华润置地半年业绩出炉 暂无商业地产单独上市计划

　　人民币贬值、股市飘绿成为大众近日热议的话题，当然也成为各房企2015年中期业绩会上绕不开的话题。

　　在8月24日华润置地2015年中期业绩会上，华润置地执行董事、副总裁唐勇表示，截止今年6月底，华润置地总的有息负债是923亿，其中人民币的负债是386亿，占42%；境外部分的港币、美元负债是537亿，占58%。

　　截止6月末，华润置地账上剩余50亿港元现金，所以净外币有息负债到6月末是487亿，比去年年末的净外币负债538以减少了51亿港元。

　　唐勇进一步称，假设从7月1开始到今年年底，人民币贬值5%，对整个华润置地的现金流的影响是1.5亿港元，汇率对损益表的影响是1.2亿港元。

　　“这主要是基于华润置地在内地存在有45亿人民币的外币贷款，境外华润置地有差不多25亿人民币的贷款。如果外币升值，人民币贬值的话，会在境内产生汇率损失。同时境外这一块，因为人民币贬值会给境外公司造成汇率的盈利，所以两者相加差，影响会显示在PL上面，如果贬值5%的话，这个影响是1.2亿”。

　　关于人民币贬值对负债的影响，唐勇称，对华润置地资产负债表的影响主要体现在汇率储备上面，如果贬5%的话，会对储备的资金造成90亿人民币的损失。如果其它情况都不变，主要是影响到负债率，会提高负债率3%左右。

　　到期债务方面，唐勇透露，华润置地2016年到期的贷款剩175亿港元，其中境外是125亿港元，境内折合是50亿港元。预计到今年年底，2016年到期的有息负债里面外币贷款仅剩85亿港元左右。

　　至于会否因为人民币贬值而减少外币债务结构，执行董事、首席财务官俞建称，从长远来看，人民币的汇率会是稳定的，因此未来融资的策略会基于境内外资金的成本，以及人民币掉期的市场情况、未来的走势判断来综合考虑借贷怎么安排。

　　俞建于会上介绍，上半年，华润置地的外币净负债余额比去年末减少了51亿；同时，人民币跟外币的债务比例从去年的36%比64%到去年的42%比58%，目标是年末人民币跟外币比例是45%比55%。

　　事实上，不管是受制于资本市场的随时变动的汇率风险，还是二级市场销售的不确定性，企业都在谋求新的盈利点。

　　在接受观点地产新媒体提问时，唐勇就表示，“华润置地也在关注，在物业的发展上，华润置地正在进行”十三五“的规划，未来5年我相信公司的物业管理模式也需要做一定的变革和革新。具体的进展那么快，但是内部会加快这方面的进程，以适应竞争的需要”。

　　不过，至于会否拆分商业地产单独上市，俞建则表示暂无计划。

　　以下为华润置地2015年中期业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：注资对华润置地上半年销售产生了多大业绩贡献？注资项目总的货值大概多少？公司下半年推盘的策略是什么样的？

　　唐勇：因为从去年下半年才开始建设，又都是超高层建筑，需要一定的施工周期，因此今年年初完成注资的这些项目都还没有进入到结算的状态，下半年结算的可能也是比较少。

　　预计今年只会有少量的深圳项目进入结算状态，可能比较多的结算会发生在明年或者后年。母公司注资对上半年结算有影响就只有济南的项目。

　　就整体的注资项目的货值而言，包括深圳大芬和深圳银湖加起来有将近170亿左右的货值；济南确定有20个亿。

　　俞建：华润置地今年总的推货值方面，下半年的比例会更高一点，但没有具体的分上半年多少，下半年多少。

　　现场提问：下半年公司的毛利率还有提升的可能吗？

　　俞建：毛利率方面，我们认为公司今年全年的毛利跟2014年相比会相对比较平稳。

　　上半年的毛利较去年增加了一点，住宅提升了2.8个百分点。毛利率提升的原因有两个方面，一个是结算的单价有2.1%的提高。另外结算的成本跟去年同期相比下降了4%，这两个因素结合在一起，导致毛利率有所上升。

　　其中，结算单价提高有区域的结构问题，一线城市结算的比例明显提升，同时一线城市的毛利率同比去年上半年结算的毛利率也有大幅增加。另外三线城市的毛利率也有所回升，这几个因素导致整个毛利率上升。

　　现场提问：母公司还有一个深圳湾的项目还没有注入，去年全年业绩会的时候说它今年下半年会开盘，现在进展情况如何？

　　唐勇：我们预计深圳湾项目将于今年4季度进行销售，注资的安排还在跟集团商讨。

　　现场提问：下半年华润置地在土地方面的计划是怎么样的？最近包括万科、中海都在提物业拆分上市，在这方面华润置地有没有一些想法？未来在转型方面华润置地是怎么考虑的？

　　唐勇：今年我们在土地市场应该还是比较活跃的，总共差不多花了390亿元去到市场上获取土地。整体来讲，华润置地仍然会积极地高度关注一线城市和省会城市，还有一些有产业支撑的城市，尤其是符合华润置地长期投资方向的城市的土地情况，并积极地参与。

　　当然，我们也观察到了有些城市的土地拍出了相当高的价格，这隐藏了很多的风险，所以华润置地在目前这个市场情况下还是会保持一个理智的状态。

　　另外从公司风险层面，华润置地仍然会保持一个健康的财务结构，会控制负债比例，不会特别的进取。

　　关于物业的事情，华润置地也在关注，在物业的发展上，华润置地正在进行“十三五”的规划，未来5年相信公司的物业管理模式也需要做一定的变革和革新。具体的进展没那么快，但是内部会加快这方面的进程，以适应竞争的需要。

　　现场提问：下半年，如果加大去库存会不会影响到毛利率？债务方面，未来会不会减少借外币债？

　　唐勇：公司对项目的管理采取的是分级管理的制度，对于市场上供需情况不太好的项目，比如说高总价，或者一些面积比较大的产品，公司采取了一些积极的策略，但整体而言对公司的毛利率影响不会特别大。

　　华润置地从去年的全年业绩到今年的中期业绩，毛利率都有一个正向的变化，也是公司管理策略逐渐发挥作用的表现。因此随着时间的推移，库存会越来越少，库存对公司经营的影响也会越来越小。

　　俞建：有关外币债务问题，第一个是外币的净负债余额比去年末减少了51亿；第二是人民币跟外币的债务比例从去年的36%比64%到去年的42%比58%，目标是年末人民币跟外币比例是45%比55%。

　　会不会减少外币借款，首先我们觉得从长远来看人民币的汇率会是稳定的，未来融资的策略会基于境内外资金的成本，以及人民币掉期的市场情况，以及未来的走势判断来综合考虑未来的借贷怎么安排。

　　现场提问：近段时间中国股市波动很大，您认为如果股市持续这样波动，对内地下半年房地产市场会有什么影响？

　　唐勇：我觉得这个波动是短期的，在中国的城市化进程经过过去几年高速发展后，未来几年将进入一个平稳的阶段，而这个阶段更多的是属于需求拉动的市场。根据今年的市场表现，我相信未来在中国的一线及省会城市，还有一些有产业支撑的城市仍然会保持一个平稳的需求。

　　至于说股市的波动会不会短期内影响一部分人的支付能力，这个可能是会的，但是中长期来看，这个影响应该是有限。

　　现场提问：房地产税已经正式进入全国人大的立法规划，如果它一旦落实的话，会对楼市带来多大的影响？

　　俞建：从立法程序来看，房地产税的立法程序刚刚启动，按照正常的程序，最快也要到2017年才会实施。我们初步分析认为，房地产税的出台对地产企业还是有利的，房产税的出台，使得持有环节的税收相应提高，对开发企业而言，税收成本会降低。

　　当然，未来显然会抑制一些投资性地产的销售，对这一块会有一定的影响。但因为整个法律目前还不确定未来怎么征收，所以目前很难做出一个准确的判断。