利好。

　　先说背景，今年4月30日，中共中央政治局审议通过《京津冀协同发展规划纲要》，但是该规划纲要迄今没有发布。《纲要》的通过，意味着该国家战略完成了顶层设计，进入了正式实施阶段。

　　京津冀协同发展，一个核心目标是尽快实现有序疏解北京非首都功能，围绕这个核心目标，未来京津冀区域将进入一个快速发展的新阶段，人们对三地未来的区域联动、资源共享、市场合作等方面都十分期待。

　　这个问题分两方面看，一方面，三地合作将是一个长时间磨合和利益博弈的过程；另一方面，在实际经济运行中，三地的边界早已随着交通、通讯的便捷逐渐消失。产业转移、融合，消费市场的一体化等等，都在按市场规律悄然进行中。《纲要》通过一个重要的作用是让三地分工更明确，产业发展路径更清晰，随着政策环境建设的完成，京津冀协同发展催马扬鞭并不是一个夸张的说法。在这里呢举个例子，今年6月24日发布的《京津冀协同发展产业转移对接企业税收收入分享办法》，明确了企业迁入地和迁出地三大税种税收收入五五分成，扫除了产业转移过程中因地区间税收利益博弈带来的障碍。未来社保、医疗、教育、公共服务一体化也都在推进中。

　　以上是最新政策背景的介绍。

　　具体到对商业地产的影响，我想可能有三个层面。首先是首都产业转移带来的新商机，这个更直接；其次是面对北京这个大市场，随着三地一小时交通圈的构建，以及医保一体化等政策环境的建设，河北环京津区域包括石家庄、唐山、秦皇岛等地，商业地产如何瞄准北京这个巨大消费市场，看得见的商机在哪里？第三个层面，就是京津冀区域会形成多个区域中心，这些中心城市未来的发展，间接地会带来商业地产的发展机会，这是远景。

　　当然，还有可能会有意想不到的商机，这也正是产业发展充满着无穷魅力的地方。所以请大家畅所欲言，从自己项目出发，也可以不局限于自己的项目，说一说京津冀协同发展带来的直接和间接利好，当然，如果有困扰，也可以直接说。

　　《赢在河北》第13期沙龙嘉宾合影

　　下面介绍一下赢商网，《赢在河北》是赢商网河北站精心打造的一档沙龙栏目，旨在为商业地产全产业链从业人士提供交流学习的平台，每周举办一期，邀请了众位业界专业人士展开研讨。每次沙龙的相关报道，我们都会在微信上推广，首先请大家扫一下“赢商网河北站”的微信二维码，关注赢商网河北站。谢谢。

　　介绍一下今天的嘉宾，他们是：   

　　河北省商业联合会秘书长 曹润亭

　　河北新合作房地产开发有限公司副董事长 张耀辉

　　河北新合作房地产开发有限公司招商经理 李云腾

　　聚联地产总经理 苗向华

　　河北和林投资股份有限公司招商经理 吴连杰

　　石家庄和力长安房地产开发有限公司副总经理 张兆雷

　　宏图三胞拓展总监 史振齐

　　欢迎各位嘉宾的到来！  

　　主持人：接下来我们进入正题，就是京津冀产业转移到底带来了哪些机会？

　　河北省商业联合会秘书长 曹润亭

　　曹润亭：从2011年开始，就已经提出了京津冀这个概念。到2013年，国务院39号文件下来，关于把商贸流通业给定成流通业，作为基础性和先导性产业，包括生活性服务业、生产性服务业。

　　经过计划经济到商品经济到市场经济，实际上现在中国还不是完全的市场经济，还是不充分、不完善的市场经济。到了2013年、2014年的时候，我们在天津开了一次会议。

　　主持人：那个会议有什么实质性的进展吗？

　　曹润亭：这个会议是京津冀三地商会，归纳出了十条内容。制定出四个功能定位，分别四国际交往、技术、文化、政治，我觉得这几方面非常好。再一个就是产业外溢，产业外溢有几个方面：第一个是批发市场，河北省是4011个市场，商品交易额将近6000亿，北京大概是2386个亿，这两千多个市场主要在哪儿呢？一个是朝阳区，一个丰台区，一个海淀区，所以就造成了城市拥堵的问题。

　　去年4、5月份，我们和保定市政府还有丰台政府在北京进行了一次对接，效果不错，就是要“移”。但是在“移”的过程中有很多配套需要解决，比如说让商户搬迁，但是该商户搬迁之后，能否享受本地的教育政策、医疗、养老吗？这些都是很严重的问题。所以白沟管委会的人们说，要不建立一些住宅、学校、教育机构，教育机构和北京联办。

　　在1995年的时候，孟建柱就提到过石家庄应该上一些高科技的产业、科研机构，多做点孵化园，现在是说叫众创空间，这样石家庄就比较好了。产业外溢，产业园要发展，要搞物流化，要搞信息化，这些东西都跟商业地产有关联度，而且这是一种深度的融合。产业园区不能是空城，要搞商业地产。

　　主持人：大家在具体项目的操作上或者是真正行业运作里面可能就会是另外一个感觉，兆雷说说你的感觉吧。

　　石家庄和力长安房地产开发有限公司副总经理 张兆雷

　　张兆雷：我对一体化的概念感觉稍微多一些。京津冀一体化这个词的来源实际上是出于80年代提出的那个“首都经济圈”的概念所转化过来的。30年来一直没有很大的进展，这次中央对京津冀三地产业有了一个不同的划分，首先先看一下划分的概念。在产业上，北京是重点发展以微电子、通信、生物工程等高新技术产业，以高教文卫为主的创意产业以及金融商贸会展的现代服务业。

　　主持人：现在就是首都以外的其他功能。

　　张兆雷：放在天津的是先进的制造业、物流等等，关于河北省的定位依然是除了顶尖、次顶尖的剩下的基本上以服务为主的，比如说一些生态园，一些其他的制造业，包括化工产业，是为一二线城市服务的产业。

　　其实我们要做的一点就是怎么样去做好为他们服务的这些产业，这是非常重要的。我们打造服务性产业的同时，不只是为他们服务，也是为河北省自身做服务的。我觉得这是一个契机。

　　说一下京津冀影响的范围和影响程度。京津冀对河北省是有影响的，影响范围涵盖在北京及天津周边的城市，比如唐山、张家口、承德、廊坊、保定、沧州等等。但是以距离北京核心城区136公里为界限，再往南我认为基本上不会受到这种京津冀一体化影响的利好，就是保定以南地区，包括石家庄、邢台、邯郸、衡水这几个城市很难受到这种利好的影响。

　　张兆雷：我们可以看路网结构。长三角的路网可以看到基本上是网状的，但是在华北地区是以北京为核心点去辐射的。虽然这次我们提出京津冀一体化，但是落实还是需要一个过程。现在各个经济发展包括产业的发展已经不是最原来的那种发展模式了，更多是要依赖于以互联网+为依托的一种商业，叫做借助京津冀一体化的概念和互联网+的这种技术支持，在河北省受益最多的是发展模式和思维意识的对接。

　　发展的意识和发展的思维模式可能对接得会更快，现在北京有一个创意的话，河北省可能马上就会有一个同样的创意，我们现在是站在同一个起跑线上的，跟中国的经济发展是一样的。之前我们中国错过了石油经济时代，就是西方国家发展最高峰的时代，但是在互联网的经济情况下，我们和他们的差距没有那么大。所以从这个角度考虑的话，京津冀一体化使我们思维意识上有所转变。

　　现在互联网企业发展很快，包括微信平台发展也很快，北京发生了什么事儿我们第二天就知道了，我们为什么能更好的接受呢？因为我们过苦日子过惯了，他们给我们好东西的时候我们更容易接受。我们的消化功能是远远胜于一二线城市的地产商的，我们消化功能比较他们强大，我们的学习能力比他们强大，但是我们落后于他们的一点是经济基础比较差。

　　京津冀一体化一定会把一些产业往外转移，比如说之前北京动批也好、大红门也好，那些人原来都不会来河北考察，但是现在他来了，只要他来了就有可能性。

　　主持人：总体的感觉天津的受益怎么样？

　　张兆雷：天津受益的开始点是从2003年、2004年左右，天津市的城市定位发生了变化，中央开始把天津作为北方的经济中心、金融中心打造，包括天交所是一个重要的股权交易所，包括滨海保税区的建设等等。我几年不去天津，后来到开发区那块，我发现完全不一样了。

　　现在河北的开发商还在讲故事，但是天津已经很务实了，已经在讲项目、在讲产业怎么进来、企业怎么运作。

　　主持人：因为发展阶段不一样。

　　张兆雷：京津冀一体化转变观念、转变思维模式，不能自下而上开始，应该自上而下，要有所得，就必须有所失，前期的失是为了后期更多的得。

　　主持人：这也是河北商业地产健康发展的基础，你再讲一下山东那边的情况。

　　张兆雷：举一个例子，在山东开厂，是先进来、先干，约定一年的免税期，这一年就是看你能不能发展起来。但是发展起来之后必须得在这儿留几年，到后期逐渐加税。虽然这样，但是在去的时候还是觉得很开心，因为在你需要扶持的时候他给予了你扶持，当你成长了，你为他进行反哺的话你是愿意的。

　　 主持人：这两年河北做的也不错。

　　 张兆雷：是的。这两年河北省各层领导，从大家的知识结构、层次，到综合履历，我们会发现更加务实一些，更加高瞻远瞩一些。比如说张家口，现在受北京申办冬奥会的影响非常大，冬奥会放在张家口，张家口那个城市就会发展。作为北京后花园，发展高科技产业园、基础设施的改造、城际列车的改造等等，张家口很快就会成为一个“塞上名都”的城市。

　　 承德也会一样，作为一个后花园，从生态农业也好，从其他方面也好，我觉得承德也会有发展优势。保定北边这些城市，一到节假日从北京到河北的车会很多，所以也带动了经济的发展。慢慢的我们为北京所服务的生态农业肯定是河北省最近，而不是之前传统的农业山东了。

　　   主持人：张家口最近几年生态农业提法挺多的。

　　   张兆雷：一体化会给我们带来很多影响，我觉得是一个很好的开始。

　　    主持人：省会有区域的金融资源、教育资源、科技资源，从协同发展的角度来说真的发展潜力很大。

　　    张兆雷：总的来说，京津冀一体化对河北省的影响是非常大的，对于离北京、天津更近的城市三五年之内的影响可以看到，对更远的城市，可能它的影响是在于概念上或者是功能上。

　　    主持人：小苗说说你的感觉。

　　聚联地产总经理 苗向华

　　苗向华：我说一下我的一些想法，我考虑微观市场的东西更多一些。

　　京津冀一体化这个概念提了很多年了，因为一直是没有落地，大家都把它一直当做一个概念来听。实际上原来的感觉就是北京是一个黑洞，不断的吸附河北的资源，水资源、人才资源等等。原来大家一说去哪儿打工？去北京吧，去哪儿创业？去北京吧。

　　但是我觉得石家庄的优势在最近几年慢慢建立起来了。原来是北京对河北省，尤其是对石家庄人才、资金各方面的完全吸附，现在是一种什么情况呢？现在可以慢慢的回流一点了。从2014年、2015年我们就有感觉，在北京打工的，在北京拼搏的，在北京创业的，包括一些北京的人都回来置业。最近我们发起一个众筹项目叫“城市会客厅”，跟北京这边对接的也比较多，所以能感觉到京津冀一体化最受益的是河北的周边城市。

　　石家庄作为省会城市，随着交流的日益频繁，未来对石家庄会有很多的好处。包括很多商业地产在积极的跟北京的产业企业进行对接，之前这些是根本不可能的，现在在国家政府层面的推动下，大家还能坐在一起谈了，而且也能释放一些产业，客观上来讲给我们带来了一些机会。所以从这个角度上来讲，对石家庄的商业地产还是一个很好的推动，而且我认为这种推动在最近的两三年就能够体现出来，这取决于《纲要》出台的时间和政府推动的力度。

　　 主持人：最早北京叫首都经济圈，当时河北叫环首都经济圈。

　　主持人：这次的协同发展，北京不再一家独大，协同发展从说出来到现在是一直有具体的行动的，一步一步在推，这个是能让我们看到希望的。

　　苗向华：雾霾这个事件作为一个引子，北京一个好了，但是如果周边全是很差的时候，对北京会造成国际化的影响。

　　主持人：在具体项目操作的时候，比如说有些项目在考虑市场的时候，会把京津冀协同发展作为一个考虑的因素吗？

　　苗向华：一定是这样的。其实我们现在看社会发展，有些东西必须得随着商业的发展进行变化。移动互联能够让我们跟北京、跟天津站在一个起跑线上，获取对等的信息、整合相同的资源。

　　从微观的角度来讲，从北京对于这种功能性的疏解来看，尤其是批发市场也好，还有其他一些生产性的企业，实际上是可能会给石家庄带来很多机会的。第二个机会就是批发市场过来了也好，生产企业过来了也好，必然带来很多配套的需求，首先从商品房的开发商要有需求，也有写字楼的需求。

　　我个人的观点是京津冀一体化对省会来讲是比较有推动力、比较有契机的，而且我认为这种契机可能在《纲要》出来之后的两到三年内应该能够逐步的把效益体现出来。

　　曹润亭：首先河北省不要再做一个“十三五”规划。

　　主持人：现在是要求三地一起来做吗？

　　曹润亭：要求一起来做，大家一直在提京津冀三地做成一个“十三五”规划。

　　主持人：从《纲要》发布到现在，主流财经媒体的口风是北京保留一个首都的功能，政治中心、文化中心。天津是金融，包括科技，可能一些高端的产业也应该是在天津。河北这边可能重点城市就是秦皇岛、廊坊、保定、唐山、石家庄，石家庄如果不是省会的话可能就划不进来。

　　苗向华：从石家庄写字楼来看，北京的一些企业来石家庄买写字楼，就是为了办公，也是看中石家庄的未来的机会。

　　曹润亭：得解决这么几个问题，首先是交通的问题。现在不是到年底要推一卡通吗，公交也要推行这个。

　　主持人：一卡通那是一体化最直接的东西了。

　　张兆雷：北京如果不想变成类似于墨西哥城那样的地位，就一定会被迫的带着河北省一起往前走，可能不是自愿的，但是必须得这么做。

　　主持人：史总谈一谈吧。

　　宏图三胞拓展总监 史振齐

　　史振齐：我是在方正和宏基工作过，还有海尔，从1998年毕业到2011年整整学了13个年头，学了一些先进的管理理念。

　　我觉得在地产这个行业里面，需要地产商跟我们关联起来。听了各位的观点，我学习了很多。我觉得在政府的方面，更注重于协同，从上至下的协同才能够把京津冀一体化建设好。作为企业来说，我其实感觉比较深，说实话石家庄这个定位是比较尴尬的，从目前来说我们的人才还远远不适合现在城市基础的发展。比如你是人才的话，找一份一个月上万块钱的工作很难，非常的难，那么一个企业就没有办法吸引人才，只有真正的比较好的经济实体注入到石家庄，才能有这样的机会。

　　实际上石家庄周边在前两年建设了一些大的企业，但是主要还是制造型企业，制造型企业能够解决老百姓的温饱问题，但是如果一个城市想要发展的话，高端人才的引进是必不可少的。实际上石家庄从我毕业那年建设软件园也好，或者科技的发展也好，到现在为止还没有特别好的这方面的产业。

　　我觉得我们三地的政府能够协同起来做这件事情，从政府到企业都讲协同的话，我相信这件事情很快就能做成。

　　主持人：你是负责河北省市场的拓展，市场的拓展首先的前提是什么？就是对一个地方经济发展的预判。你们从去年到今年甚至包括明年，你们的拓展计划有什么不一样吗？

　　史振齐：实际上跟往年拓展的观念就有所改善，因为原来说是经济不好，一直在提经济不好，原来我们跟北人集团合作比较多一些。实际上在石家庄市、区22家北国超市里我们现在有11家店，但是做得都是比较小的，因为是和超市合作，所以做得比较小，大的店面只有在乐汇城，有1000平。

　　我们在去年年底的时候，实际上确定了今年大概的发展规划。而且我们也需要借助很多的资源来解决问题，除了协同之外，我觉得还要借力的问题，在某些方面需要借助北京也好或者天津也好。

　　主持人：今年有新店的计划吗？

　　史振齐：勒泰、东胜、西美花街这些都在谈，同时北国也没有放弃，在它的比较好的百货店也有入驻的计划。

　　主持人：我经常去买你们的东西是因为我关注上市公司，但是从你的店面形象来看，假如他不了解的话，传递不了消费信誉度。

　　沙龙现场嘉宾热烈讨论

　　史振齐：可能在山东安徽我们的企业形象更好，知名度也比较高。实际上宏图三胞集团是比较大的，涉及的层面也很多，到目前为止有三家上市公司，这两年吸收的资本也不少，收购的也不少。我们跟很多的商业体系也在谈，但同时宏图三胞集团自己也做商业地产，涉及到金融证券，我们叫金木水火土，基本上什么都干，证券、医疗、养老、安康这些都有，我们也有自己的医院，去年我们还收购了英国老牌的英国百货。

　　主持人：关于协同发展的潜力怎么看？

　　史振齐：从目前的情况看，我们今年的发展还是比较保守的，我们只是针对石家庄区域，原来是一心的要销量，后来和北国合作，我们基本上没有要知名度。从今年开始销量有了，实际上在省会我们开始要做我们的品牌，因为毕竟是一个科技型的连锁企业，可能我们更倾向于大的集合店的拓展和开拓。

　　主持人：你认为这个市场还是有前途的？

　　史振齐：我们董事长有一句话，他在国外看到很多的家电以及其他的领域，比原来的品牌是越来越少了。

　　主持人：是不是受网络的影响？

　　史振齐：不光是受网络的影响，受很多因素的影响。2009年到2013年这四年有两个大项目，一个是家电下乡，一个是以旧换新，这两个大项目一下把农村的电脑全给解决了，家家都有。

　　主持人：那个时候市场是一个冲击，然后完成了一个大跃进，再更新换代是需要时间的，在这段时间里市场就不可能有一个稳定的销量。

　　史振齐：实际上是这样，从单个电脑或者家电来说，基本上已经不再是更新换代这个概念了，是不断的去提升。比如说电脑慢慢的被手机所取代，或者是被现在的智能穿戴所取代。

　　河北新合作房地产开发有限公司招商经理 李云腾

　　主持人：我为什么特别想了解你们的拓展计划，因为我感觉家电这个行业特别特殊，就是未来的利润一定是中高端人群，跟经济的发展是有关系的。

　　史振齐：所有的家电零售商包括制造商都是赔钱的，没有不赔钱的，绝大部分零售企业也是亏钱的，很多的企业是顶着上市公司没有办法。

　　作为家电领域，其实已经没有太多的空间了，一个是产能生产过剩的问题，另外从科技的角度来说已经没有太多的可能了。比如说电视机，最多出个弧面，没有再多可能的改变。格力提出来的用光、太阳能代替现有的电能，但是是有条件限制的。　　 

　　主持人：我只知道家电行业的利润薄，不知道这么薄。非常感谢史总，我之前真不是很了解，还以为你们的扩张会跟经济形势的预判关联度很大呢，这样看起来还不是很大。

　　曹润亭：跟老百姓的消费水平有很大的关系。

　　主持人：张总，你们公司在张家口、承德那边都有项目，所以你是最有发言权的。

　　河北新合作房地产开发有限公司副董事长 张耀辉

　　张耀辉：今天这个话题我觉得对于我们来讲有一些特殊的感受，因为我们在张家口和承德都有项目。冬奥会对张家口的影响非常大。举一个例子，我们到崇礼考察了一下，崇礼是一个很小的县城，人口有两万，因为有滑雪项目，现在是公寓卖到了一万元/平方米。我们的开发是在沽源和承德县，沽源县现在影响不是很大，但是也起到了一些作用，就像很多北京的人也在那儿购房，另外还有天然的气候条件，有很多人过来就是为了躲霾、避暑。它和海边的气候还不一样，海边的气候是潮湿，但是那边的气候特别的凉爽，感觉特别好。而且张家口今年旅游的人多了，就会带动消费，因为住宿的水平达不到，特别是一些小的店，设施和服务都达不到，涨那么高就是宰人。

　　主持人：您说这些都是商机。

　　张耀辉：现在北京人去的是越来越多，我现在到那儿看到南方的车都过去了，有江苏的，有重庆的。我们号称是东海南，夏沽源，冬天去海南非常的舒服，到了夏天就是到沽源。

　　主持人：沽源是全世界土豆品种最全的地方。

　　曹润亭：现在是土豆代替粮食计划。

　　张耀辉：既是蔬菜又是粮食。

　　主持人：所以张总在那儿有的是文章好做。

　　张耀辉：我们跟驿家365签订了战略合作协议。

　　现在有一个提法是把商业综合体建到县城，这个提法非常好，做成的不多，值得一提是正定县城那儿做得比较好，就是让老百姓过城市一样的生活，产品买的及时。

　　张耀辉：我们现在考虑就是想在县里建立这个项目，现在是在张家口和承德做项目。回到京津冀一体化的话题，我觉得主动沾它的光，不能都不敢说，而且现在河北之前很多的名牌都没有了。

　　现在京津冀一体化感触比较深的就是交通，其他很多方面还没有确确实实的感觉到，我觉得交通一体化确实有很多地方受益，像申办冬奥会，怎么跟北京联办，我觉得这是一个很好的机遇。

　　沙龙现场嘉宾热烈讨论

　　 曹润亭：一个大事件必然带来商业地产的大发展，冬奥会就是大事件，张家口肯定发展起来了。

　　 张耀辉：北京到张家口的高铁要修，另外就是高速路已经很多了，现在从怀来到沽源也要修一条高速，这样怀来和张北那块整个高速就连通起来了。

      我觉得河北还得自己做强，比如说承德有什么？就是一个避暑山庄，还有一个吸引点是现在衡水吸引北京一些孩子都送到那儿去上学了，就是教育资源。避暑山庄每年带动消费300个亿，所以说河北应该有几个品牌。

　　主持人：张家口将来发展会好一些，从2010年左右开始北京的很多公司都跑到张家口那边去做生态农业，因为没有污染，做绿色农业、生态农业。

　　 张耀辉：欢迎在座的到我们项目上考察。

　　主持人：关于在县里建综合体，因为农村的流通是一个大问题，靠市场经济解决不了，那个时候想到了供销社系统，因为它一个是有救灾的功能，有净化市场的功能，这两块都是市场本身所需要的。

　　下面请吴总来谈谈。

　　河北和林投资股份有限公司招商经理 吴连杰

　　吴连杰：今天我是来学习的，听得也非常尽兴，记得笔记也比较多，这样的会议受益匪浅，非常感谢张总。

　　主持人：从区域和城市地位看,石家庄在京津冀这一大盘棋上是一个不可或缺的棋子。

　　史振齐：京津冀首先就是要协同，从中央上要协同。

　　主持人：包括经济发展本身也是取决于资源禀赋的，过往的基础决定了哪怕是京津冀协同发展，可能给你的时间和需要做的准备是不同的。

　　感谢大家，从各自的角度谈了京津冀协同发展带来的可以触摸的利好,以及期待改变的方向,今天的话题讨论到此结束,再次感谢各位的支持。