广州亚运城12载流年 雅居乐、世茂终向中海出售股权

作者/陈奇杰

雅居乐、世茂又传变卖资产消息，这一次卖出的不再是“非核心资产”，而是曾经取得“全国总价地王”桂冠的广州亚运城项目股权。

1月24日早间，雅居乐发布公告，拟以近18.44亿元出售广州利合地产26.66%的股权，已于1月21日与买方（中海间接全资附属公司）签订协议，代价包括13.8亿元现金及卖方应付予利合地产的贷款金额4.64亿元。

据公告，利合地产分别由雅居乐、中海、碧桂园及世茂拥有约26.66%、20%、约26.67%及约26.67%，拥有“广州亚运城”的土地使用权。

在雅居乐退出亚运城，中海接手前者持有股权后，昔日三家联合拿地公司将只剩下碧桂园，后来者中海则将成为持股该项目46.66%权益的最大股东。

同日有市场消息称，世茂亦正与中海洽谈出售持有的广州亚运城项目股权。对于上述消息，世茂集团回复观点新媒体称，以公告为主。

1月24日晚间，世茂集团正式发布公告，向买方（中国海外发展(00688.HK)间接全资附属公司）出售广州亚运城商住混合式综合体项目26.67%股权，总代价为约人民币18.445亿元。

资料显示，广州亚运城位于广州市番禺区石楼镇，是一座商住混合式综合体，总建筑面积约为585万平方米，地盘面积约为252.1万平方米。

于该公告日期，项目约406万平方米建筑面积已开发为住宅及商业单位以及停车场，余下建筑面积仍在施工中，有关建设预期将于2025年底竣工。于公告日，该综合体约347.3万平方米的建筑面积（包括住宅及商业单元及车位）已出售。

十二年变迁

“遥想公瑾当年，雄姿英发”。回顾广州亚运城的过往，从项目土地拍卖到而今已有十二年历史。

彼时于2009年12月22日，富力、雅居乐和碧桂园三家民企联合体以255亿元的高价拿下广州亚运城项目，“爆冷”战胜保利、万科和中海三家联合体，风光一时无两。同时，该地块价格也刷新了当时的中国地王纪录。

拿地不久之后，市场出现消息称中信与世茂两大巨头将加盟亚运城项目，成为当时广州地产界讨论的焦点。

2010年6月24日，该消息得到证实，世茂宣布与中信分别支付1.5亿港元入股广州亚运城项目。此外，地价的支付及后续营运费用也将由5家分摊。

在这之前，雅居乐、碧桂园和富力的股权比例分别为33%、33%、34%，引入新股东后，5家公司的股权比例均为20%。

富力地产董事长李思廉于同年9月份的亚运城发布会上指出，中信主要主管财务；碧桂园则管理建筑与物业管理；富力地产主要是前期土地规划、销售等手续处理；雅居乐负责营销工作；世茂负责相关合作公司架构管理。

合作伊始，五家房企迎来过一段甜蜜的岁月。

拿地不足一年后（2010年9月26日），亚运城迎来首次开盘，掀起一轮抢购热潮，仅广州花园酒店和富力盈信大厦两个销售点就有近5000市民排队抢房，创下一天卖掉1000套的神话，全年累计销售3900套。

但好景不长，不久之后国家出台巩固楼市调控成果措施（国五条），收紧了贷款资格、提高了首付比例。楼市的调控、房地产行业整体遇冷的困境，导致此后亚运城的销售一直略显乏力。

自2011年至2014年，成交量不断下行，甚至于2014年，因楼市回落等各种因素，广州亚运城成交量跌破1000套，均价落至1.22万元/平米。2015年广州亚运城虽然凭1364套成交获得番禺销冠，但销售均价却不为所动。

2016年，富力成为亚运城第一家出走房企。其称因项目股东太多，合作带来的权责难分。但据业内人士分析，富力退出项目很大一部分原因是达不到投资回报的要求。

李思廉早在2010年就曾指出，广州亚运城项目成本超过了1.18万元/平米。以这个作为参考的话，该项目当时的利润是相当微薄的。

另外，当时有消息人士对观点新媒体透露，原本中信亦要求退出广州亚运城，但与中海整合后，中海选择了不退出合作，最大的原因或为中海当时在广州可售项目基本就剩下广钢新城花湾壹号一个项目。

不过，在富力退出亚运城之后，项目却有了转机。世茂着手操盘，碧桂园则负责营销，项目进入加速轨道。

世茂操盘后，第一个大动作就将是补足亚运城的商业配套。当中，亚运城广场已于2017年开业，为亚运城板块带来6万平米体量购物中心，填补亚运城板块商业空白。

此外，中原地产广州项目总经理黄韬曾提到，在碧桂园负责营销之后，采取了比较高调的销售模式，包括一些刺激政策、渠道推广、海报计划等都做得比较到位。

种种加持下，亚运城销售与均价出现回升。2016年，该项目售价实现从1.3万元/平米到2.5万元/平米的飞跃，同时卖出1864套。自2017年以来，亚运城连续五年排在广州商品房项目销售金额榜首位。

黄韬同样对观点新媒体表示，亚运城近几年发展较好，在番禺区域算是标杆项目，目前售价为3万多/平米，处于板块的中上水平。

由此观之，雅居乐选择退出广州亚运城项目，应与此前富力退出的考虑不同。

高位套现

雅居乐于公告披露，预期于出售亚运城股权交易完成后，公司将会录得估计收益约6.99亿元，其乃参考于买卖协议日期雅居乐持有合营公司股权26.66%的公平值约18.44亿元，扣除雅居乐持有合营公司以未经审计权益法核算的投资净值约7.93亿元，以及有关出售股权的税务影响约3.52亿元（包括递延税项）计算得出。

雅居乐拟将交易所得款净额用作一般营运资金及日后业务发展。

黄韬分析认为，亚运城作为优质资产，在现在状态不错的情形下出售该项目可以获取更高的利润，其目的就在于高位套现。

事实上，雅居乐近期并非第一次出售资产。

1月10日，借物业股“抵押”发债24亿港元后，雅居乐再处置非核心物业获取现金。雅居乐表示，于2021年7月1日至12月31日止期间，已就14项非核心物业的出售订立若干物业认购书及/或物业买卖合同，售价合计约人民币28亿元。

1月18日，评级机构标普及穆迪均对雅居乐做出下调评级动作。标普估算，2022年上半年雅居乐将有110-120亿元人民币的境内债券、境外优先债券及境外银行借款到期，2022年下半年还将有65-70亿元债务到期。

标普指出，雅居乐目前于境内外控股公司层面的可动用资金较少，且市场高度波动使得雅居乐在短期内重新在资本市场融资的可能性渺茫，预测2022年雅居乐将通过资产出售获得100亿-110亿元人民币的资金。

1月24日晚间，世茂集团发布公告，向买方（中国海外发展(00688.HK)间接全资附属公司）出售广州亚运城商住混合式综合体项目26.67%股权，总代价为约人民币18.445亿元。

事实上，世茂从去年12月开始，先以20亿港元出售香港西九龙地王项目。

1月21日晚间，世茂再发公告称，已出售一宗位于上海黄浦路的商业地块，作价10.6亿元。

另有名单指出，除了此次成交的北外滩地块，目前世茂集团摆上货架的上海项目还有9个，包括已经抵押的世茂集团总部大楼上海世茂大厦、上海世茂广场、蒲城小区等，对外报价总价近282.26亿元，已经抵押融资163.18亿元。