中海花湾壹号低价入市 “过江龙”将遇广钢滑铁卢

　　 九月第三周，广州楼市终于表现出“金九”特有的火爆本色。据报道，周末荔湾、南沙、黄埔、花都、增城等区累计有21个项目开盘或推新，且多个项目出现千人抢房，去化超7成的盛况。

　　众多入市项目中，最抢眼球的无疑是广钢新城第一个亮相项目——中海花湾壹号。9月19日，为容纳近1500名购房者，中海甚至把开盘地点移师到琶洲南丰朗豪酒店。开盘当日，项目首推B1栋公寓，面积38-71平方米，B2、B6、B8栋住宅，户型包括80-160平二至四房，货量合计959套。

　　但更值得一提的是，花湾壹号的首开价给了市场一个大大的惊奇。据了解，该项目公寓售价在2.74-2.92万/平方米，住宅售价2.8-3.2万/平方米，均价3万/平方米，而此前吹风价高达4万/平方米。

　　对于这样的定价，保利地产副总经理兼华中华南董事长余英的看法甚是悲观，他在微信朋友圈发出如此感叹：“2万8！广钢新城——中海、华发、金融街这三家一期拿地房企的滑铁卢。”

　　花湾壹号低价入市

　　2014年初，中海与华发、龙湖、金融街、世茂等房企经过多轮血拼后，分别以17.11亿、39.49亿拿下AF040402、AF040403地块，AF040404地块，即如今的花湾壹号。

　　据测算，扣除安置房面积、不计安置房建设成本，两地块的楼面价高达17950元/平及18471元/平。在楼面价逼近两万的高起点下，市场普遍认为，花湾壹号若要实现盈利，入市价至少要40000元/平方米。

　　换言之，花湾壹号目前3万/平方米的均价几乎没有盈利空间可言。“价格比预期低，可能是要亏本的。”中原地产项目部总经理黄韬直言。

　　黄韬强调，这个价格已经是市场价了，作为广钢新城打头炮项目，中海更需要的是先把区域烧热，然后再考虑盈利问题。

　　合富辉煌分析师黄琼也认为，价格差不多就是这个水平了，中海肯定是要从整个项目运作来考虑，首期开盘价格低一点，后期会慢慢走高。

　　据了解，在3万/平的市场定价下，花湾壹号获得了较为理想的去化。现场消息称，首推的B1栋公寓和B2栋住宅去化7成，B6栋去化8成，B8栋几乎售罄。

　　然而，看似亮眼的数据似乎并不代表着前景一片美好。作为行业内活跃的专业人士，保利地产副总经理兼华中华南董事长余英认为，中海花湾壹号低至2.8万/平方米的起价对广钢新城首批进驻者将预示着一个不好开端。

　　过江龙的滑铁卢？

　　作为广州近两年大热的区域之一，广钢新城一推出便吸引了市场的强烈关注，同时也成为了开发商觊觎之物。2014年初，广钢新城首批五宗地块出让，除大赢家中海一举夺下三宗地外，外来房企华发和金融街也各分食了一宗。

　　值得关注的是，华发和金融街的拿地楼面价比中海还要高。其中，华发拿下AF040417、AF040418、AF040419地块折合楼面地价2.16万元/平方米，金融街摘得的AF040405地块折合楼面地价为22031元/平方米。

　　目前，金融街融穗华府已经紧随花湾壹号面市，于8月22日开放临时接待中心，并将于10月正式开盘。早前广州金融街相关负责人曾表示，广钢项目就看中海怎么定价了，到时融穗华府要与中海进行正面PK。

　　然而，为了适应区域市场的价格走势，连中海这位擅长控制利润的优等生都已经将盈利空间最大限度地压缩，华发、金融街这些后来者在本身楼面价已经高出一截情况下，若要实现盈利甚至超过中海，面临的挑战可不少。

　　“北上广深，广州楼市是最难以琢磨的，一般人看不懂不会玩。”在余英看来，华发、金融街这些“过江龙”在广钢新城将面临着更为尴尬的境遇，对广州市场不熟悉或是其中一个重要原因。

　　对此，黄琼也表示，外来房企进入广州是有一定风险，因为本土开发商很强势，而且品牌认可度比较高。另外就是广州购房者非常务实，所以对价格很敏感。

　　黄琼分析称，广钢新城所在的芳村板块虽是老城区，但客户对这个板块的认同度其实不高，近四年主力成交均价都在2万/平方米以下，成交总价集中在100-200万。现在新货对外叫价是2.3-3.8万/平方米，主力产品的总价大概就是200-350万。

　　“其实客户对一个区域的心理接受价位是需要慢慢适应的，总价一下升到200-350万，客户的接受还是比较难的，所以这些项目最后的定价很关键。”