杭州万科11亿拔九月头筹 李嵬上任后的拿地新逻辑

　　八月的杭州武林榜中，探花绿城的“失意”反衬着状元万科的“得意”。九月伊始，在十余房企竞相逐鹿的文晖宅地大战中，笑到最后的万科再次“得意”了一回。

　　9月11日下午，杭州公开出让位于文晖单元与丁桥西单元的两宗宅地，出让结果则是冰火两重天。

　　其中，桥西单元R21-01地块（杭政储出[2015]24号地块）因无人报名而暂缓出让，而文晖单元J-R21-04地块（杭政储出[2015]23号地块）则成为万科、滨江、朗诗、大家地产、景瑞、旭辉、金地、远洋、九龙仓、绿城、合景泰富、金茂、新城热捧的宠儿。

　　经24轮竞价后，万科以总价11.06亿将文晖宅地纳入囊中。这是杭州万科今年时隔8个月后再出储粮，也是李嵬履新杭州万科总经理后拿下的第一宗地块。

　　11亿拔九月头筹

　　11日下午两点半，文晖宅地竞拍开始，首现出战的是地王“集结者”中国金茂，报价82300万元，楼面价13449.25元/平方米。随后，滨江、大家、九龙仓相继加入战局。

　　在上半场的争夺战中，金茂表现甚是勇猛，应价积极，但最后加价至95700万元后便偃旗息鼓，而九龙仓叫价两次后宣布退出。

　　战局转入下半场，旭辉、万科、合景、朗诗等新的角逐者开始进场，但旭辉、朗诗、合景拿地欲望似乎并不大，叫价一两次刷完存在感后就开始坐观万科与滨江的肉搏战。

　　在金茂以溢价率0.96%获得首轮有效报价后，滨江房产在第二轮加价3700万元获得有效报价，将溢价率提至5.5%。随后几轮中，滨江出手依然出手阔绰，其中有两次直接加价3700万元，其余四次加幅分别为2700万、2900万元、400万元和最后一次的900万元。

　　当主持人宣布，从第二十三轮开始加价幅度调整为不低于500万元时，滨江率先报价109600万元，万科紧随其后叫价110600万元，之后滨江再无竞价，竞拍宣布结束。

　　最终，经过24轮竞价，万科以11.06亿元总价，18073.96元/平方米楼面价拿下文晖宅地，溢价率35.68%，拔得杭州九月土拍头筹。

　　出让公告显示，下城区文晖单元J-R21-04地块位于杭氧杭锅国际旅游综合体范围内，东至规划胜景路，南至规划道1号路，西至规划4号路，北至规划道路。地块出让面积24477平方米，地上建筑面积约6万平方米，楼面起价13321元/平方米。

　　值得一提的是，或慑于战局的激烈，有不少房企大鳄在这场土拍中只担当了“观战者”的角色，绿城、新城都是其中代表。聚集诸多关注于一身的绿城，自受困收购风波后，便鲜有现身土地市场，最近一次则是2014年底联合九龙仓拿下萧山宅地。

　　与绿城被迫的“低调”不同，在今年5月纳入萧山南部卧城宅地后，新城则多次现身杭州土地出让会，且报名不少于7宗地块，可以说是土拍的最佳“捧场王”，但至今尚未收获一子。

　　当然，这场土拍的看点，除了房企大鳄集结外，则是高达1.8万元/平方米的拿地楼面价。浙江万科南都房地产总经理吴蓓雯此前曾对记者表示，“万科拿地一向理性，拿下文晖宅地，是因为看好市中心区域的前景，它是主城区不多见的住宅集群区。”

　　高溢价夺地逻辑

　　然而，万科的自信发声却碰到了市场一定程度的质疑回击。“（入市）压力肯定是有的，目前该地块周边均价大概在2万左右。”世联行杭州公司总经理邹洲对观点地产新媒体称，“关键还是看其未来是想向哪个区域靠近。”

　　邹洲分析称，如果是想向外围一两公里靠近，那项目的未来价格可能在每平2万上下，“那就不是什么好生意”；但如果是向市区靠近，“应该可以卖到3-4万”。

　　据观点地产新媒体查阅，目前在文晖宅地周边，往郊区外围方向主要有天阳尚城国际、滨江曙光之城（已售罄），2014年至今销售均价分别为20222元/平、17410元/平；而靠市区的则是运河天城国际、九龙仓君玺，售价分别为23032元/平、41701元/平。

　　如此看来，能与万科此次拿下的高溢价地相提并论的是九龙仓君玺，而吴蓓雯此前也曾透露，“该地块未来将定位为改善型项目”。

　　这就意味着，在钱江新城大都会79号（首开均价45000/平方米）之后，万科将在主城落子第二个高端改善项目。

　　“高端一直都不是万科的强项，主城拿下高溢价地块，更多是在填补产品配置上的空白点。”邹洲解释称，在整个市场行情多变时，万科在郊区固守的快销产品过于单一，“抗风险能力太弱”。

　　据邹洲介绍，即便在整个楼市遇冷情况下，杭州主城地段稍好的改善型楼盘依旧能够保持较好的销售，而周边郊区的项目却是每况愈下，“产品组合的多元，则能让万科在杭州走得更稳”。

　　而双赢机构总经理章惠芳早前在接受观点地产新媒体采访时也曾指出，随着杭州改善潮的来临，相较绿城和滨江而言，倾心刚需的万科确实会越来越有压力，因此也开始在市区探觅地块。

　　除了填补产品空白外，新帅李嵬赴任后，对利润率、回款率的高要求或许也是其此次高价夺地的考虑之一。

　　资料显示，杭州万科去年的销售额在万科集团所有城市公司中排在第三，但利润率却并不理想。而在今年8月回款破百亿后，有杭州万科人曾表示，下半年最重要的两件事，“一是利润率，二是拿地，规模必须得保持”。

　　去年，万科西庐、璞悦湾、未来城等王牌项目长期霸占着排行榜，而今年，占尽风头的却是滨江的武林壹号、钱塘印象、滨江华家池、绿城的运河宸园等项目。

　　市场关注热点的转移，也预示着在未来三强争霸中，万科要想完胜绿城和滨江，靠的再也不仅仅是数字、规模的大小，还需来自购房者因对其品质的认可而愿意多承担的利润。