从万科广场到企业天地 看领汇70亿大单产权收购策略

　　7月9日，市场传出瑞安房地产出售上海新天地资产消息有了最新进展——位于上海的瑞安房地产企业天地一期已经被领汇收购。

　　收购的单价不到9万元/平方米，按地上总建筑面积8.3万平方米推算，成交总价逾70亿元。

　　资料显示，瑞安房地产企业天地是上海新天地的核心资产，一期由1号楼和2号楼组成，1号楼高21层，由2层商场和19层办公楼组成；2号楼高10层，由2层商场和8层办公楼组成。

　　1号楼、2号楼地面上总出租面积只有约7.15万平方米，包括了6.71万平方米的办公楼面积和0.44万平方米的零售商业面积。

　　70亿收购大单

　　当天下午，针对上述收购消息，瑞安房地产有限公司公告表示，与公司早前公布的投资策略一致，公司现正洽谈出售本公司直接或间接持有的商业物业，包括位于中国上海市的物业。

　　公告同时指，公司与潜在买家商讨可能出售，但公司及其附属公司并无与任何人士或公司就可能出售签订任何具法律约束力的协议。

　　虽然上述收购存在不确定性，但相关分析人士对观点地产新媒体表示，按照领汇以往的收购动作来看，成行的可能性还是比较大。

　　分析称，自去年以来，领汇就有意在国内一线城市寻找收购机会，其中市场最关注的莫过于拟以20亿价格收购万科深圳龙岗物业。但由于双方在交易形式上未达成一致意见，导致合作于今年5月初正式终止。

　　彼时，万科董秘谭华杰称，“领汇希望产权交易，让万科把房子卖给他们，万科希望股权交易，将持有这个产业的公司股权卖给他们。”

　　而此次收购瑞安房地产企业天地一期的方式或正中领汇下怀，即以简单的产权交易为主。

　　对此，上海中原研究咨询部总监宋会雍也对观点地产新媒体表示，在出售方面，瑞安房地产一直向外传达的是较为明确的概念，因此此次为产权交易的可能性比较大。

　　而就收购时机是否恰当的问题，宋会雍则认为，上海中心区域的物业估值一直都较为稳定，因此探讨时机性问题意义并不大。“从中心区来说，租金收益很稳定，再者上海对企业吸引力方面来讲，拿核心区域的写字楼应该不会有太大的风险”。

　　其补充指，从市场现状及市场价格来看，9万元每平方米的价格比较靠谱，但并不便宜，已经是到了比较顶级的价位，“一般情况下，整栋收购动作往往会打个八折或者有一些其他的优惠”。

　　而对于价格不便宜却仍选择收购的缘由，宋会雍称对观点地产新媒体分析称，企业收购办公楼物业，一方面是看重物业升值空间，其次为租金回报。而企业天地一期最重要的是看重租金回报，该项目租金收益一直比较稳妥。

　　产权收购策略

　　潜在的产权交易或奠定了这桩交易成功的可能性，从侧面也不难看出，领汇崇尚较为简单的产权收购模式。而这种简单的收购模式，也符合外资较为谨慎扩张的战略。

　　上述分析人士向观点地产新媒体指出，相比收购公司股权，收购资产比较单纯，不用操心负债、借贷等潜在的风险，拿到的是比较干净的资产。如果企业本身不是抱着太大的扩张预期，收购资产也是比较稳妥的做法。

　　不过该人士认为，仅收购项目产权于企业而言也会丧失进一步扩张的机会，如果这家公司本身资产条件良好，负债也控制得比较好的话，收购股权的回报比单一收购项目来得更高。

　　宋会雍也指出，“被收购公司跟其他公司已经有前期待落实的合作的话，通过收购股权，不仅可以拿到项目，而且新的投资机会也收购过来了。”

　　同时，就领汇此次收购，另有业内人士也对观点地产新媒体指出，外资投资偏保守，在这一战略约束之下，收购主要看中资产回报，市场稳健性和成长性，而此次收购或符合领汇扩张标准。

　　事实上，自去年以来，领汇一直在寻求内地一线城市的收购机会，并取得了相关进展。

　　按照今年6月10日领汇房地产投资信托基金公布的全年业绩显示，报告期内，领汇出售了9项非核心物业，总代价为29.56亿港元；同时，于期内，亦斥13.8亿港元收购现崇山商场，并于九龙湾投得首个写字楼项目，预期开发成本约63.25亿港元。

　　另外，今年4月1日，领汇还斥资25亿元人民币，收购北京欧美汇商场。

　　相关资料显示，欧美汇购物中心建筑面积53000平方米，从地下1层到地上6层，每层都各有主题，是集吃、购、娱、休闲于一身的商业中心，目前汇集了丹麦BESTSELLER、日本优衣库和西班牙著名品牌ZAR等众多知名品牌。

　　彼时，领汇方面相关人士还表示，公司拟透过手头现金及早前发债所得款项以支付交易金额，交易将于4月1日成交，并将继续留意投资内地四大一线城市即将竣工或正在营运的中档商场项目。