吴艳芬：将社区商业做到极致 这就是世茂商业逻辑

　　小到极致就是一门艺术，这次，世茂集团将商业地产的维度瞄准了社区商业，3-5万方的面积段，以小博大，做大极致。

　　世茂集团商业管理公司总经理吴艳芬诠释这是小商业大创新，并定位这一社区商业产品线为52+mini mall。围绕社区业主，满足他们从物质到情感的需求，增进每一个业主之间的情感关联。

　　103个项目厚积薄发

　　作为上市公司的世茂房地产，截至2015年上半年，世茂房地产旗下拥有103个项目，分布于全国41个城市，共3331平方米（应占权益）的土地储备，并于北京、上海、福州、南京及银川等地增加土地储备633484平方米。

　　不难发现，这也是为什么世茂将目光瞄准社区商业，多年的住宅业务经营之下，积累了庞大的社区业主人群。

　　对业主的了解是世茂的强项。

　　世茂住宅业主的特征属于中产的、时尚的、现代的、对科技发展比较敏感的这类人，所以世茂将他们归结为有消费能力的“年轻人”。世茂的房子在中高端范畴，其业主通常是消费力比较强追求生活品质的，他们是城市中产生消费的核心人群，他们的一举一动甚至影响着周围的人。

　　“如果我能把这一类人服务好，无论是口碑宣传还是他们自己的实际消费都会辐射到更远的人群。”在吴艳芬的定义中，社区商业是一种以社区居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。它是城市商业空间的一个重要层次，基本功能是满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。

　　据悉，在50年代，社区商业首先在美国兴起。在60年代，英国、日本、法国由于居民郊区化而再现了社区商业。70年代之后，新加坡、香港大规模形成。

　　作为多元化城市经营者——世茂这次将目光聚焦到社区商业，尤其是社区商业新生力量需求，不仅是世茂住宅有消费能力的“年轻人”，同时也结合越来越多的90后年轻人需求。吴艳芬表示，“随着90后的崛起，越来越多年轻人成长起来，不关注个体，不可能获得他们的认可和喜欢。在这方面，世茂做了非常多的消费特征分析，也不断在各个城市之间抓取数据。“

　　基于世茂住宅业主中的不同数据表现，吴艳芬认为，”社区商业可以在各个城市中，只有创新的、有活力的、有情感、有故事的社区，才能够成功。”

　　对此，在过去的两年时间里，吴艳芬及其团队对52+mini mall做了多项研究，使其与业主需求匹配的更完美。最新的检验成果将随着今年南京、武汉项目的开业而逐步呈现。

　　小空间大创新

　　如何在强项基础上再做加法，世茂选择的社区商业52+mini mall，在吴艳芬看来，这需要更多的创新来支撑。

　　世茂52+提供的创新思路先行通过空间、业态、运营、数字营销四大维度展开，以关注客户需求为核心理念的产品，围绕客户情感需求进行主题、场景、生活化设计，提升消费者体验；同时，通过关联业态的跨界混搭、生活服务的集群、O2O等模式，促进社区生活的品质与效率。

　　具体而言，吴艳芬在“2015年商业地产百强峰会”上提出，如空间创新方面，以通过移动支付、虚拟现实、远程仓储等技术释放原有店铺的展示面，从而提高空间利用率，并将释放出的空间进行多重利用，既能打造开放式铺位，又能植入主题式艺术装置、攀岩墙、篮球场等公共空间，达到趣味体验和坪效的双重价值。

　　而在业态创新方面，世茂除自营店铺社区O2O店爱世集外，还着重于业态跨界经营，如玩具售卖与儿童摄影、宠物服务与咖啡甜品、银行电信与咖啡或茶的组合。

　　针对社区业主，世茂52+也同样做了多重融合，不再局限于出租方而是成为经营方。

　　通过关联业态跨界混搭、生活服务的集群、O2O等业界领先模式，计划通过移动支付、虚拟现实、智能仓储的技术来压缩店铺面积。通过这一系列建筑创新、业态创新、运营创新和大数据创新来提升单个店铺的经营效率。

　　未来要成为平台化

　　依托世茂103个已建成的社区，以及尚在建造中的多城住宅，世茂52+Mini Mall力争在2018年内建成30-40个项目，致力与优质商户一起共同扩展并深耕更加广阔的市场，实现共赢的局面，力争做社区购物中心的佼佼者。

　　这是世茂给自己设定的目标。从吴艳芬的演讲中不难发现，小体量规模化将是世茂52+要走的一盘棋。

　　小商业资本化在中国有巨大的空间和机会，恰恰这部分是别人没做又是世茂具备先天条件的。Mini Mall将是世茂房地产重点发展的商业产品，是世茂社区商业的方向，将成为继世茂大型商业综合体布局版图之后的核心发力点。

　　“整体来说，依托52+以小搏大的核心理念，未来的52+也会变成人流聚集地、资金挖掘地，把52+变成一个金融平台或是物流平台。”吴艳芬表示。