赢在河北第14期实录 万达众筹与商业地产轻资产之路

　　现在，万达、万科等大型房企都在推行轻资产运作。继6月12日首次推出众筹建房项目“稳赚1号”后，该项目二期于7月2号上午10点至7月8号晚10点开放申购。筹集的款项均将投放于万达的商业广场项目，这也是万达转型轻资产运作的一项重要举措。

　　那么，作为国内商业地产领域的“执牛耳者”，万达众筹给这一行业带来怎样的启示？在轻资产运作方面，都有哪些形式值得借鉴和尝试？互联网+时代，金融、互联网与商业地产未来如何更好地结合？对此，赢商网第14期《赢在河北》沙龙将邀请业界专家进行详细解析。

　　主持人：赢商网河北站总经理 张君花 

　　主持人：今天我们的话题是“从万达众筹看商业地产的轻资产之路”，其实以前商业地产的运作模式就是靠卖，还有一部分自持，但是随着商业地产开发量的增大，自持的部分越来越多。在这种情况下，商业地产的老大万达做了一些尝试，也真的是夺得了业界关注。万达在6月12号发起了一款“稳赚1号”的产品，预计年化收益12%，据说是反响很大。

　　《赢在河北》第14期沙龙嘉宾合影

　　基于这个话题，我们请大家过来。今天我们特别邀请了律师行业的朋友，就是想从专业的角度给大家提供一点不一样的观点，我先介绍一下嘉宾：

　　张金龙律师事务所商事业务部部长 王立强

　　聚联地产总经理 苗向华

　　一呆集团区域总经理 赵阳

　　石家庄和力长安房地产开发有限公司副总经理 张兆雷

　　河北和林投资股份有限公司总经理助理 王笛欧

　　世华房地产开发有限公司营销总监 马兴杰

　　世华房地产开发有限公司策划经理 李博

　　世纪华贸销售总监 李静

　　河北和林投资股份有限公司 赵洋

　　欢迎大家！

　　主持人：今天我们说一个原则，弱化主持的概念，请大家畅所欲言，说一说这个东西到底好不好。请张兆雷说说吧。

　　石家庄和力长安房地产开发有限公司副总经理 张兆雷

　　张兆雷：我手里有一份万达众筹的项目协议，我看了一下，说几个观点。

　　万达联合快钱公司推出了稳赚1号产品，利用最近比较流行的众筹概念，实际上是一款金融产品。

　　这个产品是之前从来没有过，或者说是别人做了但是做得不成功，即使成功了影响力也太小。但“稳赚1号”没有办法界定它的真正属性。

　　其实众筹概念最早源于90年代的集资建房，到2007年以后就开始提出这个概念，有点类似于信托产品。实际上它和目前西方市场很常见的一种金融产品CMBS比较类似，是商业地产抵押贷款支持证券。不是说把房产进行抵押贷款，实际上是利用房产附加的金融功能正常化了，等于不是一次资产，而是二次资产了。但是这个概念在中国说的话大家觉得很晕，所以觉得不如叫众筹吧。

　　我仔细研究整个万达广场众筹协议里面，发现没有说明标的物或者说基础资产指的是什么，从头到底只强调收益。我认为它是一种租赁权的证券化。投资者相当于把自己的角色再转化为租赁者。虽然其中存在风险，但是这个产品之所以热销，我认为可能有这么几点：

　　第一，市场目前还是非常缺乏投资渠道的，尤其是缺乏觉得比较靠谱的投资渠道。

　　第二，人们的从众心理，“羊群效应”，就跟股市一样。为什么买万达这个产品呢？因为它是万达，别人都觉得万达很厉害，有一种从众的心理。

　　还有一点，金融市场的法律法规不健全，我们很难界定。所有的人都在说众筹，什么叫众筹，在法律上来说有没有一个定义呢？很难去说。一般的众筹实际上是一种提前定制或者是提前销售的概念。

　　而且，万达这个品牌太厉害了。它是在网上发行的，一千块钱一股，没有抵押物，实际上抵押物就是万达的品牌。

　　主持人：王律师，今天请您来也是希望您谈谈金融模式里面最常见的问题是什么？陷阱在哪里？

　　张兆雷：我一直想问王律师，是怎么来界定众筹的概念？

　　张金龙律师事务所商事业务部部长 王立强

　　王立强：众筹一般来说有股权众筹、消费众筹。股权众筹投资者能拿到一部分股权，拿到股权之后，这股权也许会挣钱，也许会亏钱，不是说能保证还钱的，而且人数很多。

　　现在国家也正在想办法去修改，因为按照原来既定，基金是200人以内，将来会扩展。据说现在出一个相关的司法规定，叫《私募股权众筹管理办法》，出来之后可能就会扩展这个渠道。另外也不是什么人都可以参与，有限额，本身还有相应的抗风险能力的审核，是以向高净值人士的股权发行的方式。

　　张兆雷：股权这个好理解，消费产品的众筹相当于团购这个概念。

　　苗向华：众筹到现房阶段以后应该是合理的。

　　张兆雷：那就是销售了，不是众筹了。

　　主持人：关键房地产是一个特殊的产品，首先产权不能分割销售。

　　聚联地产总经理 苗向华

　　苗向华：实际上众筹这个说法在国外应该就是跟国内的集资购买商品是一个概念，在国外没有股权众筹，但是股权众筹是国内上比较常见的形式。

　　我听了半天有几个问题，我认为发起人特别的关键，因为协议里面把发起人很多需要承担的责任都不承担，显然人家是有律师高手做的这个协议。

　　主持人：我打断一下，你认为发起人是应该承担责任的吗？

　　苗向华：他有应尽的权利和义务，如果将来出现问题的话是有一些责任的。

　　众筹是要有标底物的，万达众筹感觉众筹的是产权，是一定阶段内的租赁收益，实际上最本质的还是套用了众筹的概念去做资产证券化的事儿，实际上就是融资成本降低的问题。

　　商业地产做返投资回报是一个道理的，一旦经营不起来的时候，返什么呢？所以是会面临这些问题的。本身因为万达的品牌影响力和品牌含金量，大家都忽略了它在未来高速发展过程中可能存在的一些市场的也好、企业的也好的风险。

　　我觉得将来商业地产和金融的结合可能会比较多，以前开发商和代理公司、策划公司合作，现在是把这个思路往上延伸了一下，走的是定制格式的开发。未来在营销的阶段，是可以用一些金融的手段进来，但是具体是用众筹形式还是用其他形式，随着市场发展，方式会有很多种。

　　主持人：目前可复制的金融产品有没有？

　　王立强：现在有众筹平台，比如天使汇等等这些比较知名的众筹平台。

　　主持人：现在这些众筹平台是一个灰色地带，监管的认同你但是同时又高度警惕。有什么好的建议吗？

　　王立强：实际上国家的规范思路是这样的，一开始是什么都不说，光鼓励，就干，逐渐的大浪淘沙剩下的一些之后，然后再总结经验，拿出成功的模式来。

　　国务院刚出两个意见，一个是6月11号的《大力推进大众创业，万众创新若干政策的不同意见》，明确说了引导和鼓励众筹融资平台规范发展，开展公开小额股权众筹融资试点。 7月1号又出了《互联网+行动的指导意见》，开展股权众筹等互联网金融创新试点，支持小微企业发展，国家现在是不断支持，而且现在也有做得成功的。像我刚才说的天使汇，滴滴打车就是他们做的。他们都有一套很严格的管理制度，这样的话如果大家是真的来做事的，把制度设置好，风控这些都做好的话，每个人负起自己的责任来，是能做好的。

　　其实国家一直在做这方面的尝试，前几年有一个私募股权基金，搞得挺火的，也有投资上线，还有私募股权基金管理公司。

　　世华房地产开发有限公司策划经理 李博

　　主持人：私募股权基金最早是放在发改委体系里面管的。

　　王立强：对，私募向特定的人揽钱，然后成立一个基金，再有管理公司拿来去投资，然后收益大家分，是这样的一个方式。减少融资中间的环节，大家直接融资，国家不断的在尝试这些方法。

　　主持人：我觉得商业地产开发商是可以借助这个渠道的。

　　王立强：可以，有的房地产老板就想成立这样的公司。

　　现在众筹概念越来越火，实际上众筹就是一个起点更低的私募股权基金，就是面向大众，通过互联网，只要制度设立好了，比如说要有一个领头人或者发起人，他有专业的水平，能够评估这个项目的价值和风险，出了问题他也要承担相应的责任。投资平台要审核资金的化转、监管资金使用的流向，如果监管好的话是可以的，就跟开公司是一个样的。

　　主持人：其实现有的一些融资方式是商业地产开发商可以借助的，包括众筹。

　　王立强：对。

针对本期话题，嘉宾之间展开深入的讨论

　　张兆雷：我觉得理论上有可行性，但是实际上众筹，都是基于社会是契约型社会的基础下。

　　王立强：是不是做到真正的契约型，不是由大众掌握的，而是由这个平台去掌握的.首先这个平台得有品牌相应在里面，大家都相信你的专业性，只要从这儿出来的项目肯定是没有问题的。

　　张兆雷：我觉得您说得这个非常对，但是我觉得房地产众筹这块，在目前中国的法律框架下很难。

　　主持人：没有解决的办法吗？

　　张兆雷：目前没有。产品是可以定制，但是房子怎么办，一人先交一万块钱订一台彩电的话可以，但是一人交一万块钱买未来房产的使用权，这就不是众筹行为了，而是属于销售行为了。

　　王立强：比如一个大房地产开发公司，如果现在开发缺少资金的话，就可以成立一个项目公司，这个项目公司是面向社会公众募集的。大家把这个钱募集来，把项目开发好之后卖楼的钱就可以作为收益。

　　张兆雷：房地产企业怎么能够避开这个雷区，而把这个事儿做成了，我觉得这是我们今天讨论的最主要的一点，我现在也有一个项目马上动，我一直在考虑这个问题，我们把这个产品变成一种定制的，或者让大家能享受到这个产品收益。

　　苗向华：可能是用股权众筹方式，成立一家开发公司，以这种开发公司来做建设也好或者办手续也好，但咱们国家要求开发房地产就必须得有主体，主体还必须是开发商。

　　王立强：我觉得开发商必须找众筹平台合作。

　　苗向华：我觉得可以单独成立一家公司，然后委托某一个开发商进行代建。

　　张兆雷：一般的地产商有项目，但是缺钱，怎么通过众筹的方式达到融资目的，这可能是开发商目前面临的比较实际的一个问题。要走的第一步就是怎么利用好这个平台，达到降低中间融资成本的目的。

　　王立强：没有预售证就不要把房子作为标底。把公司的股权拿出一部分来，比如说每1%有一个代持人，大家把钱都给他，你用其他的股份作为质押，这样的话作为大股东拿到了钱，然后再把钱借给公司使用。

　　张兆雷：就是50变1。

　　赵阳：现在只有股权众筹才是一个合理合法的。

　　王立强：比如公司确实名下有地，所有的手续也齐全，让大家觉得这确实是一个很好的项目，然后找人去买几个股份。

　　赵阳：但是你刚才提到了50变1，这50个人怎么相信这一个人呢？

　　王立强：自己找。

　　张兆雷：是这么去做。

　　赵阳：我觉得做起来不容易。

　　张兆雷：第一是不容易，第二，我觉得是有法律风险的。

　　比如说我现在有一块净地，然后我跟快捷酒店谈了，说这有房子，你也不用掏钱买，你承诺租我10年，签个租赁协议，然后开始在市场上找人，我跟某知名酒店签了协议，租了我这个房子，特别的靠谱，你买吧，然后我用管理公司给你签协议，然后相当于是委托我管理，然后我再租出去。其实我们这么来看倒也挺稳当的，因为租赁户是实实在在存在的，投资人看中的不是开发商，看中的是承租人的租金支付能力，这样的话只是做了个对接而已。相当于把建设资金提前拿到手，酒店实际上也不用投钱，只是最后每年付这个钱就行了，实际上是一个皆大欢喜的事情。但是这个事情到拿地阶段，就涉及到非法集资或者是违规销售了，但往往拿到预售证的时候，主体已经建了好几层了，不太符合酒店的需求了。

　　我觉得从拿地到拿预售证这段时间是比较难受的时间，不仅是资金压力，你这么想得挺好，最后酒店不租你的房子，所以最好是拿完地之后就签好协议，相当于是替它代建的了。怎么样从里面把这个时间差做好我觉得是比较重要的。

　　一呆集团区域总经理 赵阳

　　赵阳：我们也是跟开发商联合做这种代管运营，我们不是酒店，是公寓的产品。刚才提到怎么样解决从开发商拿地，到预售证下来这个阶段，我觉得代理公司是一个非常重要的环节，在项目规划的时候就规划成酒店、公寓或者是写字楼，这样规划完了之后，可以按这个方案去走，在这个期间可以跟这些公司去接洽，哪些公司有意向，可以从公司角度签这样的协议，在推出销售的时候，再把这个事情推出去，让大家接受这个事儿。

　　张兆雷：那什么叫地产众筹？就像刚才苗总说的，那种众筹也不是面向普通的老百姓，只是面向公司，就像我们做一个私募基金一样，可能起步价就是500万，所以我觉得不能叫完全意义上的众筹。

　　王立强：可以成立一个合伙企业，大家把钱投进来，由合伙人控制，可以借给他用，然后来获取收益，将来分钱就可以了。

　　张兆雷：做地产私募基金的工作没有问题，这个已经解决了，很现实的规章制度也好、私募基金也好，都能解决，只是这个东西不是众筹。我们今天讨论的是众筹概念，让更多的人参与进来，而且不是这种投资股权的。

　　王立强：现在有成熟的众筹平台，可以跟他们合作。

　　王笛欧：众筹平台基本上是不介入房地产的，额度太大。

　　苗向华：回到商业地产的话题，其实有很多种形式可以做，只不过商业地产可能涉及到的额度比较大，操作起来会有一些难度。所有东西的建立一定是在合法手续的基础上。

　　我们前两天研究一个海南的众筹项目，有一些投资人愿意每年去海南生活一段时间，要么是住宾馆，要么是在那儿买房子，雇保姆定期打扫。我们可以在那儿弄一块地，或者是跟开发商合作也可以，让开发商代建，要多少平米的，什么标准，然后把钱拨过去，这也是一种众筹的形式，这种众筹是和开发商之间的合作。

　　国家提到的大众创业、万众创新，包括创客空间，政府是有支持条文的，未来发展是有可能的，可以和商业地产结合起来，通过众筹的平台去做。但是具体个别项目也得个别对待。

　　宋阳：在商业地产的轻资产运营方面，还有互联网+时代，金融、互联网与商业地产怎么样结合也可以探讨探讨，世纪华贸目前推出的一些销售新的模式也可以跟大家分享一下。

　　世纪华茂销售总监 李静

　　李静：互联网+时代可能更多的就是运用了一些包括人物、包括事件、包括互联网和商业挂钩的一些东西，最近这两天刚刚推出来，实际效果现在还没有特别的明显。

　　宋阳：能把产品给大家介绍介绍吗？

　　李静：我们也是和7天已经达成了合作的意向，后期的招商包括影院也都在做。

　　宋阳：因为之前是在网上得到过信息，咱们曾经有过7000住7天的产品，我觉得7000肯定是买不了一套房子的，推出这种产品之后，市场上面反应怎么样？

　　李静：我们是打了几期，整体反应很一般，七千块钱买不了什么，肯定不会买到一套产品，我们也是假设按套分份，但是实际的效果很一般。

　　宋阳：也就是说在探索的过程当中收效不是很明显。

　　李静：对。

　　宋阳：一呆的赵总也介绍一下合作的模式。

　　赵阳：我们这个模式是我们和开发商进行合作，我们后期进行一个管理和运营，产生的收益给业主进行一个分配。前期给业主增加了投资的信心，他在买完这个房产之后，不但有固定资产的增值，还有后期物业的增值，对于开发商来说，有整体品牌形象的提升，因为你的物业如果是各色人群都来租住的话是不好管理的，整体打包给我们，我们有一个管家服务，是打造中高端的居住环境的，能很好的保证开发商的形象。

　　宋阳：实际上你们只是运营方，也不会去租赁物业，开发商是现成的公寓会不会考虑去租用他们的地方进行运营，还是只是说你们只输出运营管理的服务，收运营管理的费用。

　　赵阳：比如说这个物业是由开发商自持的，而且风险又想降到最低，可能我们会以固定租金的形式来把这个物业租下来，我们再进行转租的模式，这种模式和你刚才说的那个差不多。但是更多的开发商不愿意采用这种模式，因为成本高，收益特别低。所以多种情况都可以，比较灵活。

　　张兆雷：开发商买账吗？

　　赵阳：现在一些大牌的开发商是比较买账的，而且在旅游地甚至城市中心，开发商还是比较愿意跟我们接触的。

　　马兴杰：石家庄有项目吗？

　　赵阳：现在没有。

　　苗向华：项目选择上有没有要求？

　　赵阳：有要求。

　　张兆雷：你们的运营模式是拿到公寓产品以后再进行统一招租吗？

　　赵阳：我们自己管理运营。我们的产品是介于快捷酒店和星级酒店之间，形式包括散租和长租，我们有统一的品牌形象，线上有平台，线下还有换住的概念，我们公司把城市公寓和度假公寓打通了。

　　马兴杰：你们做旅游城市更好一些。

　　赵阳：对，更好做一些。我们公司在2008年到2010年还是主要做城市公寓这块，我们城市公寓也能做，没问题的。

　　马兴杰：装修你们来？

　　赵阳：装修业主自己来负责，签合同是最低签三年，相当于第一年的租金拿来投入到装修中去，后两年是纯赚的。

　　张兆雷：快捷酒店是一种集中式的运营，你们那个是散着拿。

　　赵阳：这个理解有点偏差，我们现在为什么要和开发商进行合作就是这个原因，我们也要整层的拿，便于我们后期的管理。

　　马兴杰：开发商前期卖得好有可能不和你合作，可能是卖了一部分了，然后和你合作。

　　赵阳：我们现在接触的很多小业主，要分成的人特别多。

　　马兴杰：石家庄以前有过，西美酒店和维多利亚的那个酒店当时都是卖出去，然后返租给快捷酒店，他们的收益有多少不太清楚。

　　张兆雷：但是西美酒店做得很好。还有一点，你们这个产品是怎么能保证这么高的收益率呢？

　　赵阳：是根据我们后期的运营管理，加上换住的收益。

　　宋阳：你们租金会很高吗？

　　赵阳：我们的产品是介于快捷和星级之间，我们的租金肯定比快捷要高。

　　马兴杰：在旅游城市可能没问题，像石家庄这个城市做起来是很困难的。

　　赵阳：我们有配套的服务，比如说就餐、接送机服务等等，还有一些其他的服务。有一些附加值在里面，并不是说简单的到这儿来住。

　　马兴杰：现在哪个城市做得最好？

　　赵阳：在华南还有西南。

　　世华房地产开发有限公司营销总监 马兴杰

　　马兴杰：我这么多年没接触过商业项目，一直做住宅，我今天参与这个沙龙也是带着问题过来的，来请教各位。我有两栋写字楼产品，总量不大，也就是将近一万平米。一个9层，一个11层、12层。一栋计划整层对外出，问题不大。整层大概有五六百平，整层下来基本上是四百万上下，我想把它分割成十个，一个基本上是40万。但是得有一个发起人，10个都是自己的朋友，到最后打通，按整层写字楼出租，这种形式可行吗？

　　张兆雷：也不是不可行，这种产品尤其是商业项目，最终还是对价格非常敏感的，价格策略和手段是非常重要的。像长九的产品有相对的稀缺性，很大的不足是地理位置相对来说比较偏一些，包括周边写字楼的租金并不高，所以那种产品一定要从讲故事变成演情景剧。

　　什么叫讲故事？就是说，画一个美好的蓝图，让人相信。什么是演情景剧？就是做给他看，不只是一个样板间，是享用现在的政策，比如说众创这块，在里面做到一部分的展示区，有一个公共咖啡厅的概念，把它做出来，让大家看到。这边是最起码让你看见了，你在这里面一个是可以办公，一个是有增值空间，这里面有很多的附加功能在里面，这个附加功能很多是讲故事的附加功能，比如说凡是入住这个楼的企业可以做路演，这儿是一个风投聚集的场地。

　　宋阳：最早万象天成有一个真人秀的活动，在样板间里的真人秀。

　　张兆雷：老板意识到市场风险了，怕卖不出去，但是只要有买家来谈的话，生怕卖便宜了。所以从价格上来说我觉得很难，所以只能从讲故事变成演情景剧，把增值的空间零成本卖出去。

　　马兴杰：我们那儿是项目不大，什么都有，写字楼一点，公寓一点，高层一点，洋房一点。

　　张兆雷：长九中心我一直是作为一个非常正面的案例去跟所有的人讲的，我觉得在那个位置项目卖成这个样子是非常让人羡慕的。

　　你们产品最大的一个亮点在哪儿呢？

　　马兴杰：产品比较过硬，密度低，什么都做到眼里了，你可以自己看，然后相比较之下就占有一定的优势，我们长九定位上是属于改善型的住宅。我们一直在做客户关心的东西，一直在和客户做互动。

　　宋阳：长九是唯一一个敢带购房者去看工地现场的，而且他们工地除了整洁干净以外，盖房子的工人们居住的环境、娱乐设施、吃等方面都是购房者看在眼里的。还有就是每一个工人的宿舍都是有空调的。

　　马兴杰：洗衣房、空调都有。

　　张兆雷：情景剧已经演得不错了，你其实把自己的问题都解决完了，继续按这个方式落实，只不过加一点点小的噱头。

　　马兴杰：老板认为做广告就是扔钱，对产品的投入比较大。

　　宋阳：王总谈谈吧。

　　河北和林投资股份有限公司总经理助理 王笛欧

　　王笛欧：我其实最近开始接触众筹项目，因为公司正好有一个项目是在水库边上，有一大块地，原先是想做别墅类的开发，现在整个形式的下降，就做了一个调整，可能还是想先做一个旅游类的项目，是位于去秋山主要的道路上，在水库旁边。

　　当时考虑到众筹，也看了很多。我觉得众筹是有盈亏的，就跟买股票一样。我们既然是用未来的钱办现在的事儿，众筹是有额度的，比如说10年回报，就像这个酒店，10年的收益率是多少？打一个比方如果10年能收到的租金是200万，那能众筹2000万，这就不是众筹了，如果套用众筹概念的话，它是有额度的。

　　其实像万达这个东西我觉得是有可借鉴之处的，我认为消费者是看中万达的品牌。我在想怎么去正常的规范众筹。首先肯定是需要一个代理公司，代理公司和房地产公司之间，我认为代理公司可以持有部分房地产公司的股权，代理公司做众筹时，发放的是股权众筹，因为代理公司持有房地产公司的股权，所以说未来回报是有担保的，是不会灭失了你的资金，我认为这样一环套一环可以使你的产品有保证。

　　我们现在手里做的这个项目还是想做旅游，当时最开始我们设计的是经营权众筹，经营权众筹不可能保证稳定的收益率，如果说保证稳定收益率的话，最好还是做到股权众筹，挣钱了大家一块分这份利益，不挣钱了可能就没有利益，甚至出现亏损，这取之于投资人的眼光，这样做的成功率肯定不够，但是踩雷和触及法律规范的东西会少一些。

　　沙龙开始，主持人抛砖引玉

　　张兆雷：商业地产走轻资产之路确实是比较难。

　　宋阳：商业地产走轻资产之路有什么方式呢？

　　张兆雷：我认为这是比较难的，石家庄的商业地产大部分人都是不得以而做的。

　　宋阳：像长九这样的项目，不是说都想盖成住宅的，肯定是有配比的。

　　张兆雷：如果那么大项目的话可以有一定的配比，这样搭配挺好的，对于以后的住宅和商业都是好事儿。长九很容易划出洋房区、高层区等等。市中心的地块有很多都是混杂在一起，做起来挺难受的。

　　马兴杰：本来住宅没有底商，槐安路的底商很多业主就问什么时候卖，包括写字楼和公寓这块洋房的客户挺多的。

　　张兆雷：商业现在还有一个车位的问题。

　　马兴杰：车位配不够的话房子卖不出去。

　　张兆雷：想卖车位就是坚决不往外出租。我们算过一个账，怎么样解决石家庄商业车位的问题，商业项目里面停车的标准交给商业运营单位就可以了，不要受物价局标准的影响。我现在住的小区租的车位费一年6000块钱，车位管理费另付，我算了算还是不买车位。商业和住宅不一样的地方是商业是流动的，写字楼是流动的，所以人们不会愿意把钱放到这里，住宅是一辈子的，每个人买房都觉得自己会老死在里面，所以可能就会买车位了。商业的轻资产和众筹一样，如果没有大的品牌支持的话是很难做到的。    

　　前期靠金融工具去解决资金的问题，中期靠运营商解决一些后期运营的问题，有了前期资金，有中期运营了，后期销售是顺理成章的事情，消费者就愿意去投这个资，因为有人把前期的钱出了，有人把中期运营管理好了，那么后期的收益是顺理成章的事儿。

　　沙龙现场，参会嘉宾热烈发言

　　我觉得轻资产也好，众筹也好，都要迎合投资人和老板的思维方式，怎么样把这种方式加进来，包括老百姓也是一样，怎么利用他们的这种心理。当年卓达房子就是终身免物业费，那一招吸引很多人来买它的房子。我觉得做一些事情都可以用看似免费的蛋糕来做吸引，因为人都是有贪心的。商业资产最大的出路其实就是给越来越多的上市公司做配资产。

　　回到话题，互联网+的时代其实就是把距离缩小了，实际上就是没有距离感了，实际上互联网+对越小的城市越是一种打击，因为不再需要去那个城市设点了。所以互联网+对于三四线城市的房地产是一种打击，对于省会级以上的城市是利好。

　　宋阳：那今天的沙龙活动到这里就结束了，感谢各位嘉宾！