万科洽购瑞房企业天地三期背后 收益回落致港资退潮

　　在领汇意向收购瑞房企业天地一期之后，该项目的三期也传已名花有主。

　　7月14日，市场消息援引知情人士话称，万科与投资公司太盟投资集团及铁狮门合作，期望以约35.7亿元人民币(5.747美元)从瑞安房地产手中收购企业天地三期，并在市场筹办等值5.09亿美元的贷款。

　　该知情人士指出，太盟投资集团及铁狮门寻求支付约59.2亿元人民币，包括了承担此块商业地产的17.94亿元人民币债务。

　　此外，该人士还透露，渣打银行将担任这笔等值5.09亿美元双币贷款的牵头行兼簿记行。是次贷款将用于为上述收购案提供资金。

　　万科或只占小部分股权

　　这是7月以来，第二次传出瑞房企业天地项目的接盘消息。对此，瑞房方面向观点地产新媒体表示，仍以早前公告消息为准。

　　早前7月9日，市场传出瑞房出售上海新天地资产消息有了最新进展——位于上海的企业天地一期已经被领汇收购。

　　收购的单价不到9万元/平方米，按地上总建筑面积8.3万平方米推算，成交总价逾70亿元。

　　彼时，瑞房发布公告表示，与公司早前公布的投资策略一致，公司现正洽谈出售本公司直接或间接持有的商业物业，包括位于中国上海市的物业。并透露正与潜在买家商讨可能出售，但公司及其附属公司并无与任何人士或公司就可能出售签订任何具法律约束力的协议。

　　由此看来，不排除万科三方正就收购企业天地三期与其接洽的可能。不过，一向强调轻资产运营的万科，为何此次选择以重资产方式收购扩张？

　　对此，观点地产新媒体采访中银国际分析师袁豪得到的意见是，虽然目前暂不清楚万科、投资公司太盟投资集团、铁狮门各自的占比，但既然是联合其他两家就应该不属于重资产，极有可能万科只占很小一部分，所以这也还是其轻资产战略的一种表现。

　　“获取核心区域的项目对万科是有吸引力的，但不会以大股权比例的方式参与这种重资产的收购行为，极有可能是铁狮门和太盟投资集团拿大部分股权，万科拿小部分股权并参与运营管理。”袁豪补充指。

　　事实上，相关业内早前也曾向观点地产新媒体表示，上海中心区域的物业估值一直都较为稳定，从中心区来说，租金收益很稳定，再者从上海对企业吸引力方面来讲，拿核心区域的写字楼应该不会有太大的风险。

　　同时该相关业内人士指出，收购商业项目最终目的是看重租金回报，目前企业天地项目租金一直较为稳定，或也是万科等三方考虑出手的原因。

　　当然，此次万科三方收购与前些天的领汇收购案并非巧合，这在瑞房主席5月底明确要出售上海资产的表态中已可见端倪。

　　于今年5月27日，瑞安房地产主席罗康瑞在公司股东会后表示，计划未来出售资产以套现资金，注入中国新天地，用于在未来向瑞房购入资产或进行其他合作。

　　对于集团计划出售上海企业天地，罗康瑞还透露，正计划出售第一期及第三期，市场对项目有浓厚兴趣，已有数名买家表达意向，相信在6月底前有出售定案，估计可套现逾100亿元人民币。不难看出，该套现金额与领汇、万科三方接盘总额相当。

　　投资收益回落致港资退潮

　　万科三方收购虽暂时未有落定的消息，但从瑞房的表态来看，正在洽购是可以肯定的，可以预见，瑞房企业天地一期跟三期都将在不久的将来易主。

　　据观点地产新媒体观察，一个有意思的现象是，继早前李嘉诚大量出售内地资产后，包括瑞房在内的多家港资近期都有出售国内资产的动作。

　　7月14日晚间，香港知名富豪刘銮雄旗下华人置业集团也公告，将以65亿港元代价向恒大地产全资附属公司出售其位于四川成都的三个物业及一笔私募基金投资，华人置业预期将录得收益约11.51亿港元。

　　华人置业给出的出售缘由是，“随着近年在成都市有多个大型商业物业落成并投入市场，导致可供租用面积及酒店房间的供应均出现过剩，出租物业的收入及酒店的经营收入已出现明显的下调，继而导致持有商业物业的回报较预期低。加上目前在成都市仍有多个兴建中及待建的大型商业物业将会相继落成，预计商业物业的收益会进一步下调。因此，公司认为成都市商业物业的资产价值可能会下跌。”

　　华人置业还认为，为尽可能提升物业价值，出售交易对集团而言是难得良机，透过一笔交易即可出售位于成都的全部物业投资组合及于中国私募基金投资，以换取港元现金。在出售交易完成后，华人置业将会寻求其他投资机遇。

　　对于包括上述港资在内的撤离动作，相关分析师向观点地产新媒体称，可能还是地产投资回报率没有以前好的大环境所致，如果将资金退出来投资一些高新行业，投资回报率会更高一点。

　　该分析师补充表示，这一波都是港资企业在退出，因此相互间会存在一定的共通性质，即会存在一些内部因素，但不能做太多揣测。

　　而从接盘者方面看，伴随融资环境、货币政策等逐步放松，国内企业也有意在加快并购扩张步伐。例如，恒大集团董事局副主席、总裁兼执行董事夏海钧就曾表示，在今年一季度、二季度，国家的宏观政策会有所放松，在整个过程中应该是有很多的并购机会，所以恒大融资所得主要是用于在国家政策放开前有一个大的机会能够去并购。

　　夏海钧还认为，“利息略高一点点，对于整个大的战略决策来说，这个成本能承受，如果错过了今年一季度、二季度，可能未来并购好的项目或者并购好的公司的机会就没有了，我相信在未来的阶段，公司在项目并购或者公司并购方面显现的优势会让在座的各位得到验证。”

　　华创证券新产业趋势部总经理杨现领也持同样观点：“站在买方大房企的角度来说，融资环境的宽松则提供了充足的扩张资金。当前三次降息两次降准的货币政策，以及上市房企再融资政策的松绑，都让集资变得更为便利。”

　　其认为，对于大的上市房企来说，现在肯定是一个实施并购的好时机，有条件有能力的企业肯定会抓住机会进行扩张。