富力地产上半年营收127亿元 拟分拆物业板块上市

　　8月20日，富力地产在香港举行其2015年中期业绩发布会，董事长李思廉、董事长助理陈志濠、财务总监张诗贤以及企业融资总监李启明出席现场。

　　业绩进度、回归A股、境内外融资毫不意外地成为富力业绩会的焦点。在此之外，富力地产董事长李思廉首度披露的新内容则是，富力地产正在研究物业管理业务分拆上市。

　　李思廉表示，当前不少公司都在尝试将物业管理业务证券化，旨在将公司有价值的部分业务释放出来，“这方面公司也在研究中，相信我们公司的物业管理也蕴藏了很大价值。”

　　在对于富力地产物业管理业务价值的进一步解释中，李思廉表示，富力地产全国物业管理费全年吞吐量有10亿元，其中单单珠江新城就有数亿元。

　　“我们在珠江新城管理着十几个项目，商业物业管理费平均超过30元（平方米），差不多一平方米就等于住宅物业十平方米或以上了，所以产生的效益很大。”

　　不过对于分拆上市的目的地，李思廉则表示尚未明确，具体时间表则“最快也要一年”。

　　富力地产已经明确披露的回归A股，同样是外界关注重点。提及重启回归A股的原因，李思廉的回答主要与政策相关，“今年年初证监会才明确房地产公司在国内再融资时不再需要国土部意见，这一点清晰后我们回归A股才有可能性，所以今年重新启动。”

　　至于国内与香港股市中房地产公司的PE差距，李思廉则表示国内市场中房企PE会较香港高，“从股东利益最大化角度来说，都是希望回归A股可以搭建H+A平台，这是对股东有利的”。

　　“目前的计划，希望目标是在明年上半年能够有比较明确的时间表”，关于回归A股最新进展，富力地产董事长助理陈志濠向观点地产新媒体如是回应。

　　除了上市事项，富力管理层面对的更多提问主要指向今年的业绩和债务情况。2015年上半年，富力地产总营业额为127.2亿元，纯利较去年同期增长7%至17.0亿元。

　　不过，今年上半年富力协议销售额为207亿元，达标仅约三分之一。此次发布中报，其宣布将下调2015年合约销售目标，“由600亿元稍降至约550亿元或与2014年持平”。

　　李思廉表示，下半年公司将会推出更多新盘，货源会更充足，“有信心可以达到新的销售目标”。据中报显示，2015年富力计划推出12个新项目，全年共有60个销售项目，截至7月底其已推出5个新项目。

　　债务方面，李思廉表示公司负债比率在今年底可以下降至100%以内，“负债比率是个会计形容词，如果看现金流，我们长期都有150-200亿元现金在手，是很健康的经营状况”。

　　人民币贬值与美元走强，李思廉则认为对房地产企业债务影响并不是很大。“如果从发债的角度来看，贬值波动影响不会很大，因为大部分房企的海外都是借新还旧，借美金还美金，人民币都是同样结构”。

　　李思廉续指，富力地产今年在国内发行了60亿公司债，息率较海外美元债低，未来会继续考虑这一融资方向。

　　富力地产中报亦称，“为了充分利用目前境内公司债券市场上极具吸引力的利率，我们已获股东批准，在适当时候进一步发行多达人民币130亿元的境内公司债券”。

　　以下为富力地产股份有限公司2015年中期业绩会现场问答实录：

　　现场提问：下半年的7个全新项目会不会推出，可售的货值大概是多少？富力回归A股上市的计划，目前的进展情况如何？另外公司对于连锁品牌购物中心的规划是怎样的？

　　陈志濠：我们的目标由600亿调整到550亿，其实都已经考虑到刚刚说的各种原因，至于推盘的计划还是按照我之前说的，全年会有60个项目会同时销售。

　　关于A股的回归，如果比较乐观考虑各种原因，目前的计划希望是在下半年有比较明确的时间表和目标。

　　另外关于商业项目，无论是海珠城还是在天津、北京，其实总体来讲，我们会考虑各种各样的商业计划。

　　现场提问：因为公司去年也将目标定在了550亿，但是去年也未达标，今年有没有信心完成目标？第二，公司有没有项目是在天津爆炸现场附近，有没有受到影响？

　　李思廉：我们调整了今年的销售目标，有信心全年所有的项目加起来能够达到目标。天津爆炸这个不幸的事件，主要是在一个新区的仓库发生的，我们在附近没有投资。在这个新区有一些投资，但是没有受到影响。

　　现场提问：富力地产截止中期的负债比率是在什么水平？受人民币贬值等影响，公司会如何处理债务结构的调整？

　　李思廉：公司的净负债比率会在年底降回到100%以内，现在年中大概是在110%多。负债比率是一个会计形容词，如果看我们公司的现金流，我们长期在手的资金平均都有150-200亿，所以是可以健康地经营公司的，大家可以放心。

　　现场提问：海外负债的比重大概是多少？

　　李思廉：我们现在所发的海外债或者说美元债，大概在20亿美元左右。其实用发债的层面来理解的话，在一个小的科目有所贬值的话，其实影响并不大，因为绝大部分房地产企业的海外债，基本都是到期之后会进行借新还旧的，所以是美元债的话到时就还是发美元进行融资，而人民币方面也是类似这种方法来处理。如果公司现金比较充裕，就会先替换利息较高的债务，人民币的波动暂时不会构成大的损害。

　　现场提问：那富力有没有意向增加人民币债务的比重，减少美元债方面的比例？

　　李思廉：公司在几个月前在市场筹了国内的人民币债65亿，息率也比海外美元债便宜很多，相信陆陆续续也有很多内房都会按这个方面走。

　　现场提问：销售方面，富力去年和今年的推盘节奏是不是都是上半年比较慢，上半年的销售是否已经达到公司定下的标准？下调了目标之后，如何去实现全年目标？

　　李思廉：上半年富力大概是完成了全年目标的30%多，这也是一个传统，下半年会强大起来。下半年推的新盘会多一些，货源充足一些，我们也有信心完成全年新的目标，540亿左右。

　　现场提问：海外项目的销售情况可否请管理层简单介绍一下？前一两年李生似乎说到已经忘记了回A？的事情，为什么会突然又在今年重提这个事情？在国内上市的大型房地产公司PE都不会很高，富力为什么还会回去？富力有多少购物中心项目，会不会考虑分拆上市？或者公司有没有其他的一些资产证券化的计划？

　　李思廉：分拆上市是要看公司的结构的，而我们暂时没有分拆的计划，因为富力大部分都是国内的结构，而国内结构若要重组会牵涉到很多的税费，所以分拆并不适用于我们公司。

　　证券化是将一些如物业管理等的资产进行处置，或者说是将公司一些有用的资产释放出来，这个目前公司是有在研究的，相信公司的物业管理也是蕴含了很大价值的，所以现在有在研究。

　　另外，关于回归A股，为什么前一两年没有将心摆在这里，其实是因为今年年初的时候，证监会很明确地说，所有房地产公司在中国的资本市场再募集资金的时候不再需要国土资源局的意见了，而清晰了这一条之后，富力回归A股才有了可能性，所以我们才重新启动。

　　另外关于PE的问题，国内比香港要高，而出于股东利益最大化考虑，也仍然是希望以H+A的形式上市，所以回归A股可以用高一点的PE募集到新的资金，这对股东是有利的。

　　富力的海外项目分为两个地方，一个是马来西亚，一个是澳洲。马来西亚今年的目标还是十多亿人民币，现在平均一个月销售1亿多一点，到现在7月份卖了7亿多，对比来说，其对于公司的贡献就还是扮演着它自己的角色，但占比不会很大。

　　另外在澳洲，大约会在今年10月份正式有一个项目开始试盘，项目都不大，我想海外最终占了公司的合约销售不到10%，并不会有一个很大的比例。

　　现场提问：刚刚李先生提到公司的物业管理蕴含了很大的价值，正在研究，是指在研究分拆的计划？

　　李思廉：最终的计划是打算将其分拆上市，正如刚刚也说我们有价值，像在珠江新城我们管理的项目有十多个，而商业的物业管理费是平均都超过了30元，那比起住宅来说，差不多是一平方就等于十平方，所以这部分产生出来的效益也是很大的。

　　其实我们的量也很大，从全国来说的话，我们的物业管理费的吞吐都在10亿左右，单单在珠江新城就有几亿。当然这些都交给券商研究，不是说我们一句话就可以做，总之是希望做的东西有利于全体股东。

　　现场提问：那如果分拆是考虑在A股还是香港上市？

　　李思廉：暂时两边的法律都是允许的，我们正在听取律师和券商的意见，还没有一个明确的方案。

　　现场提问：物业管理方面有没有一个时间表，预计最快什么时候可以看到？

　　李思廉：最快要一年左右，因为要搞清楚这方面的架构。