万科郁亮：房地产现在不唯轻，最核心是看运营能力

　　（赢商网深圳站报道）2015年，房企“老大”迎来了其三十而立的“新十年”，也正是在今年“全面转型”、“万亿计划”成了其身上两个新鲜的标签。在重新出发的首个半年，万科过得如何？

　　今日万科正式召开了2015年中期业绩推介会。据了解，2015年上半年万科销售面积902.6万平方米，同比分别上升9.9%，销售额约1100亿元，同比增长9.0%，是今年国内首个半年销售额超千亿的房企；净利润约48.5亿元，同比微增0.8%。随着量缩价涨从2014年下半年延续至今，今年上半年万科买地只有508万平米。

　　万亿市值宏伟蓝图 利润率增幅有限

　　在上述主要数据中，若说最引人关注的莫过于万科上半年净利润仅同比增长0.8%。在描摹了一番万亿市值的美好愿景后，万科首个半年报即遭遇如此“尴尬”？

　　对此，万科董秘谭华杰表示，利润增长速度下降主要有两方面因素，一是今年同期不同于去年有很大的投资收益；二是上半年结算里面的权益比例比去年同期要低，也就是合作的程度要更深一些。

　　万科总裁郁亮表示，“行业白银时代到来，盈利水平受到一定局限。”但是不是利润受到就应该占所有的权益呢？郁亮认为，“现在一块地，地价占比60%以上了，如果不把风险分摊一下，压力会很大。合作才是必然趋势。跟你有钱没钱没有关系。”

　　诚然，对于手持现有货币达446亿元净负债率仅为15.78%的万科来说，钱并不是问题。然而迈入“新十年”，在全面转型追求万亿市值的当下，万科愈发变得谨慎起来。

　　在中期业绩推介会上，郁亮与谭华杰均不止一次的提到，万科今年的土地投资将会更加审慎。因为随着土地市场地缩价涨从2014年下半年延续至今，上半年14个重点城市地价平均同比上涨了42%，成交下滑了51%。高成本的土地正在成为行业发展的问题。

　　除了买地投资谨慎之外，万科对于其“万亿市值”的宏伟蓝图也非常审慎。郁亮表示，“对于万亿是我们大的愿景，我们今天很清晰吗？显然是不清晰的。我们只能说一点一点成长、一点一点努力、一点一点摸索、一点一点转型。”

　　而在郁亮看来，未来在万亿里面，住宅业务将占一半，而其他新业务将占一半。而这些新业务正在快慢错落的发展起来。那么万科目前有哪些业务正在快速拓展开来，又有哪些业务正在试错与赛跑阶段呢？

　　万科向万亿市值进发 五大转型快速扩张

　　据了解，目前万科正在重点布局五大领域。万科物业服务从今年开始会全面进入市场化发展的轨道。谭华杰介绍，从今年开始转向承接外部项目为主，2015年物业主要目标是要打造十个合作标杆，预计今年物业面积将增加到1.5亿平米，明年将采用托管+收购方式，将总量提升至3亿平米，三年内将达到5亿平米。不过郁亮表示，目前万科物业仍无上市时间表。

　　而今年成立了物流地产公司的万科，也已确认将在该领域大规模扩张。据介绍，目前已经公告了贵阳、武汉两个项目，还有项目正在准备过程当中，不久也会陆续公告。3-5年发展目标是希望2015年左右达到1000万平米建成面积。

　　转型城市服务商成了当下很多开发商转型的目标，而万科更加细化到素质教育产业服务商。万科教育营地业务也是其正在大力拓展的领域。其包含社区营地、城市营地、户外营地以及办一些全日制学校。目前在广深已经开业15家社区营地，今年年底有6个户外营地营业。去年接待了9000人次的户外营地的量。而到2018年，这一数字将变成开发150个以上的社区营地，12个以上城市营地，9个户外营地接待人数超过20万人次。

　　在租房痛点横生的当下，万科把出租公寓业务当成了一个可大力扩张的业务。据了解，万科出租公寓业务包含万科驿、万科派两个品牌。谭华杰表示，目前针对大学毕业生和刚刚来到发达地区的新的移民放到了首位。2015年，已经开业和正在准备开业的业务有9个，总量有1万间左右。2017年计划做到15万套。

　　此外，目前在海外共有10个项目的万科表示，未来国际业务比重会进一步增高，2015年新增两个比较重要的项目，一个是曼哈顿西42街有一个写字楼项目，这个跟纽约本地开发商Tribeca合作的。第二，在香港我们自己拿了一块地。香港项目将由万科独立操盘开发。

　　商业试错与赛马 轻重之辩关键是运营

　　其实，在万科全面启动转型时就提出，万科三大转型方面为住宅、消费、产业地产。然而，从目前来看，万科的商业地产仍然并非万科大规模扩张的领域。

　　郁亮也称，商业等地产领域还在赛马过程中，在上海建有2049、北京V-link、广深区域都在尝试，各地赛马模式，一旦确定好模式，就会大力推广。但商业的探索并非一朝一夕的事情。

　　而与商业地产巨头万达的结盟或许会加快试错、成功的脚步。目前双万合作到底进行到了哪一个阶段？对此，郁亮表示，“万万合作还在谈。方向上，未来新项目合作可能会更多一点。这个还在具体谈的过程当中。”

　　商业领域，万科是新入局者，不过在轻资产探索上，它却是先行者，如前海REITS开内地先河等。这是人们再关心不过的话题了，而在郁亮看来，大家对轻有兴趣，其实他对重更有兴趣。

　　郁亮表示，万科的商业目前还在赛跑阶段，还未开启大规模扩张，轻资产与重运营之间，他选择的是后者，   “现在的房地产业已不唯轻资产，最核心的是运营”，不管轻和重都需要运营能力，万科的重点提高运营能力，当运营能力提高的时候，资产会变轻。没有运营能力的时候，轻资产也是负担。