大商之道十六期：铜川城市转型下主题商业街开发模式探析

　　沙龙简介：作为中国商业地产第一门户，赢商网陕西站基于陕西商业地产行业交流开展的【赢商沙龙 大商之道】商业地产系列活动，已经连续举办十六期。活动以灵活而具有时效的形式聚集行业精英，引百家争鸣，邀请业内权威专家、实力开发商和品牌商家，共同把脉陕西商业地产的发展趋势。

　　本期主题：铜川城市转型契机下主题特色商业街开发模式探析

       近年来，作为一种新兴的商业业态，各类不同特色的文化休闲街区或建于有历史遗迹的地段，或依托于有文化底蕴的建筑，以其别有的风貌、独特的文化、迥异的风俗、独树一帜的休闲业态，为当地居民和旅游者提供了一个融购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的休闲场所。从某种意义上说，主题街区就像一座城市的印象浓缩，鲜活而直白的表达着城市的过往与性格。随着中国城市化进程的明显加快，城市功能日趋完善，特色商业街区作为城市发展的重要标志，越来越受到各地政府的重视，也成为了商业地产发展的热点。

　　铜川是地处陕西省中部、关中盆地和陕北高原交接地带的资源型城市，在过去的三十年间，以优厚的矿藏提升城市价值，成果显著，但资源型城市的弊端也逐渐显现。回溯铜川的深厚历史，铜川城市的基因源脉应是这座城市的历史文化矿藏。铜川的CCTC是集创意、文化、旅游、产业为一体的综合性社区，是资源型城市枯竭转型的重要载体，是文化旅游作为支柱产业的重要补充和有力支撑，是铜川市重要配套和提升的磁力核，是一个城市的灵魂项目，铜川之心。

　　在城市的转型契机之下，在人们生活方式和消费需求、商业模式的飞速变迁中，铜川迎来跨越与重塑的命题：如何跟上城市经济文化社会飞奔向“新”的脚步，又完美地传达自身迷人的“旧”文化？如何从“传统街道景观+现代商业”的模式向“商业即文化、文化即商业”进阶？如何依靠城市内在的源脉基因，更好的结合当地特色打造主题商业街区？为此，赢商网陕西站特邀请嘉宾参与“铜川城市转型契机下主题特色商业街开发模式探析”的第十六期《赢商沙龙·大商之道》主题讨论，从专业角度透析特色商业街开发模式的发展所面临的现实问题，以促进其蓬勃发展。

　　参会嘉宾：

　　陕西铜川照金景区管委会书记 于明辉

　　陕西省商业联合会副会长 商业地产专委会主任 张永强

　　陕西省商业联合会副秘书长 刘 雪

　　新势力文化传播有限公司总经理 锁言涛

　　陕西照金文化旅游投资开发有限公司总经理 俞孟红

　　铜川市照金文化商业管理有限公司副总经理 胡相军

　　百事特威酒店集团董事长 黎 霆

　　西安秦汉唐国际购物中心原总经理 付西安

　　陕西比尔德置业有限公司董事长 袁学燕

　　西安联商合元商业地产运营有限公司总经理 弋丁卫

　　陕西正大鸿泰实业集团总经理 夏海潺

　　陕西中望软件董事长 王 泉

　　陕西利思电子科技公司总经理 葛 军

　　陕西时代深蓝视讯工程有限公司总经理 姜术华

　　陕西绿岛园林工程有限公司总经理 石德忠

　　西安嘉策商业运营管理公司副总经理 张 翔

　　西安豪盛地产集团副总经理 周 军

　　西安豪盛地产集团总监 屈 扬

　　高新地产水晶城商业公司招商经理 张 宁

　　百事特威酒店集团华美酒店管理咨询公司业务发展总监 尚志强

　　铜川永乐商城有限责任公司运营总监 王筱玲

　　赢商网陕西分公司董事长 萧 华

　　赢商网陕西分公司总经理 唐 彬

　　联合主办：陕西商业联合会

　　支持单位：陕西照金文化旅游投资开发有限公司

　　沙龙地点：铜川耀州区照金牧场

　　沙龙议题：

　　1、铜川市目前正在资源型城市向旅游型城市转型阶段，主题商业街区如何顺应大势，充分利用周边各种旅游资源，借助政府资源，打造成铜川的名片？

　　2、铜川新区CCTC作为铜川之心，主题商业街区主要的客群定位及业态、功能划分及体验如何打造？

　　3、依托铜川城市记忆的文旅商业街区，怎样走出模式千篇一律、商业与文化分裂、传统与现代隔膜的困局？历史记忆究竟如何再现，商业文化如何水乳交融？

　　4、商业街区建设如何激活自身建筑、历史的独特因子，培育出迥异于现代摩天楼商贸街、他人无法复制的街区性格与魅力？

　　5、标记了“一个时代”的主题商业街区，该如何与日新月异的城市一同生长，引领 “下一个时代”？其开发特点及发展趋势是什么？本土主题式商业街区品牌如何走出去？未来在艺术、建筑、旅游、科技、环保等领域还能描绘怎样的图景？

　　1.照金景区管委会书记于明辉：把照金打造成国内一流的红色旅游名镇

　　城市转型契机下的商业街区开发模式这个题目对铜川来讲非常重要，因为铜川在陕西除了榆林和延安以外，是一个对自然资源依赖特别重的城市，到今年上半年开始，榆林、延安这些自然型城市弊端已经非常凸显的表现出来了。榆林、延安上半年的经济增速不是正数，可能真正的统计数据已经到了负值，铜川也非常低，所以这些城市的弊端已经完全暴露出来了。陕西从2014年开始很多经济在追赶超越发展，好不容易进入了全国第一梯队，今年上半年两个季度又掉到全国23位，一举掉出了第一梯队。

陕西铜川照金景区管委会书记 于明辉

　　首先这个题目对于铜川来讲意义非常重大。

　　第二，照金是一块红色的热土，是陕西人精神上的高地以及红色教育基地，陕西人应该更加关注这个地方。

　　我介绍一下照金，照金经过陕文投集团、陕煤化集团、铜川市政府采取市企结合的方式，从2012年开始建设，目前的基础设施已经做的非常完备。接下来就是公共服务方面做的非常完备，从某些层面讲已经比铜川城区很多配套水平还要高。

　　在照金商业发展这一块，希望大家给我们出一些好的点子。同时照金还有很多发展的机会，例如我们第一期主要做了基础设施，商业方面最好的一些地段原来策划做一些商业地产、产权式酒店、陕西干部教育培训基地，还有全国青少年教育基地以及国防教育基地，一些商业和政府公共服务职能结合的地产项目比较多；例如我们还策划在照金做一个体育方面的训练中心，在冬季项目这一块，照金公司做了滑雪场且有一个期望，希望今年申办2022年冬奥会能够成功，成功以后各个省就要组建冬季的训练队，陕西最应该组建冬季训练的队伍，这可能就会成为训练基地。

　　同时我们还想利用已经储备的土地再策划一些其他体育项目的训练基地，因为这一块的海拔比较高，气侯也比较适宜，离西安的路程也比较近，今年10月底高速路就通了，西安到这里就一个小时。关于体育方面的训练基地，这一块也有很多发展的机遇。

　　最后有一个希望，照金是陕西人的精神高地，一方面希望大家给照金出一些好的主意，帮助照金迅速做大做强做红，体现出照金在全国应有的地位，同时希望有识之士把照金作为陕西人共同的照金，共同发展，做出陕西人应该有的贡献，把照金打造成国内一流的红色旅游名镇。

　　2.照金文化旅游投资开发有限公司总经理俞孟红：探索创新型合作开发模式及落地规划

　　照金大家通过简单的参观有一个感性的认识，实际上3年前照金是一个默默无闻的小山区，现在有了一定的规模，包括旅游也在起步阶段。在商业方面，因其有远离成熟人群的原因，又不是挨着城市新区的特质，同时也有旅游发展的季节性，导致无法快速突破，另外也有自身在管理、经营方面存在的问题。我们希望在这一块能够跟大家有一个更好的合作的机会，不仅仅是现在我们镇区里面的那条商业街涉及到具体的商铺。

陕西铜川照金文化旅游投资开发有限公司总经理 俞孟红

　　同时，还有从这里到5公里以外的薛家寨，这一块也有更多的合作项目，包括具体的休闲的合作项目，以及于书记介绍的体育项目，或者自驾游林地；包括我们自己在拿的演出项目都有合作机会、合作空间。我觉得这个收益率还是可以的，因为本身我们现在的旅游人数可以达到100万，今年我们争取可以突破150万这么一个规模，从薛家寨景区实实在在的门票收入，就是一个非常好的反映，从几年前的几百万到现在的1500万，这样一个快速的增长。

　　那么它商业的可能性、预期，还有盈利空间都是存在的，这算是一个招商，希望各位老师多走多看，能够给我们多提提意见，同时希望有一些好的合作机会。

　　此外，我们公司目前正在加大力度推荐的还有一个合作的战略，包括在铜川新区自己拿的土地，以及在铜川其他三个优质的文化景区，陈炉古镇、药王山景区、玉华宫景区这三个景区，政府在做的工作是会在一、两年内迅速完成基础设施以及配套的建设，陕文投会迅速参与到整个景区的经营管理以及商业开发的过程中，每个地区根据当地的特色包括旅游资源，我们都做了非常详尽、可落地的商业规划。以玉华宫为例是邻水而建的唐代生活，展现市井生活的这么一条商业街区；在铜川新区会有一条，我们把它叫铜川1958商业街，整个体现铜川的发展历史，它的水泥资源、煤炭发展的历史、工业城市的记忆以及跟商业的融合，合作开发模式也会有很多，有可能是整体项目的开发，包括后期合作的机制，也有具体的三、五家、十来家组团式的商铺的联营合作的可能性。

　　最后，古镇的观览效果、遗址特色是比较明显的，它的商业开发可能是偏改造型的商业开发，原来的独门独院的小院落有可能为我们的商业服务，在民宿、餐饮、其他的酒吧或者休闲设施方面也可以给人们带来很多惊喜，因为这种宅基是全世界都没有的宅基，再一个是用陶瓷完全打造出来的一个古镇，它的空间、它的可能性也会非常多。总的来说，一方面是欢迎大家，另一方面，不仅是在照金，在我们其他景区的开发建设中，希望有不同层次的、或大或小的，包括在模式上，可能有所创新的这么一些合作机会和具体的落地。

　　3.新势力文化传播有限公司总经理锁言涛：铜川照金能够弥补北向经济发展、旅游消费的市场空白

　　其实照金有这么几个部分：第一个部分，就是比较硬的，应该叫做景区、景观。薛家寨悬崖上头有一道黑色的缝，那个缝就是当年游击队的大本营，这个地方是照金镇旅游项目核心的一个景区。

　　第二个部分，就是大家看到的这个镇区。一个景区，一个镇区的基础上还有一个外围项目，就是香山寺。香山寺是有千年香火的非常有名的一个寺庙，在渭北地区方圆几百里范围内香火非常旺盛，香山寺也是潜在的，照金公司二期、三期将要进行开发的。

       作为一个旅游开发来说，它具有很高的潜质，作为北线来说，一直缺乏一个非常有利的、能够聚集比较大的人流的一个旅游开发的基础条件，这里是非常好的。

新势力文化传播有限公司总经理 锁言涛

　　此外，铜川市区CCTC按照铜川市的战略规划是要吸引铜川、富平、三原渭北这一线人口的商业中心，定位比较高，专门批了800亩的开发用地来做完整的系统的商业开发。

　　另外还有一个铜川陈炉，是陕西唯一的两个历史文化名镇之一，这个地方是进行人文旅游开发非常棒的一个点，它有烧了千年的窑炉，这个窑炉一直到今天为止就没有中断，其有一定的产业基础，比较适合做全面的旅游开发，不像现在台湾的鹦哥，还有欧洲国家的一些陶瓷小镇。另外还有两个国家级的景区，一个叫玉华宫，一个就是药王山，这个就是比较典型的属于旅游项目开发，大概整个的布局情况是这样子的。

　　关于我自己是怎么认识和看待陕文投照金公司，看待照金，看待铜川的，从韶山冲说起，韶山冲就是从一个小村庄升级为县级市，两三年前连升两级它的行政级别，原因很简单。我们来看照金这个地方，当然还有富平，我认为它还是刚刚开始。陕甘边革命根据地其本质是什么？就是陕西本土的革命者，他们的发祥地就在这里。所以说，它的重要度不管是在党史层面，还是在国家新的政治格局层面，都将会有很大的不同。

　　第二个，在西安城这个角度上来说，铜川这个方向，具体到照金这个位置，是能够弥补北向的一些经济发展、旅游消费的市场空白。

　　这两个都是大家今天来到这个地方的一个利机，从上述这些信息来观测，现在我们在照金做的很多工作，可能是基于未来来说有很好的前景，在目前来说，现在你们来到照金来到铜川有很多制约性的条件，第一个是这个地区的人口基数比较少，第二个商业各方面发达程度也不是特别够。

　　今天研讨的主题，实际上就是在这种情况下是有一个长远有利的趋势，而眼前有一些很现实的困难，想跟大家交流的是，咱们怎么从这个地方寻找商机，去发觉一些突破点。　

　　4.陕西商联会副会长、商业地产专委会主任张永强：三四线城市商业模式须从当地的需求及特色文化中挖掘

　　关于二三线城市的商业发展这个主题，最近一段时间我们接触了很多二三线城市，乃至四线城市的一些商业，发现了其中普遍性存在的问题。

　　三四线城市现在主要的问题在于当地的需求不足，以及商业规划和当地需求不配套，无论从体量上，也许未来很好，3年以后、5年以后很好，体量和消费的现实的能力、消费力的落差，导致下一步招商、运营中存在问题。从这个问题我们延伸出来，就是商业开发过程中还是要遵循一些基本的规律，三四线城市中首先要解决的一个问题，就是商业开发模式的问题。

     现在大量的开发商也好，还是业主也好，更多的是先有建筑后有商业，其实这个摆在很多商业从业人员面前都是一个难题，商业的从业人员三四线城市的商业项目去招商，没有感受到他有多大的信心，都在看都在观望，要一些好的条件才可以展开后面的招商工作。

陕西省商业联合会副会长商业地产专委会主任 张永强

　　第一点，就是模式的问题。招商这个行业不能完全称之为一个行业，它只能是商业地产开发过程中的一个阶段、一个岗位，或者是一个阶段性的工作。一个商业的形成，要有一个完善的开发模式，首先前期的市场调研也好定位也好，这些方面需要一个非常扎实的基础做，如果没有这些东西，很难把商业做到理想当中的状况，这是第一点，就是商业地方的开发在程序上不能有个颠倒，尤其是在现在这个状况下，一定要了解当地的需求能力和互联网乃至政府需求导向，经济下行压力等等宏观因素对商业的影响，在这个方面从模式上，应该从顾客需求角度去开发，看我们后面的商业该如何做。

　　第二点，二三线、三四线城市商业发展的前景，不管是旅游，还是文创，还是文旅上也好前景都非常不错，但这里面要解决一个核心的问题，就是我们在整个商业发展过程中，一定要跟当地的文化、跟当地的整个人口的消费习惯能够进行一个全面的结合，真正能够把当地的文化，或者产品，或者服务挖掘出来，这样商业才可以持续的开发下去。否则的话，靠一些招商人员解决这些问题是解决不了的，必须要通过一个准确的文化挖掘，做出地域性的特色。有些商业项目相对消费基础不是很好，由于它真真正正抓住顾客点的需求，这个商业项目很快就起来了，不管我们现在看到的袁家村也好，还有周至水街也好，它很快就转化出了人气，这个人气延续下去就是商机，在这个项目上，要把当地的文化价值挖掘出来。

　　第三点，挖掘这些文化不是说它只是一个概念，只是一个传说。举例来说我们的党家村，我们看了以后它有没有文化，有文化，建筑有文化，也有历史的传说，但是没有商业价值，它没有把文化转化为商业，当地人去看，看了就走了，现在很多旅游商业都是如此，怎么样把这种人气转化为商气，这是需要一些产品、服务承接上，在这一点上恰恰是最缺乏的，就是说造景容易，吸引来人容易，但是把人留下比较难，靠什么把人留下呢？靠产品靠服务，不是靠招商，不是你把西安的肯德基引到照金来，照金就有了商机，一定要有一些当地特色的产品和文化。这一点就谈到另外的问题，就是匠人文化，在商业发展中，照金面临的互联网冲击，在这种状况下，地域特色、有个人符号的产品或者服务，我们总结出来它是匠人的东西，这种东西是最具文化价值，最具备原创力的，最具备吸引其他区域人来的，能够聚集这样一批人形成产品，形成服务，这个商业价值有了长期的延续性，在这个点上，其实陕西当地，我们感觉到，我们陕西当地对商业延续和开发这一块，做的不是很足，做的不够细，不够用心。

　　其实我们的产品，我们的概念都很好，只是没有静下心把这个部分研发出来，这不是简简单单靠招商就解决的，它是靠我们的投资方通过各个方面，培育也好，孵化也好，或者叫做怎么样一种投入也好，做一些产品和服务。

　　当然可以做的东西很多，旅游产品是一方面，餐饮文化是一方面，还有体验类的项目是一方面，这些方面深入的挖掘，可以挖掘出来东西，这个方面最代表性的，就是我们不得不谈的东西，就是餐饮类的东西，它就是把民俗文化的东西挖掘出来，集合在一起，我相信铜川一定有大量的这些东西。

　　我们在蓝田有一个项目，我们就挖掘什么概念呢？蓝田是咱中国厨师之乡，也是中国的陕菜之乡，这个概念可挖掘的东西就太大了，蓝田的厨师走遍全球，到非洲给这些国家的领导人做饭，这种文化价值挖掘出来，而且它很快就可以转化成产业和服务，这个就可以做下去，并且可以用心的做下去，并且想象空间很大。

　　我觉得在这方面一定要挖掘当地的特色，既然是招商，一定是外面的，不是你这一块，我觉得不需要去招商，而需要原创，当然配套类商业是需要招商，核心的东西要原创，怎么去创，这种事是咱陕文投公司可以干，并且可以持续干下去的事，陕西文化很多，陕西各个区域都有它的文化。

　　刚才说到古镇的陶瓷，我们陶瓷可以延续出来的东西太多了，包括现在的各种茶具我真正把它挖掘出来，把这种东西作为文化符号，你还发愁你的商业如何发展吗？

　　我觉得匠人文化是需要的，而且这些价值和文化，你今天不挖掘，过上3年、5年、10年以后就没有了，我们现在看到仅仅的是建筑的遗存，我们看到的是文化的遗存，恰恰匠人文化遗存我们没有挖掘，这一点上，我觉得是在做原创商业，或者叫地域性商业，或者主题商业必须做的，我们谈主题商业街，谈来谈去无非是什么餐饮、娱乐、酒吧，这些东西哪都有，西安也有，全世界都有，难道它是铜川的吗？它是蓝田的吗？那我们铜川的商业，铜川的文化到底在哪里，这个东西需要我们自己做，就是原创的东西，这个东西做出来了，它还可以走出去，可以到西安，可以到北京，到全国，商业发展到今天，如果10年前、20年前，商业是完全以满足物质消费为基础的，它是一种物流。

　　把货品从A地搬到B地，赚其中的差价，这是传统的商业，到今天这个过程中，已经不能按照这种思维盈利模式去做了，根本来说，如果我们今天的商业，我招点商来，靠租金收益再往下走，已经很难了，不是说没有，有，除非你的位置、地段非常好，但是位置、地段非常好的用不了招商去解决这些问题，这一点上，恰恰是在商业未来发展过程中，商业模式在发生一些变化，靠进销差价、租金收益养活商业的模式，已经越走越难走了。

　　所以，在这个意义上来讲，我的观点就是，三四线城市空间非常大，空间非常大的核心点在哪里呢？在于每个区域都有自己的文化价值，主要的是挖掘当地的文化价值，挖掘不仅仅是靠一个开发商，一个小团队，必须是全程参与的，从前期的开发立项，到后期政府的参与，以及宣传，它是一个系统性工程，必须一定要做到骨子里面，不是做一些表面文章，不管从建筑形态、商业空间设计，包括业态的构成和品牌的培育等等一系列，它是一个全新的东西，如果没有这样一些准备和思考，也许能做，也许今天招了商，明天就倒闭了，这样的项目比比皆是。

　　5.西安秦汉唐国际购物中心原总经理付西安：注重差异化 后期经营不断更新变化和调整

　　我们做的更多的是购物中心、百货业态，这几年也在做一些旅游地产的探索，这次我就很直率的说一下我的想法，主要还是产品要打响，你的投资成本什么时候能收回来，要重视后期经营方面不断的更新变化和调整。

　　我们过去做百货的时候都有一个末尾淘汰制，哪一个商品卖的不行了，怎么办呢？就是要清场，重新引进产品。举个例子，现在跑马场有两、三个人在骑，那有什么办法让人骑的多一点，或者有没有可能，我们弄一个战车拉着跑一跑，也行，我觉得做事情，就是要立足现在的感觉，不断的发挥我们现在应该抓住的一些潜能。

西安秦汉唐国际购物中心原总经理付西安

　　第二点，就是目前我们照金跟峨嵋山其他地方比可比性在哪里？以最快的速度，能不能让陕西人、西安人都尽快知晓，如果下一步能在大众点评上一搜就能搜到这个地方，这是当务之急。你后面还是有很多项目，还是要立足现在的孩子先养好，再说后面的项目，真正意义上把消费者的市场环境了解清楚了，另外咱们不断的挖掘，每个项目提炼出不同的特色。所以，开业也罢、实际做店经营也罢，我们着重的是后期的实际运营，开业容易守业难，这是我们一直在强调的，这是我想说的第二点。

　　再下来回到咱们刚才提到的，就是二三线城市、三四线城市的项目推广和开发，目前大家都转到三四线城市，相对拿地成本会容易一点，相对市场竞争少一点，然后很快可以达成自己的一种想法，但是目前来讲，现在开业的也很多，这两年不管是周至也罢，隆发每个县城都要搞一个，一张嘴就是一百个，因为陕西有100个县，每个县都要插一个红旗。

　　还是要做差异化，就是同业差异化怎么去实现的问题，自身要挖掘，后期怎么样形成一个强有力运营和经营的团队，这是最关键的，不能卖了房子，把钱拿回来，然后投资者要有收益，都在运营上，而且后期的持续，陕文投投资这一块要实现盈利，要实现总收入的回报，你再吆喝咱们不赚钱。不管做什么，找出差异点，就是你的特色是什么，就说现在照金这一块，我就是会议、各级单位在我这会议，我就瞄准这一个市场，我把它做好做精也可以，一想到就是你，没有第二个。

　　6.陕西正大鸿泰实业集团总经理夏海潺：本土品牌优势下打造不一样商业空间

　　正大是2007年1月21日开业，10年期间正大的发展趋势就是我们就一直做运营，我们这一个团队10年间基本上没有动过，从1996年开业一直到现在，今年老的正大在老区，我们耀州这一块今年也已经落地了，计划在今年年底开业，商业部分一共是8万平米，今天宜君还有活动，宜君的项目不大，大概就是3万平米，我们好在是当地的开发商，当地的企业，而且这三块位置是最中心的位置，这是我们唯一最大的优势。

陕西正大鸿泰实业集团总经理 夏海潺

　　第二个就是只能局限铜川当地的一个品牌，提起正大基本上都知道，这也是我们比别的项目好的地方，我特意再说一下耀县这边的情况。这三个地方，老区的人和耀县的人口，每个地方的区域性还是比较大的，目前跟我的客户在一起聊天的时候，都会说耀县人的性格，包括老区人的性格，都在分析，怎么来寻找我们的目标客户，耀县这边，是作为我们今年发展的重点，特别是听到张总说到商业街区，我们挨着耀州区的文庙有2000多年历史了，我们靠在那个位置上那个商业街区除了主体商业之外，后面有一公里的步行街，也就是延长了一公里，这是我们重点要打造的。步行街要怎么做，投入多少，包括去寻找这些奇石雕塑等等，我们想把空间打造成不一样的。

　　我们紧挨着药王山那一块，说要开发旅游产品，他提到一个药葫芦的问题，不光是药葫芦，包括骨瓷，其实我们都能想得到，只不过公司的事情比较多，没有静下心，我们今天坐到这聊天的时候，静下心来，后面的很多事情我们要做，真正要把这一块做起来，我想耀县这边的项目比较多，差异化虽然都有差异化，但是差异化都不大，好在我们现在不销售只经营，也看到了这个优势和利益。

　　正大现在的租金是铜川最贵的，房价也是铜川最贵的。现在房子一律不卖，除了住宅，商业的东西一直在控制着，我们的租金，销售是从开业的一天2万块钱的销售额，现在做到一天100、200万，也就2.5万平米的店，耀县这边的租金已经做到500了，也是一步一步在走，一步一步在发展，我们也是不怎么出去，在铜川这个地方有一些思路还需要多跟大家交流，多出去看一看。

　　7.铜川市照金文化商业管理有限公司副总经理胡相军：应如何在一个主题商业街中体现城市的回忆

　　刚才锁总已经简单的把CCTC这个项目给大家介绍了一下，我在这里着重的把CCTC的来源，以及前前后后定位的情况给大家介绍一下。

　　刚才通过前面的介绍，大家了解到了，2012年陕文投照金公司入驻照金以后，经过一年多的开发变成现在大家看到的照金红色小镇，在这个基础上，根据省委、省政府、铜川市委、市政府的指示，陕文投和铜川市政府、陕煤化集团，在去年的9月份签署了一个全域合作的战略协议，也就是说，刚才俞总提到的，就是玉华宫、陈炉、药王山以及照金小镇四区，我们叫一心四区，四区提到了，一心就是我们要给大家介绍的CCTC，叫铜川之心。

铜川市照金文化商业管理有限公司副总经理 胡相军

　　铜川这个城市1958年建市以来，一直是以工业而闻名于省内外的，在逐步走向工业滑坡，用政府的话说叫资源枯竭型城市，那么如何实现转型，这是一个大的命题，在这个大的命题之下，照金公司陕文投的团队有幸参与到这项建设中，推出了CCTC铜川之心项目，这个项目在铜川新区，在正阳路入高速的转盘的地方，大概700、800亩，属于新区比较好的地段。

　　一期规划有一条叫1958的商业街，为什么叫1958呢？因为1958年铜川建市，会有很多因工业而留存的一些工业的回忆，就像刚才张主任说的，属于这个城市独有的文化，当然匠人是没有的，因为它是一个工业城市，在这里我们会运用到很多，比如说大家耳熟能详的就是原来路遥蹲点体验生活的王石凹煤矿，有一些场景我们会复制过来，还有当时全国文明的秦岭水泥厂，主要的生产设备、窑，因为都在附近，有一些可以搬过来，包括铜川原有老的，铜川属于关中向陕北过渡的地带，有一些很独特的建筑形态，可以运用到商业街区里面。

　　整个商业街区的第一步，要把1958的商业街做出来，这个商业街也不是很长，大概有300米左右，作为铜川之心项目的开始。

　　这里就有一个背景，刚才说到铜川市经济发展的背景，现在资源枯竭性城市的转型，铜川市因煤而兴，现在无煤我们又何去何从，接下来做1958商业街、CCTC的时候我们还存在很多困惑，这个城市到底如何在一个小小的商业街中体现城市的回忆，这是很困难的一件事情，尤其是一些商业元素，还要挣钱呢，不能像一个博物馆仅仅展示就完了，这是很肯定的事情，它有它独特的性格在，如何来把握这些，还是希望各位老师，能够给予充分的指导和建议。

　　8.西安联商合元商业地产运营有限公司总经理弋丁卫：体验和休闲消费行为习惯的状态下打破传统的城市型商业思维

　　我觉得这个地方不用管政治，在经济上，在人的行为上，这个地方应该是可以成功的，这个地方是有机会的。

　　怎么讲呢？有几个理由，一个我们说政治对我们的生活有影响，影响我们一生的生活，但是我们每天该怎么吃饭，其实不是政治可以解决的，每天的饭怎么吃，是要讲实际的经济情况的。因为我们的社会进入到80后、90后为消费主体的阶段，60后以前的，我们现在都忽略他的消费，只是一般的消费，包括现在很多业态的衰落，都跟这个消费结构改变有关。

西安联商合元商业地产运营有限公司总经理 弋丁卫

　　这个消费的特点，消费者行为进入了一个消费厌倦，就是我们一般的商品大家已经厌倦了，跟发达国家20年前是一样的，我们只是重复的在走人家的道路。

　　还有一个，我们进入了汽车社会，再一个我们进入了体验和休闲消费行为习惯的状态下，所以我觉得三四线城市，尤其是风景比较好、有特点的地方，这个不是讲的县城，我觉得反倒是三四线，离大城市有一定距离的地方，反倒在新的消费形式下，消费心理的改变下，它更有机会，因为人们不愿意去很拥挤、很繁华的城市消费了。

　　像我们这样的地方，我们的消费者同时不是铜川人，或者也不是渭北地区的人，我们的消费者是面向全省的，还有周边其他省份的一部分消费者，我们客群要往这方面考虑，这些客群，想长距离跑来的人，他想要的是什么，我们要做深入的研究，对他的需求做研究之后，就有我们要做的东西，根据需求可以得到我们要做的东西，就有需求支撑。

　　再一个，像这样的地方，我们有必要像做城市商业那样，做成人山人海吗？我觉得那样的话，这个项目又失败了，为什么非得要人山人海呢？有的地方需要做更高价值的东西，不一定非得人多。

　　我们做项目的出发点，老说招商什么的，实际上我们所说的招商是战术行为，真正的项目的招商，招商人员不是中介，所有想要的合作伙伴，是跟你一块成长的伙伴，我们不要想把我们的经营责任，甩给我们的商户就可以，如果我们不承担这样的责任，那么这个商户想陪着你，一般没有这样雪中送炭的商户，除非钱非常多，他拿一部分钱陪你玩可以，一般的商户没有这么多钱陪你玩，我们要想清楚，我们需要的是哪一类东西，这一类东西也许没有现成做的人，我们就要开发出来这样的老板，我们也可以是其中一部分老板，做新状态下的商业。

　　我们总说偏僻的地方小地方商业不好做，其实因为我们抱着传统的城市型商业的思维，在考虑这样的地方，肯定它是不匹配的，因为你的出发点和这个地方需要的东西是不匹配的，操作方式整个就不匹配了。

　　最后总结一下，其实商业没有不能做商业的地方，拉斯维加斯是从沙漠发展起来的的，它同样成为那么大那么繁华的城市，就看你怎么做商业，你有没有决心去做，要下这个决心才可以做好，你的伙伴也需要你的决心。

　　9.百事特威酒店集团董事长黎霆：从传统星级到主题酒店 宿营地及民宿为流行风向标

　　百事特威做的是西安市真正的第一个产权式酒店公司，只要是地产界的朋友，做产权式酒店我都可以给一点建议，起码在你的策划案定稿之前，都会给你一点建议，可能会对定稿更接地气一点。

       在末尾淘汰制运营过程中，不管你前期招商招的如何好，最终市场要进行检验，市场能认可、能持久生存的，大家都说餐饮，谁能在一个地方生存10年，谁就是最牛的，西安最牛的餐饮，小的小吃咱不说，百年老店咱不说，你比如说像粤菜，大家都知道国花、小贝壳这些企业，这都是20年的品牌，能熬20年是最大的成功，你说它赚不赚钱，不赚钱可以撑20年那更牛，所以我们在招商的过程中，大家在前期策划和招商过程中，如果跟后期的运营结合起来，这个招商才是成功的，招商不是中介，不是招进来就不管了，我把中介费一拿我任务完成了。

百事特威酒店集团董事长 黎 霆

　　酒店行业我最近走的华东地区比较多，像我们这种地貌我们这种资源，我们这种客流量，它不是一个非常稳定的客流量的情况下，你也不适宜建更多的酒店，我个人认为，我们这个地方的住宿旺，跟我们是个红色圣地有关系，有一些培训，有一些拜圣地的人，他的住宿占了我们很大一部分客源，纯粹靠旅游和度假，我们还是支撑不起来，所以说，现在这种客源是比较稳定的，其他的客源能不能靠大型的酒店满足，一定要靠民宿之类的，最近我们酒店行业每天讨论的话题，大家从传统的星级酒店，再到中端的商务酒店，再到流行的叫主题酒店，现在流行的就是两个，实际上就是分支，一个是宿营地，一个是民宿，现在是我们这个行业讨论最多的话题。

　　其中宿营地，就跟刚才说的一样，中国已经进入了汽车旅游年代，现在谁出去要是不开私家车出去，要是没有坐专车去的话，靠过去的骑自行车去，那都很少了，西安城的周末，一半人都进了秦岭了，起码我每个星期都在秦岭，因为西安热，没有地方可待，这个地方离我家是125公里，早上来的时候我打的表看的，我是第二次正式来，第一次是去年10月3日来的。

　　这个地方在我们渭北地区，其实是比较少见的，延安那个地方跟这个地方不一样，而且离西安也远，刚才讲了我们最早的概念，就是要做产权式酒店，可能我的感觉就是量不能太大，看更多能不能通过民宿之类解决，一家人来一个独院，在旅游旺季可以独院多加床，可以多出来几个房间来，平常就是一家人住几个房间，我现在做酒店，比如说现在马上上马的大套房酒店，在太奥广场的酒店，其实是40%的套房数量，才能挂套房这个酒店品牌，我现在在经营方面，这个区域没有套房酒店的客源，怎么办呢？我给老外就不能谈，不能说真话，我这个套房是两间房，中间是一堵墙，中间有一个双开门，实际上就是一个连通房，两个标准间，中间加一个连通门，我先按照一张床摆，摆个客厅，验收完开业了，我把床放进去，是两个标准间，这两个标准间比一般标准间小一点，我干什么用呢？接团队，因为它离机场近，离高铁站近，因为我们莲湖区那个地方，是最欠发达的，也没有什么旅游资源，就因为离机场近，离高铁站近，就做这个资源，酒店产品定位的时候，首先要想清楚你做谁的生意，然后再盖房子，这跟招商刚才说的也一样，后期运营的人提前介入，策划的人提前介入，开发商再去设计规划，你这个起来了之后的项目，在招商的时候就比较省心，运营起来就比较容易火，经营起来也比较顺手。

　　我还看有些商业街区，比如说上海地区的松江地区有一个泰晤士小镇，不知道大家有没有去过，我去过是因为旁边有一个豪生酒店，在那里培训呢，我觉得挺好的，地道的英伦范，四面环水，中间一个岛，跟到了英国一样。当时很荒凉，房子盖得很好，里面的商业非常的清淡，几年之后，我听别人说，想在里面租一间房，一房难求，大的政府配套交通、整个商业的发展还没有往那边去，松江区起来以后，它那个就火了。

　　我们西北的发展，跟我们考察华东还不太一样，人家比咱们聪明，但是他们有一些做法，像酒店行业民宿的管理，我前两天刚刚去过乌镇，乌镇在全国管的是最好的，就是接待中心跟各个点，像农家乐一样的，你在我家吃饭，在上面楼房休息，然后到旺季一房难求的时候，服务也没有标准，是统一管理、统一营销、统一平台操作，至于说后期的客用品的配送，降低成本的手段非常多，我们规划的时候，既然我们是陕文投投的，我们就有这个实力，我们在规划的时候，可以有多种经济类型，可以和别人联营，然后规划是我规划，然后你来投，这一块产权归你，我给你们运营，你投完了交给我，我负责运营，我也可以占30%，你占70%，等等都可以。

　　再说一个题外话，酒店行业发展到现在，模式也非常非常多，都在变化，现在维也纳集团在广东一带非常好，算中国中端酒店第一品牌，现在也进西安了，西安大概进了4个，据说马上要把北广场美华酒店要接下来，要开一个高端的酒店，它现在有一个模式，业主方不管用租金也好，不管用什么真金白银也好，你占49，我占51，但是我跟给你49有一个承诺，就是年回报是20%，如果不够我给你贴，就是运营上我独立运营，你不用管，它的发展很厉害。

　　我想说的就是，我们因为有一个主线进来规划，在规划的时候可以有多种的投资的形式，不一定是酒店盖起来，我再卖钱，那个时候比较晚了，就跟房地产卖楼花一样的，规划好了，有菜单式的，ABC三个菜单，最好不让后期有什么样的改动，这样你在统一管理的时候比较方便，再一个对外宣传的平台上，现在的酒店就是谁的平台好，谁的会员体量大，谁就最值钱，你的硬件现在几乎都不是很重要了。

　　10.陕西比尔德置业有限公司董事长袁学燕：把照金变成铜川旅游名片 运营为首外须找寻文化记忆

　　作为一个旅行者的感受，我来到牧场的时候很轻易的把景区的美传递给另外一个人了。然而打造这个景区的时候，有些东西就是营销和包装还没有做到位，不是太多的人了解，可能太多人了解的仅仅是纪念馆。

　　作为一个从业者的感受，我们今天主要讨论三四线城市，我现在自己也在四五线做商业，我觉得难度很大，因为现在整个大城市的商业的挤对，所有的商家不愿意去县城，而县城本土的小型的商业不满足我打造的商业的模式，所以这是一个对冲。

陕西比尔德置业有限公司董事长 袁学燕

　　我在县城做商业，加上我十多年房地产的从业，我的感受是什么？商业其实最主要的被分成城市商业和旅游商业，照金这个地方已经完全不是一个商业的，应该是一个旅游商业，薛家寨、香山寺，我才了解到它比北京的香山还有历史，包括古瓷，还有玉华宫，这么多这么多的景区，还在开发1958等等，我们把这定义成一个旅游景区，做旅游商业，我觉得所有景点都应该是它的元素，如果把这些元素串起来，这个文化我觉得是够了。

　　旅游呢，现在中国将近14亿人，其实大家都知道，上一个礼拜40度的高温，山坳里面一个小小的旅馆都是爆满的，人不愿意待在家里，一年四季都不愿意待在家里，现在每个人微信圈子晒的都是今天我又出去了，我又到哪里了，这个慢慢是变成一种健康的心态和生活方式了，这就是未来商业的一个趋势，而不止是我们说去小寨赛格吃一顿饭，这个有没有必要，每个礼拜我也会跟我家人去吃一顿饭，但是每个人在他有限的工作之余，都想去旅行，更多的人去了国外了，但是去国外你的成本，14亿中国人，10%的中国人出去已经让全世界沸腾了，剩下的人一定在中国。

　　从我家来这里就是100多公里，到这边全部走高速，一个小时经济圈，一个小时生活圈，一个小时车程，甚至是一个半小时，这是人最能接受的，所以我觉得我们打造一个旅游商业，大家首先先研究商业。

　　每个人都问我，你那里有多少人，我就告诉他们我这里一个学校、两个学校，三个学校，县城有多少人，其实你在局限一个城市商业，当你把这个商业，我们现在这个商业明显的，我们所有来的这些人，都是作为一个旅行者来的，那么他变成一个旅游商业的时候，你就不要研究铜川有30万人，耀州有40万人，不要去研究这个，你要研究中国有14亿人，你去研究这个就够了。

　　我眼睁睁的看着周至水街那个项目换了两个投资商以后做起来了，人流量已经达到148万、150万了，我们刚刚在说这里，研究这里只需要100万人，甚至我们的目标只要150万人，我觉得这太容易做到。根本就不是一个太难的事情，如果把照金变成铜川的核心，把中国照金做成整个铜川地区旅游的名片，我认为150万人真的太容易了，这是我刚才的感觉，我不用去欧洲，我来这里就可以感受，甚至你们说还有什么水系，这些都是我没有看到的，我觉得又有山又有水都足以了，这种环境我无法用更多语言来表达。我们都去过很多的地方，因为我自己除了做商业之外，我现在也在参与一个景区的建设、一个规划，我去看了中国很多，现在特别热的东西，我觉得大家都在建设过程中，也有特别好的，我们走的最近的就是华侨城，华侨城走了30年的路程，就是一个坚持，它当时的打造，比如说什么东西保留了，我什么规划必须要怎么样，一定要建成，包括它留下的古树，房子让步，都不能让这些古树没有，就是这种坚持。

　　所以，今天在照金这个地方，首先我觉得我都不担心这里招商会有什么问题，应该担心运营怎么样，我们把人做够了，人引来了之后，招商其实只是一个环节中的一个手段，就是我选谁而已，这些人都来了，你如何运营，就变成规划中要首先考虑的，要变成长效要考虑的。这个都考虑到之后，就像吸引我第一次来的，吸引我的是革命根据地的这个纪念馆。我们都讲旅游商业也好，特色商业也好，都在讲文化，文化到底是什么，我的理解，我觉得文化其实是一种记忆，我们去任何地方，我们想找寻的就是一种记忆，这就是策划也好，给它定位也好，最终打造也好，这些投资商也好，最终做策划也好，做营销也好，做运营也好，这是我们一开始要理解的，文化其实就是在找寻一种记忆。

　　照金其实已经有记忆了，有太多的记忆了，这些记忆我觉得足以了，把它串起来，变成中国照金，那么立足于14亿人，而不仅仅是是150万人。

　　刚才说到韶山冲，其实也是在找一种记忆，不管是今天的90后也好，00后也好，我相信所谓的文化传承，就是在传承一种记忆，你不要给它太凝重的这个时代的烙印，那么在下一个时代你又要给他什么呢？你就要想它有一个断代，如果你把这个东西给它，只是一个记忆，变成一种生生不息的文化传承，我觉得这里剩下的打造，就是景区里面的景点，还有配套。

　　我把商业最终落地的业态，我认为它只是一个接待能力而已，我有朋友在上海在陆家嘴，他们跟景德镇做了一个瓷器，再年轻的人，对这种东西已经没有太多的追捧，也许我们的父辈、母辈，觉得有一个景德镇的东西会怎么样，现在这个东西被一些时尚的元素、更新的观念取代，我一个朋友是一群建筑设计师，他们跟景德镇合作，做了一个董小碗，就是一个品牌，然后这个朋友就带着景德镇的一套瓷器，去世界各地，每到一个地方，把董小碗拍成一个故事，他们现在已经开始辐射，把这个瓷器向全中国辐射，那种东西我看了之后，那个东西美到你不得不想去要一套，这就变成一个点了。

　　我觉得照金、铜川的故事太多了，这只是点状的东西，如果真的把它挖掘大了，我不认为这里是个三四线城市有阻碍，我不认为。刚才于书记说了，这里是一个精神高地，这里的环境和气侯，这两个就够了，就可以变成14亿人，到这里来追寻，到这里来体验和感受的旅游文化景区。

　　11.陕西利思电子科技公司总经理葛军：外贸进口品牌代理寻找商业合作契机

　　我们主要是做外贸，做进口品牌的一些代理，我为什么今天要来呢？因为我家是铜川的，原来上小学才到西安，所以对这片土地有很深厚的感情，我来到这里确实很震惊，来照金之前我去看过展览馆，没有见过这么漂亮的景色，今天我们几个朋友过来的时候，一路照着相片过来的，一定要发给大家让大家欣赏一下，看一下我们的家乡多么美，是多么好的一个地方。

陕西利思电子科技公司总经理 葛 军

　　大家刚才都说一小时商圈，没想到它这么近，开车很快就到了，作为我们来说，我们抱着看看招商是什么样的，也主要是想找找对家乡的怀念，再一个是想看看有没有投资的机会，向大家学习一下。

　　12.陕西中望软件董事长王泉：旅游策划项目离不开互联网+旅游电商整体营销 

　　我是做软件和互联网方面的，我第一次来这里是2008年，当时这一块是一块田野，我带着我们公司人，是从这一直走到薛家寨，是没有车的。

　　当时的纪念馆很小很荒，这一块是老村庄，我去年来过一次，是交大一个同学在这边做的不错，带所有同学到这边来过一次，今年3、4月份，因为我在做互联网跟旅游电商这一块，他让我思考一下铜川的发展，我后来到这边来，我自己驾车走了一下，我在找这种感觉，从我个人来说，我是一个旅游爱好者，我想从另外的视角上看待这个问题，这是第三次来。

　　今天是第四次来，今天主要是来学习。对任何的游客来说，都是吃喝玩乐拿，铜川这个地方也是一个半年季，那冬季怎么办？要结合一些其他产业、互联网产业，进行常年的营销，包括整体怎么营销，在这之前我做一个县区区域级的一个旅游策划项目，我们不能单独考虑一个项目，也不能考虑内部的建设，更多的要靠外部环境，要靠外部的营销宣传策划等等。

　　讨论环节：

　　新势力文化传播有限公司总经理锁言涛：旅游产业如何让冬季不“淡”

　　照金这个地方，有它本身固有的很深刻的矛盾和问题，有个问题我想问一下黎总，从旅游角度上来看，它没有具有致命吸引力的风景，觉得花花草草很漂亮的，这个时间其实只有5个月，顶多6个月，再来就是灰蒙蒙的，这是陕西旅游的一个痼疾，甚至是北方旅游的一个痼疾，北纬38度线到31度线之间，因为再往上有大雪了，现在东北的旅游就搞得很好，长白山都建了专用机场，上海直达的航班都有。

　　作为胡总他们来说，比如说就您这个酒店，现在目前现有的酒店的布局，有一定品质的标准酒店，然后一个户外度假型的，装修风格就是具有一定的为背包客思考的，还有一个青年旅社，第四个是原来煤老板搞的一个酒店，就是不伦不类的。

　　1、怎么解决冬季太淡？

       付总提到了我们做一些会议接待，我们都有考虑，就是我刚才说的核心问题，旅游和住宿接待，没有旅游住宿肯定是搞不好的，旅游住宿率是非常非常重要的，只有住下来才可以发展其他相关的行业和商业，这个问题怎么面对，咱们从旅游这个角度切入的话，这是照金面临的一个最大的问题，就是怎么解决冬季太淡的问题。

　　刚才提到了宣传不够，其实不是宣传不够，为什么呢？他们接待不过来，他们都不敢宣传，你们看到的已经是满负荷，它这个满负荷是以周末为标准的，是以旅游旺季为标准的，平时你再做广告，他上班他不会来，就周末来，你再做广告，他冬天不会来，后来我们为什么搞一个滑雪场呢？因为冬季没有经济效益，搞了一个滑雪场，其实就是在弥补它天然的缺憾和短版。

　　最近这几年陕西跟旅游相关的行业和商业项目，唯一一个做到冬季不淡的，就是马嵬驿，当然袁家村也算做到了，袁家村付出的代价是很大的，马嵬驿用了一年的时间，做到了非节假日不淡，随时去，500辆、800辆的车在那停着，天热了以后少了很多，但是基本上可以保持平均的发展。

　　留不住人首先是第一个，到了淡季，员工在这待不住，待不住心思就乱了，等到真正旺季来了，真正开始接待的时候，他把冬季懒散的样子带出来了，服务也搞不好。这是我想抛给大家的问题。

    2、如何跟国有企业有机的结合在一起？

　　第二个，现在三四线城市，我们不妨脑子里把铜川装进来，陕文投接盘了铜川市除了水泥、煤炭以外的所有产业，也就是现代服务业，随时可以切入，现在陕文投面临一个核心问题是什么呢？就是它没有一个强有力的手臂，因为它是国有企业，比如说于总在这坐着听大家讲呢，他就得接待去，他主要的精力都放在这里了，我们缺少强有力的手臂，跟我们一起来跟政府玩。

　　我给大家提第二个问题，就是如何跟国有企业有机的结合在一起？因为“我卖你买”这种方式是不行的，为什么呢？国有企业很多事，跟政府之间达不到进入定单、进入合同阶段，完全商业化做，我现在给你摆出一个单子来，你现在做不做，这时候需要乙方，甚至是丙方一起来参与做一个单子，做一个计划书，然后交给政府，政府把这个单子签了，这个就提出很要命的问题，就是怎么解决。

　　现在陕文投和铜川市的合作关系，就是缺少唐总组织来你们大家这一股力量，真正市场化的力量，就是真正能做出来，在市场上把单卖给消费者的这些人，现在没有这些人进驻，这是几乎所有非能源、非资源性产业，跟政府打交道要面临的同样的问题。

    3、三四线商业开发复制模式可持续性、如何与中产阶级结合、如何利用旅游？

　　第三个问题就是什么呢？现在已经我们看到的，现在目前在一些区县里面搞的项目，刚才提到了水街，我非常想跟你们交流一下，从我个人的观察看，水街一定是失败的，未来一定会失败的，我感觉水街还是很单纯的房地产思维，挖个湖，把土地指标一拿，然后挖个湖，有人气然后卖都，这个模式在三四线城市，仍然是一个比较普遍的模式。

　　我有一个朋友他们专门成立了一个公司，跟美好中国都是一个经营模式，现在有4、5个项目在运营，我们陕文投公司在韩城也跟他合作，他在韩城也搞了一个商业街项目，因为他们现在有一些土地储备，4、5个项目都可以打平，但是不能挣钱，为什么呢？因为没有真正的打造商业模式，没有适合农村这种中产消费阶级的个性化产品。

　　真正高价值产品，一定还是去西安买的，这个问题怎么解决？比如说我们的CCTC，搞个商业街，租赁商铺这种，最好的就是做到水街这个状态，我为什么说水街以后会有问题呢？因为它没有真正的实实在在的产品，它吃的也好，玩的也好，用的也好，全是城里面批发来的。弄一大盆水在里面刷碗，但是我认为像马嵬驿这个项目，基本上做到了，最终的产品是高于社会平均水平的，它是有生命力的。

　　他现在在蒲城的项目，一大半都干完了，西安市里面，他又搞了一个顶层商业，他的核心是什么？还没建好呢，已经有50个优质的商户，这个是很重要的。

　　西安市的永兴坊，还有袁家村，他们都没有做到这一点，所以说，三四线城市如果真正进行商业开发，一个是说单纯复制城市模式的，我怀疑能不能继续下去，假如说不是的话，一个是从商业模式和商品构成上，怎么跟县城的中产阶级结合，另外一个就是怎么样利用旅游两个字，因为县里面，唯一比大城市具有优势的地方，就是距离自然更近，所以我就代表他们，问大家三个问题，大家可以思考一下。谢谢！

　　互动交流讨论环节

　　陕西比尔德置业有限公司董事长袁学燕：摒弃单打独斗 把旅游资源链接成一个链条

　　我刚才为什么说铜川这么多景点，把它变成一个旅游生态链呢？其实要是说，单纯做这的话，我认为确实不好做，冬天确实不好做，水街我暂不说它未来成功还是失败，起码它现在的人流量特别大，但是它在冬天也达不到那么大的人流量。

　　还有一个水街现在更多人不知道，水街现在更大的吸引是因为它根本没有门票，任何阶层人都可以去，完全没有门票，假如说设想一下，它要收门票的话，光一个门票就够了，所以就因为它这么多的人，导致他们没有想到，他们这个项目变成这样，它现在的失败已经露出苗头了，因为运营的问题。现在在建的有140个这样的项目，已经建成的有40个，我去过20个左右，每个项目里面都是人山人海，现在人没有地方去。

　　新的时候都有吸引力，水街最大的吸引力，就是因为它有一条河，别人比不了，北方人就特别亲水，所有全中国有水的地方，你看哪个景点不好？只要有水一定好，但是它的运营确实太差了，因为招商太差了，就卖一个周至最有名的面，进去以后10家都在卖，然后卖一个烤肉，然后10家都在卖，它不像袁家村。

　　因为水人们都去，去了以后首先满足的就是吃，在吃的这一点上它就已经败了，因为这个败了，住的配套跟不上，因为那是政府强行要求他开的，他现在才做到二期，他不是一个房地产公司，他根本不卖，他全部持有了，因为它的成本太低了，水街没有房地产开发，是一个景区，所以没有卖的，它整个运营是有很大问题了，大家都在看他今后如何发展。

　　这是我第一次来照金，我就把我的思维整理出来，你要单打独斗做它，你完全不好做，比如说你只做咱们参观那个，我就留不下来，当时我做了兵马俑旅游广场，那个项目做的也很艰辛呢？因为兵马俑有多少人，它就有多少人，它是兵马俑的必经之路，当时跟政府达成的，就是我们做这个项目，必须从我那过，但是它就变成了一个通道，你让从这走没有问题，我从这走，但是我第一不消费，第二个它跟华清池是一线的，人家参观只有四个小时，人家参观完了吃饭都去华清池了，没有消费力，根本没有消费力，所有的门票都给了兵马俑馆了，人没有留下来。

　　如果只是看纪念馆，我花门票我看完纪念馆，我就回来了，我甚至饭都不吃，你也就没有价值，你必须把客人留下来，那么留下来你就要考虑四季，冬天一定会有一些淡的，但是我不认为冬季做不了事情，不一定说你一定是滑雪场，因为滑雪场只是一个阶层，比如说我冬天来的，我上一次也是冬天来的，包括你那一片芦苇我就很喜欢，这时候你营造的也许就是住的那个功能。

　　刚才书记讲了，而且我们自己也看到了，现在我们的生存环境怎么样？特别差，雾霾、不良天气，这里空气质量比西安好很多，过去为什么有新区呢？因为我原来去老区讲过课，那个地方已经不能人居了，因为环境的污染，为什么搬到新区呢？因为新区的环境非常好，蓝天白云，要挖掘这些东西，让人宁可在冬天的时候，我到这专门来住两天，感受一下这样的口气，这个时候还有吃，你把这两个东西加进来，冬天也可以做，你想把冬天的旅游一定要做成像夏天那种，不可能，因为肯定冬天人就去南方了，夏天就在北方了，你想把它做匀了不可能，但是起码你可以做到不淡，别人淡你不淡，你还有古瓷，还有香山，把它做成一个链条，你的客人在这走一天看不完，就得住，住哪？这个地方最好，我就住这，我明天再去山上，我再去哪，把这个东西开发了，我觉得就够了。

　　赢商网陕西分公司董事长萧华：怎么才可以吸引来人？得找到一些记忆的点

　　我今天是第一次来这，从传播的记忆点来说，我接收的是绿蚂蚁的产品，不是接收的是红色革命根据地的传播，因为这个东西，我觉得它可能吸引不到我，因为历史的东西必将成为过去，只有自然的东西才是永恒的，所以我觉得跟生活最贴近的东西，那是自然的东西。

　　像历史传承这些东西来说，我们有可能去看一次，然后又一些记忆点。

　　刚才说到冬天的这个，我在去年2014年年底的时候去的印度，当时去印度要去一个地方就是林海雪原，我们去印度以后没有飞机到那个地方，因为那个雪太大了，飞机降落不了，当时大家在决定去还是不去的问题，最后决定去。那个路途艰苦，我们在大巴车上坐了16个小时到那个地方，然后再那个地方住了一晚上，到林海雪原玩了一晚上以后，然后又回来，这个地方对我的记忆点非常深，在林海雪原我们停留的时间只有一个小时到两个小时，但是那个酒店给我们的记忆就非常深刻了。后来我们又去了不丹，不丹是一个非常小的国家，它没有太多的人打造的景观，全是自然的东西，但是它有几个记忆点，谁去了以后都想找到梁朝伟和刘嘉玲结婚的地方，想找到乌拉酒店的地方，去感受一下，实际上你真的走完一遍，留给你的记忆就是那个地方。

　　我上一周我专门为去酒店天堂，跑到九寨沟去，至于九寨沟和黄龙，对我的吸引点到底有多少，我觉得每个人都在发微信，每个人都去过那个地方，它适合普通老百姓消费，也适合高端消费，一个门票进去就看到了，但是真正的那个酒店，它吸引了很多人。

　　我觉得就是说，它吸引的不是我们全中国人，它吸引的可能是全球的人，我觉得找到一个地方的空白点，其实就是找到李总的痛点了，你用最好的酒店吸引到大家，我去绿蚂蚁里面转了一圈，我觉得那个地方可以让我停下来。

　　如果让这个地方更长久的下去，它可能需要更多有意思的东西。

　　商业是什么？我认为有人才会有商业，但是人是怎么来的？人是靠吸引来的，怎么才可以吸引来人？得找到一些记忆的点，如果这个地方有一个御品轩的体验工厂，我一定把他扔到里头，我就来开会了，因为没有，如果有台湾的那种，能做饼干，能做巧克力的地方，孩子也不会很无聊。要找到适合我们每一个人需求的地方，才是真正把这个商业发挥起来的东西。

　　西安秦汉唐国际购物中心原总经理付西安：了解你的客户是谁 了解你承接什么样的产品

　　我来说一下，锁总刚才提的三个问题，两个问题黎总都有回答，你说到冬天怎么办，他其实已经讲了，不是准备搞家庭民宿，稍微思路一延展，大过年你门口宰着羊，再烧烤着，待上7、8天，再过个十五，灯笼多来一些。

　　第二个，你说的合作方式的问题，我也住过维也纳酒店，这些黎总都讲了，至于说后面的产业规划，我觉得咱们另当别说，是更高级别的。

　　思维要延展，延展要接地气，根据你的接待能力要循序渐进，冬天的问题，我想了想，我们大老远跑内蒙一趟，带孩子去一趟，有意思吗？去骑骑马，看羊就完了，关山牧场炒了20年，我去了3次，到那就是吃个羊，有那么一个点，就能把人流量带来，我们40多岁左右的年龄，还是消费的主力军，因为他有决策权，他有钱，他能带动和影响很多人去，你要找着这种感觉，而且他顾家，大过年的，在你这为什么不能过个年呢？为什么要待在楼房里，不能放炮，吃的东西每年都是那，到这来就是吃吃野菜，地里挖点萝卜，这都能去把它衔接上。

　　刚才说水街，其实水街的概念，人家不一定就是做水街，他们旁边也拿地了，我先做景观，做了5年景观，做了5年的演艺，后面的地我已经炒熟了，现在我就见利了，我把一个莫名其妙的臭水沟花钱挖成这样，我在旁边能不拿地，莫名其妙我给你做景观，旁边我什么都不干吗？他是做地产综合利用的概念，又不完全是我们产品设计的线路。

　　回归原点，就是了解你的客户是谁，了解你承接什么样的产品，抓住这两个核心，然后你怎么样投入产出，你的设备是2.0的，就跑多少公里，是2.5的，就跑多少公里，研究好，不能2.0拉得太小，匹配度高一点。

　　陕西省商业联合会副秘书长刘雪：文化旅游项目的核心是什么？文化不是唯一就是第一，必须有一个“一”

　　各位专家都很精细，我们是省商业联合会的，属于省商业厅领导，为全省商业服务的，我从事这个行业30多年，我觉得今天的会开得非常好，针对性的落地。

陕西省商业联合会副秘书长  刘雪

　　大家刚才说了那么多，我想补充两句，站在行业的角度说两句，今天这个项目是陕文投和能源集团和铜川市政府打造的，有实力做好的。

　　第二句话，文化旅游项目是养孩子、养人的过程，千万急不得。

　　第三，我们来到这个位置，我看了以后，自然资源和风光非常好，但是缺灵魂，大家说文化，我个人理解 什么是文化？文化就是历史，文化就是曾经发生过的，沉淀过的，现在能洋溢出来的，能够给当代人激发而已。我们把感觉做足、做强、做大，吸引全球人的眼光，从而使部分的人、适合的人产生动感来到这里，用心去感受才可以。

　　我们商业联合会为全省商业服务，专门成立了商业地产委员会，陕西是117个县，3780万人，那么城市人口是800多万，农村人口大概是2900万，人均收入在那摆着，现在的人都很浮躁，物质的需求已经无法满足，从计划经济到市场商品经济，到市场经济，到现在体验经济来临了，为什么大家刚才说到马嵬驿、水街，包括袁家村，为什么都这么火呢？正常的娱乐活动不能搞了，公务人员不敢到娱乐的地方去，怎么办呢？总得有一个愉悦、感受人情、人心的地方去，那么他来到这些地方，家人、朋友、亲情、友情一块去体现。

　　今年有这种明显的体会，最近跟张会长走了很多项目，比如说袁家村、永兴坊、马嵬驿。马嵬驿是拿国有资产，它的租金是多少钱呢？是县政府请他考察，改革了之后，我们的项目也是政府投的，我觉得自然条件比较好，我们团队要用心做这个事情，把社会专业团队、专门机构、政府人员组织起来，进行沟通，产生思维、灵感，写出最美、最好的作品，根据我对铜川的印象，铜川有很多故事可讲，有耀州的孙思邈，在铜川这个地方，沉淀了多少历史，刚才说到工业展览馆，煤厂也好，水泥厂也好，还有纺织厂，铜川发生过的历史痕迹很多，这里需要人文的体验感觉。

　　刚才讲到商业是创新，从我对商业的理解和观察，商业并没有技术的环节，只是状态、方式、方法而已。电视剧怎么来的，编剧编出来的，商业不同的途径，就是创造新生活，寻求新方法，探索新模式，实行全社会、全人类的连接。

　　文投的项目，文化旅游项目的核心是什么？文化不是唯一就是第一，必须有一个“一”，为什么要去西藏？神奇、神秘，文化的唯一性和权威性要打造出来，这样才有可持续发展的条件。

　　互联网+、大数据、物流物联网、云计算都来临了，我们还老办法操作商业和旅游项目的时候，我认为这值得思考。

　　铜川是80万人，三区一县，你的人在哪里，购买力在哪里，我们红色基地，我可以请党政机关，也可以把全国各大院校请来，做课程参观学习，全国企业界的人士，有高素质人流才有资金流，最后实现照金基地建设的提升，名利双收，现在的经济是政治经济化、经济政治化、经济政治相互转化，所以我觉得咱国企为主体的项目，把这些基本的要素和要点沉浸在我们的思维和决策当中，一定会做得更好一些。

　　西安嘉策商业运营管理公司副总经理张翔：尊重常识 尊重三四线城市的消费者

　　我简单说两句，第一个所谓商业街、三四线城市的商业，一定要尊重常识，咱们现在做很多商业不尊重常识，因为县城有多少人，可以服务多少人，体量应该做多大，一定要尊重常识，商业地产就是尊重常识。

　　比如说商业街，做多长，300多米，打住了，不能太长了，然后这个楼层盖多少层？两层打住了，三层没人上，我举个例子，再一个恶劣天气下你怎么办？刮风下雨日晒，商业街一般都是通透的，没有顶，怎么处理呢？这是我们考虑的问题。

　　第二个观点，就是尊重消费者，就是三四线城市的消费者，和大城市的消费者消费习惯和观念完全不一样，一定要研究三四线城市消费者的消费习惯和消费观念，比如说我在咸阳待了十年多，咸阳那么近，它的消费观念和理念，和西安市完全不一样，真的有很大的差别。

　　对于从业者来说，必须深入的了解体验他们的消费观念，咱们老觉得三四线城市消费水平低，为什么低？你发现一点，他就消费能力的不在本地消费，都跑到大城市去了，还有咱们的消费主力军，80后、90后，工作也在大城市，消费也在大城市，真正在三四线消费的，反而是那些中年以上的、日常生活的人。

　　赢商网陕西分公司总经理唐彬：品牌有没有去寻找嫁接组合 形成陕西三四线综合体牌子

       刚才锁总谈到的还有一个就是县市商业的农村综合体，这个东西到底怎么打造的问题，我觉得刚才夏总提到租金500块钱，能达到500块钱的频效，2.5万平米，非常好。我们最近讨论三四线的商业比较多，现在三四线招商都到哪招呢？普遍都到城里来招，到西安来招，或者招一些全国性的品牌，期间的过程会遇到非常多的困难。

　　有一个观点，能不能主动去寻找。实际上三四线商业，不管大不管小，20万、30万、10万也好，现在整个陕西都在打造县域综合体，这些品牌有没有一个一个去寻找，一个一个包装，然后把它有效的嫁接组合，形成适合陕西、三四线商业综合体的一些牌子出来呢？再说差异化，现在我们做招商，其实是一个系统性的工作。

　　整体而言，我们作为商业地产人，能不能主动的把这些东西有效的资源进行嫁接、整合出来，形成新的所谓的像民生、开元这么一个有品牌实力的一个东西出现。

　　铜川永乐商城有限责任公司运营总监王筱玲：把纯粹的商业往小的做  注重本土民俗与庭院式打造

　　永乐商城是纯粹的铜川市本土的一个项目，在2005年开始筹建，2007年6月5日第一个项目开业，前几年也做的非常成功，我们在前年的时候进行了一个大型的改造，升级改造，在2013年的11月15日正式开业，我们经历了一个非常痛苦的时期，现在也正在进行转型，要跟本土的这些东西结合起来。我是一个土生土长的本地人，对我们照金这个项目，开始这个地方没有做旅游地产，一直慢慢的做到现在，我们一直都在关注。

　　旅游人们都是为了吃喝玩乐住，就是要吃好、喝好、玩好、然后再住好，我觉得我对我们本土旅游发展，有一个小小的建议，就是在照金这个地方，我们要少做纯粹的商业百货类的，因为它主要应该是从吃上、喝、玩和住做起，大的品类、百货类的，一般人不会在这消费，毕竟我们要吸引的人群，可能要辐射周边一些比较大的城市，他们到这来会买一些民俗类的东西，或者本土自己生产的，其他地方买不到的东西，品牌服饰或者百货类的，在哪都可以买到，可能比这还要好，我们把纯粹的商业往小的做，特别吃这方面要做起来，耀州区离这很近，到这就40分钟，原来我们来的时候，一般不在这吃饭，我找不到吃饭的地方，原来就在街道里面凑合一下，吃呢也应该像袁家村、马嵬驿这些地方，去学一学，然后怎么去配送，怎么去管理，这些做好之后很多人就愿意留下来。

　　如果有一个庭院式的东西，我们也愿意晚上来住一晚上，现在没有这些东西，酒店也特别贵，就划不来了，我可以玩一天，晚上就回家了，我在新区、在耀州区哪都可以吃，如果有庭院式的，我一家人来，我们自己做，我们挖萝卜、野菜，这样是非常好的一个，能够延伸我们这个项目的一个主体的营销模式。

　　百事特威酒店集团董事长黎霆：在做城市运营商过程中 投资方面开发多体制模式

　　宝鸡市旅游局局长给我们介绍宝鸡市有几个旅游项目做得好的时候，给我们说过一句话，搞旅游就是造景、造谣、造势。造点景，讲点故事，编点故事，然后大肆宣传一下，旅游就成了，应该给大家有所启迪。

　　凤县，当时把凤县改为羌族，可以享受很多政策优惠，再一个满大街跳的都是羌族的舞蹈，其实是汉民，这也是一个方法。

　　我们在规划上，要打造以旅游为龙头的服务型功能，你们应该是铜川城市的运营商，能作为这个身份吧？就是铜川的城市运营商，政府做主业之外，剩下都是陕文投的事，在整体规划上应该是陕文投牵头。

　　青年旅社的概念早就过时了，已经不在现在的主流行业了，背包客这个话，我们现在都没有人提了，谁是背包客，背包客在中国没有形成气侯，是一个败笔，大旅游家，什么时候背包出去过，出去也是一种享受。

　　中国人没有那个社会环境，让你晚上把背包撑起来，我知道几年前，有两口子把自己房子卖了，买了一个房车，自己改造的房车，开了好多年，把世界各地走遍了，国内有一对老两口，是好几年前，他每天晚上宿营地都是哪里？派出所大院，他把车开到派出所大院里面去，安全。

　　房车、宿营地文化，它为什么要搞宿营地呢？就是再买房车，你晚上得集中居住，居住的地方，宿营地的服务，就有安保服务，加油、停车服务、住宿，我那天给人家发说，这不是一个大农家乐嘛，哪个农家乐都可以停车，除了不能加油，其他都可以干，住宿、餐饮、娱乐，但是宿营地文化，绝对不仅仅是那几个，那几个说的是主要的功能，还有其他的一些功能。

　　陕文投在做城市运营商的过程中，刚才杨总讲得很好，你现在说四个点，不管是陈炉古镇也好，可以跟那个谁学，大家到景德镇去，你看景德镇的瓷器，满大街的柱子也是瓷器的，那就挺好的，很多人拍的照，就很刺激，这个文化就可以借鉴，就可以拿来主义。

　　香山寺，既然比北京香山历史还悠久，可以把它丰富起来，跟运营商绝对不矛盾，你可以借鉴人家打造你的经典，但是不能把人家纳入你的范围。这几个经典连起来打造，使人在这里可以留一个晚上，两个晚上，节假日当然更是一个更大的市场。

　　在规划过程中，比如说小院式的，我指的是度假、春节期间，可以以小院为单位，往外卖，平时在你大量的接待大型活动，比如说滑雪节的时候，可以不卖小院，可以单间卖，我们酒店现在，其实咱西安附近，也是从西旅集团做起来了，我这么一个小院里面，独立的一间一间，就是一间客房，我可以按间卖，我也可以按院卖，都可以的。

　　你来规划，我刚才想说的意思，投资的时候也可以由某一个人投资，这就回归到度假地区、分时度假、产权式酒店结合起来，就像海南的那种概念，这个房子产权归你，你一年住多少天，你住的时候我给你服务，你不住的时候我替你租出去，租出去以后咱俩分账。

　　途家模式现在也是这样的，把各种模式结合起来，运营一定是陕文投了，你说于总正说呢说不下来了，为什么呢？领导来了。那怎么办？可以设两个于总，一个是政务于总，一个是商务于总，搞政务的于总，可以参与商务的决策，不要参与商务的运营，商务运营的于总，是为政务于总负责的，有领导来了，他配合于总去接待，政务于总只负责接待，不负责经营，你要把经营担子也背到他身上，把接待任务也背到他身上，他两个都干不好，最后还说他没有业绩，这就是我们国企很多单位的弊病。

　　那么，我们西安有没有在这方面，咱远处就不说，咱就井底之蛙，咱就看咱这一块，有没有在这方面运行，是我们的模板的，人民大厦，我认为是成功的，改制最成功的酒店行业，因为别的行业我不懂，我只说酒店行业，我的口号叫只懂酒店，为此痴狂，因为我干了30年，除了教学，就是干酒店，就是店小二的角色。

　　人民大厦在变企业性质的时候，过去陕西省政府养人民大厦，一年的成本是3500万，现在陕西省政府一年政务招待，在人民大厦的消费3500万，花的钱一样多，可是以前享受的是什么水平？充满了家庭式的温暖，但是没有什么效益。

　　现在转了以后，大概是15万买了一个人的身份，留了几个关系最坚刚的，和最能干的人，其他全部改制，现在省政府每年还要花3500万，享受的是什么待遇呢？五星级待遇，顶级管理品牌的待遇，那个改制是非常成功的。

　　而且经济效益就不用说了，这个投资回报是很可观的，比过去你养它的效益要好得多了，所以我想在政务和商务，陕西宾馆现在也在改，它有一个政务区，有个商务区。他们的运营班子都是两套人马，商务区、商务功能，绝对是走专业化，我就委托给专业管理公司管理，我陕文投不组建团队去管理，我不养人，你挣的钱自己养自己，你给我交钱，可以让对方参股都行。

　　要大胆一点，有时候甚至要冒犯领导，但是你不这样做，你没有效益，你最后博得的接待的水平，比你自己招的员工，派进来的干部要多得多，因为你的干部里面，不一定有干了30年酒店的人，但是社会上多的是，你的人可能觉悟很高，但是水平不一定很高，你水平高的人，绝对当不了官，那就像我一样，只能在底下默默无闻干活，因为他没有觉悟，觉悟又高专业又很高的人，早就成领导了，成他的领导了，成商务厅的领导了，像我们这店小二的，就老老实实让他干活，不要让他上台面，活干好就是他的本分，你就去伺候领导去，你不需要弯下腰干那活，你授权让他干。

　　把钱给他给够，他就给你把活干好了。所以两个层面，投资方面我希望你是多体制，投资的结构可以是多种模式，不拘一格，但是规划、平台必须属于你，你有平台他才跳不起来，第二个就是体制里面，希望有两个体制，其实陕文投很多项目我都介入了，我觉得其实你们最头疼的就是没有人，缺干活的人，不缺领导，所以这两个层面，我既然越说越深了，我就多说一点。

　　陕西省商业联合会副会长商业地产专委会主任张永强：最终靠产品服务的特色化品牌化及运营体制

　　刚才锁总提到冬季的问题，这个问题我倒觉得，如果商业或者旅游业，放到现在的话，特别是陕西的文旅文创行业是刚刚起步，即使是刚刚起步，也出现了像袁家村这种，很简单的商业模式，或者简单的产品，可以聚集这么大的客流。

　　所以，这一块，如果是冬季都吸引不来顾客，那只能说明我们产品不好，或者它处在萌芽的水平上，农家乐就半年生意，吃完农家乐转身就走了，因为居住环境各方面，包括卫生环境都很差。

　　我觉得文旅文创的东西刚刚起步，可以做可以引进的模式、品牌、方式太多了，不光是陕西，国外的、台湾的、南方的，北上广的模式很多。

　　刚才谈到一个很深刻的问题，就是国企有这种实力做这种东西，但是做不透，做不深，按说陕文投在这方面，有很多当地文化的投资或者挖掘，还是延续到刚刚说的主题，最终的产品还是靠你的服务，你的产品服务的特色化，或者是你的品牌化的东西，如果能做出来的话，顾客应该是不愁的。

　　另外一个，就是运营体制的问题，我们跟陕文投也有接触，第一感觉没人可用，第二真正社会上的资源又很难介入，跟社会上第三方合作机构又很难合作，它自设了一些障碍，这个问题解决不了，第三方机构很难介入，所以在这方面发展起来，还是有问题的。

　　百事特威酒店集团董事长黎霆：体制嫁接须打破固化思维

　　说两个体制的嫁接，嫁接得好就是冬虫夏草，既有植物的特性，也有动物的特性，嫁接不好就是四不象，而且会产生很多负面作用。嫁接比较好的，看看锦江，为什么锦江会成为酒店业的老大呢？因为人家的CEO是老外，我们行业这两天马上要有一个地震性的新闻，去年到今年，中国酒店行业并购的故事，跟国际上慢慢接轨了，首先雅高集团和华著集团，华著集团就是7天的集团，10%的股权兑换，两家一个杀出国门，一个在中国可以落地，全品牌嫁接。

　　第二个地震性新闻，就是有几个集团，现在联手入股易龙，当然小故事还有很大，6个集团形成了一个联盟，虽然不是一家公司，但是具有6家公司的实力，又有一家公司的灵活性。

　　波涛集团要跟锦江集团合作，锦江从数量上排行老六，波涛集团是老二，第一名是如家，两家一合作，在数量上绝对就成为老大了，是1.6倍的如家。锦江所有的布点都在华东区，它把上海已经布满了，挪个脚就是锦江之星，他在华东区以外比较少，所以他往下的品牌，跟国际接轨反倒还慢了，它现在也收购了很多国外的品牌，这两个一旦合并，一个是上市公司，在境外上市的一个私有化的民营企业，一个是地道的国企。

　　照金公司也可以合资、合作，在现在这种经济环境下，国家政策是放的比较宽，而且鼓励大型国企去接纳不同的企业，不管是外资还是民营企业，现在的法律健全之后，股份制以后，所以就把原来固化的思维打破，就杜绝了咱们有干部没有技术的事，没有能操作的人员，能操作的人员觉悟又不到的问题。

　　唐彬：今天大商之道赢商沙龙第16期进入铜川，到这里就结束了，今天说得非常好，基本上点线面全部覆盖，我们连国有企业跟民营企业怎么来结合，这个都探讨的很深入，首先代表赢商网，代表主办方，非常感谢陕文投，感谢各位商业地产的大咖，谢谢大家！

【往期回顾】

《大商之道》第十五期：商业地产应用云袭来 如何快速实践互联网+

《大商之道》第十四期：购物中心新兴业态暨稀缺资源商业模式探究

《大商之道》第十三期：商业地产酒店开发的模式创新与内在逻辑关系

《大商之道》第十二期：西安地铁商业如何迎来2.0发展时代

《大商之道》第十一期：咖啡店跨界经营与商业地产的发展契机

《大商之道》第十期：探究西安商管公司的商业管理运营之道

《大商之道》第九期：新经济形势下 寻找咸阳商业地产发展主题

《大商之道》第八期：新经济形势下 零售超市的发展机遇与挑战

《大商之道》第七期：西安儿童主题商业发展前景研讨

《大商之道》第六期：西安商务办公区商业进驻发展之思

《大商之道》第五期：快消时代与购物中心多业态招商策略之变

《大商之道》第四期：社区商业崛起之路 离4.0时代还有多远

《大商之道》第三期：大话2014•业界精英纵论商业地产行业趋势

《大商之道》第二期：西安新一轮商业洗牌聚焦新城商业地产的喜与忧

《大商之道》第一期：生活体验式购物中心发展趋势及模式创新