赢在河北18期实录之走进勒泰：5A写字楼是这样炼成的

　　（赢商网河北站报道）近几年，随着经济社会发展以及房企开发品质的提升，不断有写字楼项目定位高端，将其品质锁定5A。5A写字楼是怎样炼成的？在我们这个高端服务业并不发达的省会城市，5A面向的是哪些企业？其市场容量究竟有多大？本期"赢在河北"沙龙，我们一起听省会中心核心地段5A写字楼勒泰中心誉峰项目的专业分享，5A写字楼是怎样炼成的。 

　　  第18期《赢在河北》沙龙合影  

主持人：赢商网河北站总经理张君花

　　主持人：我是本次活动主持人，赢商网河北站总经理 张君花

　　我先来介绍一下今天的嘉宾：

　　石家庄勒泰房地产开发有限公司销售总监 刘飞

　　石家庄勒泰物业服务有限公司销售物业副总经理 蒋颜冰

　　石家庄勒泰物业服务有限公司项目物业中心总经理 黄雄才

　　石家庄勒泰物业服务有限公司物业租赁部经理 闫正东

　　燕赵晚报房产部主任 王丹雪

　　惹目机构执行总经理 张金峰

　　河北国际商会广场 副总经理 董剑

　　中英人寿河北省公司总经理 刘维

　　华为技术有限公司河北代表处行政经理 李雅哲

　　星际未来城（润江）营销经理 单欣

　　星际未来城（润江）销售经理 徐凯

　　下面进入今天的话题，真正的5A都有哪些要求呢？我们请蒋总先来谈一下。

　　  石家庄勒泰房地产开发有限公司销售总监 刘飞

　　蒋颜冰：欢迎大家来到勒泰，首先请大家看一段短片。

　　（短片播放……）

石家庄勒泰物业服务有限公司销售物业副总经理 蒋颜冰

　　蒋颜冰：这是我们公司十年前做的一个宣传片，我已看了十多次,每次看还是感觉很震撼。这个片子对项目的规划和设想，我们这个项目已还原了90%以上，大家也可以看得到。

　　回到我们刚才那个话题,真正的5A都有哪些要求？我认为其实最早的是3A : 一个是DA，就是楼宇自动化;第二个是OA，办公自动化 ; 还有一个CA，通讯自动化。3A升级到5A，一个是SA---安防自动管理系统，另外是一个BA是楼宇自动控制系统。

　　石家庄之前是有乙级和甲级写字楼的区分，应该是从2014年前后随着勒泰中心的投入使用，2014年以后的写字楼楼宇基本是具备了5A的条件的，当然这些5A的写字楼更多的还是聚集于相对比较繁华的、高端的一些商业区。

　　这里面有一个问题，是不是有了5A就可以说它是一个好的楼宇，或者是一个标准化的楼宇？我觉得不是这样。5A不是一个评定标准，只是一个配套，这个A只代表一个配套，只是一个设备设施的条件,这是我要表达的第一个观点。

　　第二点，怎么让这个楼宇真正的成为一个5A，成为更多500强企业总部机构选择的对象呢？我觉得最考验楼宇操盘者的是三个方面：第一是集成能力，勒泰中心是做到了，就是这些5A我们是具备的；第二个是系统集成能力，第二个阶层我们勒泰中心也是做到了，我们有BMS管控中心，我们会把5A综合系统能力集成在一起，由我们相应的总控室对这些系统做到分控、总控，做到很好的对大楼的控制，包括节能、安保等等；第三个层面是系统综合集成能力，这是最高的层面，这是我们正在努力的方向。

　　主持人：感谢蒋总。目前石家庄市面上已经投入使用的5A，其运行情况都是怎样的？请惹目机构的张总介绍一下。

惹目机构执行总经理 张金峰

　　张金峰：5A主要是一个配套，一方面是楼宇的硬件，一方面还是楼宇使用者的意识行为。真正好的写字楼，像勒泰，有许多的像华为、中英人寿这样企业入住，这些企业是集团公司或者是总部级的公司，他们确实在办公自动化、通讯自动化方面（做得很好）。

　　当然我们本土的开发商确实在这方面意识比较差，再加上本土的一些使用用户相对比较差，包括许多企业还没有OA系统，只有一些个别的企业会有OA系统。也就是说,一些入住用户的自身来讲还很难达到这样的一个标准,即使楼宇真的做到5A,有些A一时也还没派上用场。

　　主持人：就是说他们根本不需要5A。

　　张金峰：不是不需要，是意识局限。过去来讲石家庄的写字楼，本土的使用者主要集中在60后和70初，这部分人本身对一些办公自动化或者通讯自动化的理解上相对比较偏弱一些。现在消费群体逐渐在转化，转到了70末、80初的人群，他们接受新鲜事物比较快,在这个互联网+时代,他们对5A的追求逐渐多了起来，在天元，勒泰，NASA，包括在万达，许多高端的5A写字楼里面，现在入住的一些商户们主要是一些经营性的公司，或者是一些比较强的大的连锁企业机构，他们本身对楼宇智能化要求较高,主客双方有一个相互促进和提高的过程。

　　主持人：我有一个问题，5A部分功能闲置,是企业主年龄的问题，还是产业结构的问题？

　　张金峰：我个人感觉这两方面都有。一个是企业意识的问题，有的企业可能就是不太用得到。像买万达之前的5A写字楼大部分是小型的房地产开发商，大部分是在县里搞开发，这里只是它的一个形象展示。其主要阵地不在这个地方，对楼宇的功能要求也会简化。

　　主持人：5A的用户在河北这个地方，我们石家庄被称为2.5线城市，基本跟它的经济总量和产业结构有关系。在这个城市里，5A的用户到底都是哪些？请介绍一下目前誉峰招商的情况是哪些？

    石家庄勒泰物业服务有限公司项目物业中心总经理 黄雄才

　　黄雄才：我先讲一讲写字楼的物业管理吧.我在国内做了几年了，我认为5A除了一些硬件的配套还有位置，还有就是住户的组成。

　　另外一个重要的因素就是物业管理,开始是5A，慢慢做得不好了就是3A，所以物业管理是很重要的。物业管理是一项长期的服务，使5A日常硬件管理做好还有一些软件的管理，包括安保的管理，一些后续的服务，一些增值的服务，还有就是整个业主对物业的需求，需要物业管理来满足。还有环保的工作，我们也需要做，所以我觉得5A的发展其中一个最重要的就是物业管理。5A做得好，不仅是开发商一方决定的，还需要物业公司，还有住户，我们一起来配合。

　　主持人：请蒋总再谈一下现在入驻的企业构成吧。

　　蒋颜冰：我们在大堂里有一个企业入住名牌，基本上能体现出这座大楼的入住情况。百度占了4层，华为占了3层，现在名牌上已经满了，实际上我们誉峰入住率达到90%以上。

　　北京现在国贸中心单平米的租金在15块钱左右，决定因素在于它的第三产业占到GDP总额的70%。反观石家庄，2014年比2013年的第三产业的占比是下降的，我们第二产业是上升的，当然2015年的数据还没有出来。我们跟全国的各个城市包括苏州、西安，苏州，不是省会城市，但城市租金水平跟我们这个楼宇的水平是差不多的，他们第三产业的占比占到了47%到48%，我们才42%和43%这样的水平。

　　所以我们的客户从哪里来？我们的客户一定是从第三产业来的，工业和农业不会选择我们。现在第三产业又划分成传统服务业和现代服务业，我做了一下客户分析，几乎95%以上都是现代服务企业，传统服务业都很少。

　　我猜测这些新兴服务业选择我们第一是地理位置，另外就是价格区段，这是我自己总结的。

　　有一次我们跟做酒店的谈合作，我跟他探讨一个问题，他是介于4星和5星间的酒店，他们的洗浴用品是非常高端的，而且在洗浴间里面不是小包装的那种，我说会不会有很多人会随手带走的。他说有，但是少。我说那你怎么去规避这个问题？他说就是我们产品的价格，这个价格基本是一个分水岭，这个价格决定了什么样的顾客会入住到你这个酒店。

　　我们写字楼的价格在石家庄整个写字楼的水平是中等偏上的，所以有一些小型的或者初创型的企业不会选择我们。

　　我们在2015年3月份给产品做了一个定位。通过客户集群，我发现了产业链的迹象或者发展方向就是互联网行业。互联网+这个行业在整个楼宇集群里非常的显现，所以我们最近也是在跟发改委包括互联网办公室在一起筹划一件事情，就是要做石家庄互联网+大厦，更多的吸引互联网+这种企业，加金融、加保险，还有生产型企业，它的范畴是很广的。

　　我觉得通过位置、价值、产业链的开发，会吸引客户惺惺相惜，大家走到一起，我们也让他们的事业有更好的发展，在这样的楼宇里面员工也有很好的福利，企业的生意也会发展得很好。我们的物业水平也在逐步的提高和完善，所以通过惺惺相惜，找到了重点的客户，找到了我们的大客户。

　　主持人：都是哪些门类入住在您这边的写字楼呢？

　　闫正东：互联网+非常灵活，现在互联网的经营范围特别的灵活，所以在今年6月份之前，主要的行业里面第一个就是金融行业，这是现在新兴服务业里面的，和互联网结合最近的一个，当时的占比能达到40%。因为基本上承租能力和承租面积以及发展的速度和扩租的规模都非常快，这是6月30号之前。

　　金融行业是一大行业，刚才提到了五百强，新兴行业，其实我们当时找到的是除了这个以外，还有像一些生产型企业，传统的房地产行业，以及现在很多跟互联网相关的，就是O2O跟线上结合的服务型的企业也是快速的成长起来。入住的行业除了500强以外，还找各个行业里的500强，像金融集团有中英人寿，还有平安保险、平安银行，这都属于行业里的领头羊，还有中国太平、中国石油，除了世界五百强这个概念以外，像华为，除了这些企业，我们当时在选择入住企业的时候就是行业里的领头羊。

石家庄勒泰物业服务有限公司物业租赁部经理 闫正东

　　主持人：也想听听华为和中英人寿这边的想法？让我们的房企对用户的需求有一个更清晰的认识。

　　刘维：一晃转眼到勒泰有一年的时间了，这一年感觉还是不错。因为蒋总讲到了5A写字楼，我以前也不知道什么是5A，感觉学了很多的东西。

　　其实房地产商提供产品时会讲到5A，但是对用户来讲，比如作为一家外资公司，我选我的办公场所怎么选？我肯定要考虑到外资选职场的标准，肯定要选在当地可能是一个标志性的建筑，有很好的品牌，交通非常方便，物业又很好，周围的邻居也很好，这是我们选择的标准。首选的是这些，比如说我们在石家庄，我们的分公司现在是在勒泰，电销中心是在万达写字楼A座，这是我们选址的标准，所以我们在选的时候也会看周围有哪些商户，周围的邻居是谁。

中英人寿河北省公司总经理 刘维

　　主持人：通常喜欢跟谁在一起？

　　刘维：其实我们更喜欢跟外资多的在一起，因为我们在北京的时候，写字楼里面有很多外资的代表处，石家庄这边可以考虑吸引一些外资的公司进来，可以提升写字楼的品牌。

　　还有很重要的一点是服务，其实我们选择楼宇或者选择职场最重要的就是服务的感受。我们选职场和自己买房子住是一样的道理，如果说这个房子物业不好，它的房价是上不去的，没有上升空间；如果我们买的这个住宅物业很好，那么可能它的房价就会往上涨，会很保值，即使是二手房房价也很高，写字楼的道理是一样的。就我的体验，我更喜欢勒泰的物业。

　　我们选择楼宇还是跟客户层有关系。因为我们是一家外资公司，进入到石家庄，我们的客户也都是高端客户，所以我们在选择楼宇的时候一定会考虑到这些问题。因为我们的客户群是一样的，不像中资公司，可能所有的人都是他的客户群，但是我们的客户群一定是在社会阶层里面高端和富裕的客户。所以公司选址跟公司的目标客户群都有很大的关系。

　　我来了以后，我们业绩特别好，去年还不错，今年明显的感觉还是不错的，而且现在我们跟去年同比的增幅，2014年我们的利润是100%的增幅，今年我们的年化保费增值在系统里面排在很前面，我们现在大概是50%的增幅，发展很快，到这儿以后感觉所有的事情都很顺。

　　主持人：非常感谢。

　　李雅哲：今天很荣幸跟大家在一起。华为跟勒泰签订了合同期比较长，这个会议的意义让我们看到勒泰地产其实还是为业主有很多的考虑，并且我在高层的活动中都见到黄总的出席，说明勒泰集团对物业管理上高度的重视，也让我们看到未来合同期还会再续，未来在这个环境里能够有非常好工作和生活的环境。

　　华为在全球近16万人，现在的业务已经覆盖到全球100多个国家，所以当时听到戴德梁行的时候我们是很熟悉的，因为华为内部有专业化的行政团队，有近万人。

　　品牌物业公司入住勒泰对华为是很有吸引力的，因为我们看到未来能不能有一个很舒适的、很专业化的物业服务。

　　另外从内部来说，华为在租赁上也有标准，我们要迎合公司的企业文化和核心价值观。华为的文化是以客户为中心，以生存为底线。对行政来说，所有的员工就是客户，在关键时刻，在别人需要你的时候能提供专业的行政服务；当然在他不需要的时候，你能优先给他提供适于业务长期发展的专业化的行政服务，是基于公司内部比较完善的流程体系和指导策略。

　　所以我们最终选择的时候匹配了勒泰中心，选择了有完善的住宿资源，比较齐全的餐饮资源，有休闲娱乐资源，当然在物业整体管理上，勒泰也是能做得很好的，所以在这个基础上我们最终还是选择了勒泰。

　　当然我觉得勒泰团队对华为所付出的诚心也是非常大的，所以是双赢的结果。我们在进场以后，也为勒泰的通讯自动化做努力，我们通过在商业体这儿布联通的4G信号，在40到42层进行分布，我们也希望从民族产业来说，我们也希望为勒泰未来在5A里的通讯自动化作出我们自己的贡献，所以大家未来也能感受到可能最先进的市场分布的信号，包括4G信号的用户感知可能在勒泰里能做得更好，我们也希望能服务于楼里所有的兄弟单位，也对勒泰的物业做一个补充。

　　整体来说在，这个城市里，能够跟勒泰握手合作，我们自己还是非常有信心的，而且我们也是感觉很愉快的一次合作，包括入住以后整体员工的满意度还有评价是非常高的，也非常感谢蒋总跟闫总在前期一年多的付出，也感谢黄总在物业管理上的作出的努力。

华为技术有限公司河北代表处行政经理 李雅哲

　　蒋颜冰：我们大楼的软硬件还在不断完善中，包括休闲区域建设，现在正在谈咖啡等品牌合作伙伴。

　　主持人：您基于品质的考虑还是基于地段的考虑选择了勒泰呢？

　　李雅哲：从我们的角度讲有几个方面，最核心的一点还是基于实际配套资源的考虑，开元整体的周边的配套服务对华为的文化和员工实际的生活来说，还是有一定的不便利性，所以最终选择在勒泰这边办公。

　　主持人：这两个备选的我觉得一个是品质相对比较高，另外也是在城市中心的核心地段，对华为来说在你们的选址体系里面，对地段有要求吗？

　　李雅哲：华为内部选址有一个核心，我们一般不偏向选择CBD的中心，我们选择是距离主客户群体比较近的区域，所以目前省联通还有省移动包括市移动都离这儿非常近。

　　主持人：大家谈的给了我很多的启发，我们之前也很少做这样的交流，了解到了大家的需求。

　　具体到石家庄整体的写字楼的物业管理，可能相比较而言戴德梁行是最好的，因为是全球领先的，我们石家庄整体关于写字楼物业管理的水准，张金峰总你们经常会关注市场层面的东西，您是怎么看的？

　　张金峰：戴德梁行在石家庄的项目挺多的，大多是顾问性质。实际上真正用戴德梁行进行物业服务的并不多。

　　很多用户非常喜欢用他的，因为它的物业服务水平等等一系列的东西都做得非常好，标准化。我们城市发展相对比较缓慢一点，城市发展都有一个过程，我们本土的经济水平现在也提高了很多，从物业管理公司来看，他们也是在逐步根据当地的经济发展有相应的进行服务。

　　过去来讲石家庄早期也有过第一太平戴维斯，还有绿城，但是最后都没有落实下来，因为可能来得比较早。现在好的地段越来越难获取，许多开发公司由过去的全部卖掉到现在的一部分卖掉和一部分持有，尤其在持有的过程中要实现租金的快速增长，就需要把过去不能提升的服务水平提高上来，所以这是根据整体的市场发展状况和城市的发展力和人们的消费意识和消费的需求是息息相关的。

　　主持人：你说的过程其实可能就是发展阶段，我们的企业还没有那么高的能力支付。

　　张金峰：现在有一些企业，尤其是卖掉的企业，像嘉禾为什么请戴德梁行？因为有4栋楼，有1栋楼是自持的，将来要租出去，所以把戴德梁行请过去。

　　石家庄许多投资客还认识不到物业水平对未来物业增值项目的作用，但是许多开发商已经感受到了。许多开发商持有一部分物业楼的时候，他会感受到如果物业不好，那么楼的租金增长速度会降下来，甚至最初这些楼在外租的时候也会面临很多的不信任，在物业服务提高之后这些业主就会感受到了。

　　主持人：勒泰这边的收益是怎样的？

　　蒋颜冰：这边的B座是21元，A座是19元。

　　主持人：请闫总算一算投入它的话收益是怎样的？

　　闫正东：在石家庄这个城市，自持的物业在自己的项目里能达到80%的开发商很少。我觉得这个收益可以分为两部分，石家庄市场是卖方市场，近三年以来，房地产市场不是太好，但是又不能让资源浪费，所以前期可能就是纯销售，这个收益就很可观了。写字楼地段、配套、品质对于其他的成本增加值比住宅要高，拿地成本也高，所以这个收益就是看开发商追求的利益是多少，就是毛利率是多少。

　　从租金的角度来看，我们接触到，现在稍微做得成熟的项目希尔顿算是完全自持的，现在这个项目做得非常好。从租金收益上来说，从等级分级上来说，在去年做过一个市场数据统计，像类似于希尔顿、开元环球、勒泰、海悦天地、万达等等算是我们想象当中的5A，希尔顿是最贵的，因为含着物业费，市场的租金水平是4.5元到5元，市场上低一级的水平是在2.5元到2.6元，再下一个边缘就是在乙级和丙级之间租金是在2元。

　　如果按收益算账来说，拿勒泰这个楼来说，我们结合着租和售的投资，按1.8万的价格来算，整个楼的成交价是3元，目前剩余的还有点尾盘的面积，最低成交价是3.7元，如果按这个价算的话，按1.8万的售价计算，基本上投资回报能达到12%，所以还是比较可观的。    

　　对石家庄市场来说，我们选择招租也好，销售也好，企业资源客户的确是固定的，包括华润也好，还有新入市的体量。从静态的看，实际的收益上来说，自持项目从租赁收益上现在也是非常好的一个渠道，没有好的物业，没有好的业主的支持，租金收益都会受到影响。

　　黄雄才：我们五大行开始的时候前期已经进入了，在一些标准上我们会给一些改良的方法，有一些开发商是利用我们五大行的名气来推动他们的销售，有一些是中期我们就离开了，有些开发商是长远的，这样对于整个物业有一个保障。

　　如果继续给五大行做物业管理，楼价是多少钱？如果给一个不知名的物业公司管理，楼价是多少？还有就是对人的生命财产的保护，这是无价的。所以长远来讲，好的物业公司管理对于长期的投资是有保障的。我也是作为业主，觉得物业管理真的是很重要。而且物业管理费将来有业主委员会，财务是透明的，可以看清楚。

　　主持人：写字楼的物业管理不仅是提供基础性的物业服务，更多的是带来物业的增值还有业主的安全，感谢黄总的分享。下面也听听王丹雪主任对市场上写字楼的看法和判断？

　　王丹雪：我今天学到了很多东西，最让我震惊的是物业管理，能够使写字楼升级到更高的级别，是物业能做到吗？

　　黄雄才：可以做到，我们的经验，我们服务的理念可以提升整个产品，让我们物业带动业主需求的满意度，我们有配合业主的义务。

　　王丹雪：就是除了软件的服务还能配合开发商硬件上的服务。

　　黄雄才：对，我们跟住户不断的沟通，打造5A级的硬件，满足他们的需求，客人满意才是真理，所以物业管理是很重要的，是一个牵头的部门。

燕赵晚报房产部主任 王丹雪

　　王丹雪：石家庄作为2.5线城市或者3线城市，差的不仅是产业结构还有建筑形式，物业上也是存在差别的。石家庄写字楼最早的应该是西美大厦，从西美之后可能石家庄的写字楼才认识到物业对写字楼的整体价格是有影响的。其实核心区的写字楼不少，写字楼肯定是以地段为王，但是好的地段未必有好的产品，硬件和软件都要跟上。

　　从这几年的发展趋势来看，现在高端的写字楼，就是我们的5A写字楼也进入到客户细分时代。写字楼的客户根据自己服务客户的数量，服务半径，服务的行业不同，可能选择也不一样。比如说县域政府的公司可能会选择交通节点的写字楼，核心区的肯定是服务对象密度更大一些，集中在主城区的这些会选择CBD这些区域。

　　写字楼的发展，现在石家庄确实是比较滞后，有客户群的问题，也有产业结构的问题。从我这么多年的观察来说应该是产业结构决定了客户的质量和认识程度，因为石家庄是以二产为主的，三产的发展其实是极度不健全的，新兴服务业还比较少，机会是在将来的京津冀协同发展之后可能会有一些功能补充，但是这个过程有多长还不得而知，至少这是一个趋势，现在有一些在建和在售的项目也是着眼于此。

　　作为媒体，觉得产业结构应该有一个反向助推作用，尤其是商业地产和商务地产开发这块，理论上来说有了产业结构以后才有相应的写字楼匹配，但是如果先有了一定品质的写字楼放在这里，会不会也能引导一些产业。比如说北京、天津优势的产业来进驻，就像之前说宜家为什么不来石家庄，因为石家庄的消费层次和消费水平达不到他们的需求。

　　我们是不是可以返过来想，如果说高水平的写字楼或者是高物业品类的公司进驻的更多一些，会不会吸引更好的企业过来，对整体的经济升级会有更好的助推作用。

　　主持人：谢谢丹雪。希望京津冀协同发展能带来更多的机会，可能这些机会才是写字楼开发商的机会，反向的助推作用相对有限，这是我的一个感觉。

　　王丹雪：但商业开发要有前瞻性。

　　主持人：一旦有这个需求的时候能迅速的激活它，当我们盖一个房子的时候，更多的是寻着你的产业形态和产业发展的脉络，包括资源禀赋和在区域里所处的位置来想未来的客户是谁，还需要什么样的东西，然后需要怎么做。

　　今天请大家来探讨这个事情，特别是请勒泰的几位高管出面，跟大家做一个专业的分享，这些细节和具体措施的过程可能对业界的朋友更有借鉴的意义。所以特别想请开发商朋友说一说自己的感受。

河北国际商会广场副总经理 董剑

　　董剑：首先感谢勒泰，感谢赢商网给我们这次机会。做商业综合体我们是属于晚辈，今天能学到很多东西。5A本身是一种概念性的东西，是在不断变化的，所以人们的思维可能将来会提到7A，从3A到5A这个概念跟目前经常提到的五星级酒店服务，甚至酒店现在也开始超五星、七星，这些只是口头的东西。

　　我们一直在想，作为我们那个地理位置，交通便利，但是论地段的话肯定没得比，我们可能更接近于火车站，属于火车站商圈的概念。但是离未来的石家庄市政府可能会越来越远，我们那儿的地理位置，跟祥云国际能够完全连成一体。如果我们能共同发展的话，我相信火车站商圈同时也可以作为石家庄城市的副中心，因为毕竟石家庄市最近的扩展是往南部、东部、西部。

　　现在都在讲互联网+，所以在我们项目那儿如何能够把我们自己的产品形成一个整体，形成一个内部的循环，C座是有发展前沿的大企业在那儿，同样他们也需要一些配套企业，C座是服务于一些高大上的企业，另外写字楼提供了一个创业的平台。

　　CA是开发商在建筑前期能够更多的去考虑，希望华为的新技术能为我们的客户提供更高端的服务。我刚才总结的是品质生活，能够通过写字楼带给大家更高的品质。

　　主持人：谢谢董总，也很期待看到你的项目完美呈现。

　　单欣：我们项目星际未来城在高开区，也是一个写字楼的项目，非常高兴能参加这样的活动。

　　对于写字楼的产品我们是这样理解的：一个是物业，一个是开发商，一个是用户，这是一个三角的关系，相互之间是一个非常匹配的关系。不同的企业，对于企业自身的需求会选择不同的物业类型，不同的物业类型所开发的产品诉求和客户是品配的。物业既支撑于这两者关系，同时也是在这两者关系当中进行自身发展，所以既相互依托又相互发展。不管是少了哪一块，可能整个写字楼的产品都会跑偏。

　　从石家庄发展来说，拿写字楼来说，以前没有写字楼，以前应该叫办公楼，只是满足正常的办公需求。写字楼就是需要展示企业的形象、办公条件、环境包括员工的福利待遇和配套，都非常的齐全。

　　之前的写字楼一直是在模仿，模仿国外的和香港的，北上广深的。由于石家庄本身的产业升级和产业平台的发展，不是说以一个开发商的实力或者是以一个单一的业态能够解决掉的，所以我们觉得还是在模仿的阶段，但是跟城市的发展是一个齐步走的阶段。

　　一个项目它的生命周期有的会比较长，有的是在两年到五年不等，写字楼本身自己成长的周期有可能是十年到二十年。但是现在社会发展速度是非常快的，以前我们可能预计五到十年的发展，现在可能两年三年的发展都无法进行准确的预估。

　　也就是在写字楼后期开发的产品当中涉及到升级和扩容改造的问题，就是企业在发展、用户在发展，我们的配套和物业服务同时都要发展，这种扩容关系就跟电脑和手机一样。

星际未来城（润江）营销经理 单欣

　　主持人：感谢您。今天我们基本上讨论的问题大家说了很多，我很有收获，这个活动基本结束。在结束之前，我想请蒋总和张总做一个总结性的发言，这两年写字楼的开发量越来越大，对正在开发的开发商来说有些什么建议呢？

　　蒋颜冰：之前做过一个小调研，2014年底的数据是2010年是100万方，之后四年又有86万方，平均一年有十几万方的投入。通过我们对这个市场的了解，高端写字楼的地段和档次决定了吸引力。档次低一点的写字楼出租率随着物业水平的下降形成了空置率很高，在20%左右甚至更高，包括一线城市。

　　我去过重庆，我想象的是租金水平比我们要高得很多，但是其实是跟我们差不多。为什么重庆是一个这么发达的城市，租金水平是这样呢？就是因为他们的供应量很大，所以造成了整个租金水平都很低。   

　　我去过保利大厦，当时是60多层的超5A级写字楼，是第一太平在做物业管理，他们写字楼的水平是在4块钱。

　　所以我觉得像重庆这个市场是我们的一面镜子，也是给我们敲了警钟，186万方的统计这是2014年底的数据，2015年我又看到挨着中华大街的沿线有好几栋写字楼拔地而起，所以速度非常快，照此速度200多万方是没有问题的。但是今年的经济下行量的状况，不是太看好，今年写字楼的供应量和消化能力应该不是成正比的，所以还是应该谨慎一些。

18期沙龙现场

　　张金峰：我想从两个方面来说：第一是城中村的改造，过去开发商是一种资源型的，通过住宅的去化，实现了资本的积累。后续当中都有商业的配套，村里有需要再增长的或者促进经济的东西，所以没有办法，许多的商业量都是这几年进行开发，导致商业量比较多。

　　第二，政府的规划我感觉有失职的地方，石家庄不管什么地方都弄成一块商业地出来，然后去盖商业楼，不管是好的位置还是不好的位置，尤其在许多不好的位置不适合做写字楼，但是还是给了规划。

　　实际上好的写字楼是比较缺的，石家庄真正的在二环里面四横和六纵线上或者是在中山路上、裕华路上，在纵横线上来讲，西侧也就是中华大街，友谊大街太窄了，往这边来讲就是建设大街、建华大街、体育大街、谈固大街，就这么几个线，这几个线写字楼的放量没有更多。石家庄本土的开发商都希望把公寓弄进去，所以再把公寓除去，真正好的写字楼实际更少一些。

　　所以在石家庄好的写字楼是有市场的，会有一个冰火两重天的出现，在二环里的四横六纵线上的，租金达到2块以上的，好的写字楼来讲是屈指可数的。按照石家庄的统计数据，就是我们的商业商务物业保有量应该是在三千万平米，因为包含着许多的专业市场，但是从商务来讲可能是一千多万平米，如果放到二环里边比较好的写字楼就少了很多，如果再放在四横六纵线上的话可能只有一百多万平米，好的写字楼是非常稀少的。

　　主持人：再次感谢各位。