世茂股份：物业关联交易存在不确定 正洽谈出售商业等资产

延期了一周的世茂股份投资者说明会终于正常举行。

此次投资者说明会主要围绕12月13日发生的关联交易展开，世茂股份将旗下物业管理业务相关公司悉数转让予世茂服务，对价16.55亿元。

彼时，世茂股份便已能猜到市场即将到来的各种质疑声音，宣布将于12月20日召开投资者说明会。

不过，世茂股份或许没有想到“声音”会如此大，港股物业公司均被波及大跌。12月24日，世茂服务甚至发布公告，未来6个月内，公司及附属公司将不会与母公司或关连人士发生重大资产出售或收购交易。

12月14日，世茂股份收到了上交所下发的问询函，主要针对定价等方面的关联交易可能造城的利益输送问题。

一方面是市场，另一方面是监管，世茂股份决定先回应后者，并将投资者说明会延期。

12月22日，世茂股份用一份长达16页的文件回复了上交所问询，再腾出手应付即将到来的“投资者问询”。

投资者的第一个问题依旧是关于钱——“出让金大概什么时候到账？”

公司董事会秘书俞峰表示，本次交易尚需经公司与世茂服务双方股东大会审议通过后方可生效，因此存在不确定性。

据观点新媒体了解，世茂集团持有世茂服务和世茂股份超过半数股权，均为第一大股东。

按照计划，世茂服务应在协议生效后20个工作日内，支付出售对价的95%，即15.71亿元，于交割日后5个工作日内，支付出售对价的5%，即8267.5万元。

对于此次交易的具体定价，世茂股份总裁吴凌华表示，本次交易价格16.5亿元对应市盈率约18.1倍，与2020年以来市场上8笔同类型交易的平均18倍市盈率较为接近。

世茂股份的在问询函回复中则更为详细，前者对比了同期物业公司转让的多笔交易，包括融创服务收购集团商管的关联交易，以及碧桂园服务收购蓝光嘉宝的市场交易，多笔交易平均静态PE为18，与世茂股份此次交易相近。

数据来源：观点指数整理

据了解，物业管理业务主要依托于世茂股份商业地产项目开展，专注于为商业综合体提供日常物业管理服务，主要包括安保、保洁等后勤服务为主，而关于商业项目运营仍然交由世茂股份开展。

事实上，市场关注的焦点更多在于公司的管理面积和业绩之间的“失衡”。

截至2021年6月30日，该物业管理业务在管面积约465万平方米，同时尚有47个在建项目的物业管理业务，未来预计交付面积约614万平方米。

然而，该物业公司于2020年创造了2.61亿元的收入和4389万元的净利润，毛利率近36%。

世茂股份表示，该业务在上市公司业务中的占比较低，出售不会对公司营业收入与经营业绩带来不利影响，本次交易能够使公司获得超过10倍市盈率以上的收益，因交易产生的净利润约达11.6亿元。

完成交易后，世茂股份预计2022-2024年未来三年标的公司将与世茂股份之间发生的关联交易金额约为5.61亿元、7.06亿元及9.02亿元。

吴凌华计划通过这一业务规划的调整，助力集团项下优势资源的整合。同时，世茂股份未来更加专注于商业综合体开发和运营以及商业轻资产业务航道的发展。

对于转让后的交易资金，世茂股份否认了将用于还债的说法，而是主要用于商业综合体的开发和运营。

据悉，目前世茂股份的公开市场融资皆正常兑付完毕，明年初到期的资金会用自有资金及销售回款兑付。

“在轻资产业务拓展过程中，市场中有大量在营项目改造的机会，这一合作模式需要我方前期投入一定的资金，或是以整租包租的形式与业主合作。此次募集来的交易资金，将投入到对这一合作发展模式的探索。”吴凌华谈到。

值得注意的是，世茂股份自6月份以来便没有新的土地收购。

今年前11月，世茂股份销售签约金额约282亿元，同比增长10%；销售签约面积约157万平方米，同比增长57%。仅完成目标的74%，世茂股份认为完成全年380亿元销售计划有较大难度。

在此前母公司世茂集团投资者说明会上，世茂便将旗下位于上海、北京的商办写字楼等优质资产作为集团偿债的手段，称“主要看价格和时机”。

此次世茂股份会议上承认了相关资产出售的可能性，表示陆续在与投资者洽谈出售，只要有合适的商业机会，公司会努力把握。