掘金存量资产市场：花样年等地产商争食众创空间

　　从国内较早涉足联合办公空间做SOHO 3Q的潘石屹，到近期创办优客工场的毛大庆，再到一直挖掘存量资产正在推出花创空间的潘军，开发商对众创空间的热情持续高涨。

　 庞大的未盘活存量资源，当前大众创业环境下待培育投资标的群起，中心地带日趋高昂的租金费用等，是促成这一切的土壤。

　 相比国外的wework，目前国内开发商们主要推进的方向是，做创业孵化器。但在这个几乎一线城市遍地都是创业者的时代，开发商主导的孵化器，能否真正孵化出好项目，是否有足够的导师和投资实力？

　 近日，致力于从各个细分领域挖掘存量资产的潘军，北上了。

　 9月9日，花样年集团和北京金泰集团签约全面战略合作，对于花样年董事局主席潘军而言，此番合作在于进军北京存量物业资产管理市场。

　 潘军解释道，金泰物业在北京的物业多数在四环内，通勤较为方便。花样年将依托金泰旗下的物业空间，探索针对存量物业资产管理运营新模式。

  针对此次合作，潘军还提出了他的一个新平台weworth，正是类似于众创空间的模式。据介绍，weworth除了整合传统的产业对接、融资、空间租赁等服务外，将侧重于创投平台的建设及合作园区轻资产项目的扩张。

　 “我们希望把线上与线下、创新与创业、孵化与投资相结合，把产业地产和服务投资融合起来。希望通过线上线下各种资源对入驻企业提供系统性资源，包括通过物业使用权置换股权的方式入股创业企业。”潘军称。

　 北京首个weworth由花样年与创新谷共同打造，在今年，将以北京为样本，向上海、成都等地拓展。潘军表示，“我们的优势是，有来自360、腾讯、华为系的创业导师，有强势跟进的投资基金，以及良好的整合能力。”

  在此之前，早已陆续有地产商探索众创空间模式。

  睿信咨询合伙人、董事总经理郝炬向记者总结道，类似模式主要有四种。第一种是常规的二房东模式，即从整租到零售。第二种是联合办公模式，把闲置的办公资源分包并提供部分基础办公服务，SOHO 3Q属于此类。第三种是在第二类的基础上提供增值服务，如税务、法务等。第四种则是众创空间模式，在第三类基础上提供创业辅导并参与投资获取收益。

　　在北京1200万劳动人口中，白领、高科技领域从业人员的总数将占到25%。

　 这一趋势变化也预示着类似众创空间模式的未来空间大为可观。

　 但值得注意的是，目前市场上的联合办公空间模式，本应该透过共享经济减少创业者租金花费的效用实则并未达到。

　 郝炬告诉记者，联合办公空间模式的租赁单价未必便宜，只是花费的总额相对下降，能够享受较好的服务、办公环境。

　 这与东方证券房地产行业分析师竺劲的认识相似，“我了解到的情况是，创业企业的成本并没有因此有很明显的降低，只是所处环境的科技化程度更高而已。”

　 另一方面，在郝炬看来，“国内现在的众创空间运作方面，管理者根本没想过挣钱，更多是通过投资和创业孵化来获取后端的增值。”

　 也因此，郝炬认为，在前述四种模式中，前三者是发展众创空间的根基。充分利用闲置资源进行盘活，并借此提高租金收益，以及为创业者提供有价值的增值服务才是核心。“我认为像众创空间或者创业咖啡类模式，恐怕在未来1-2年内会有很多公司经营不见得很好。”

　 而对于众创空间模式，郝炬认为关键要素在于有实力的创业导师、较雄厚的投资基础，以及有平台对接海量的创业资源。只有对创业行业的细分领域有丰富的经验和行业积累，乃至独具的行业资源，才能真正吸引创业投资进入。

  潘军看清楚了这一点，于是在四年前开始落子布局。

  潘军介绍，四年前其与原华为互联网事业部总经理朱波结合一批华为创业系，成立创新谷公司做移动互联网孵化器。彼时花样年已是创新谷的永久股东。除此之外，创新谷还成立了一个5000万的天使基金。

　　潘军认为，花样年集团本身已经孵化出彩生活、美易家等成熟公司，相比同为地产系转型众创空间者更有经验。此外，“在产业端口，我们借助创新谷，针对被服务员工的C端，在改造能力方面链条更长”。

　 做孵化器的关键在于如何形成持续的高溢价模式。潘军表示，已经联合了一批基金，有很多盈利模型可以跟进。

　 东方证券竺劲向记者表示，如今的创客空间相比以前的创投模式，或许可以提高孵化成功率。以中关村大街为例，由于创业者的一切生活和行为都发生在众创空间中，可以令投资者更明晰地了解关于创业团队的软信息，与创业团队有更深入的互动，撮合概率也自然提高。