宏观低迷继续拖累租户和投资情绪 商业地产投资减少

　　据RICS 2015年第二季度中国商业地产调查显示，租户市场情绪指数(OSI)和投资市场情绪指数(ISI)继续处于负值区间。

　　近期各项经济指标持续疲软，表明2015年中国经济增速可能跌落在7%下方。尽管如此，中国政府多次强调稳定增长的重要性，并自去年年底以来出台了一系列定向宽松措施。值得注意的是，近期股市的回调已对金融系统造成了严重威胁，并可能拖累经济进一步放缓，使稳步增长更趋艰难。所幸在监管部门及时干预后，股市似已探底，但由于此前大量停牌交易的措施能否持续下去仍然是问号，目前的反弹是否可持续仍具有不确定性。除此之外，RICS认为近期经济前景仍面临下行风险，包括通缩压力不断加剧以及希腊债务危机悬而未决等。不出所料，在金融市场波动加剧及经济下行风险上升的背景下，39%的受访者表示年内中国房地产租赁市场的空置率将继续攀升，尤其是二三线城市。

　　就租户市场而言，第二季度中国租户市场情绪指数为-6，继续处于负值区间(请见图表1)。整体租赁需求小幅增长，10%的受访者预期未来需求将上升(请见图表2)。同时，所有物业类型的可租赁面积均较上季度显著增加。受访者预计未来三个月内租金将基本持平，但未来一年有望上涨。核心地段的优质物业的租金增幅预计将在未来一年及三年内超出非核心地段的次级物业(请见图表3)。

　　投资市场方面，投资市场情绪指数依然处于负值区间，但较上季度小幅上升至-10。尽管如此，该指数已连续五个季度为负值(请见图表4)。无论是国内和国外，投资者对全部物业类型的需求都继续下滑。此外，各类物业的可供出售面积均有所增加，但增幅较第一季度稍有趋缓(请见图表5)。在此背景下，受访者认为近期资本价值将基本保持平稳。有趣的是，受访者预计未来一年资本价值有望上涨2%左右，其中核心地段的优质写字楼物业的资本价值预计将上涨5%(请见图表6)。

　　RICS资深经济学家吴俊毅表示：“第二季度的调研结果传递出明确的信息。中国宏观经济的持续疲软继续对商业地产市场带来不利影响，租户和投资者均对市场前景持谨慎态度，导致租金和价格低迷。在关注整体市场变化的同时，我们也注意到核心地段的优质物业表现较为坚挺。过去一年来，优质物业和次级物业的价格和租金差距持续扩大。有趣的是，尽管整体商业地产的投资活动显著减少，但具有基本面支撑的核心地段的优质物业的交易仍较为活跃，相比非核心地段的次级物业而言，优质物业安全边际更高，而非核心地段的次级物业在经济前景不明的情况下持续承受着巨大的压力。”