罗湖旧改加速或突破困局 鹿丹村、蔡屋围等蓄势待发

　　“黄金周”给人的印象就是买买买、玩玩玩、堵堵堵。在深圳房地产市场，各大楼盘蓄客活动不断，9月开盘的项目仍在倾尽所能去吸引购房者。搜房网推出“十一·爱探盘”系列，直击深圳热点片区楼盘，第一手楼盘信息发布以及片区分析等，国庆7天相继推出龙华、西丽、大前海、布吉、横岗、坂田、罗湖探盘报告。“买不买”“买哪里”，看过这7大片区的分析，或许你会有一些新的认识。

　　当我们从深圳六区的楼宇街巷间打马穿行，当我们从南山、福田、罗湖、龙岗一路向东感受城市面貌阶梯式的变化，当我们开始感慨罗湖日薄西山东部遭到深圳抛弃，我们有理由以罗湖为起点溯地铁3号线而上，拜访龙岗线沿线这片目前最受深圳刚需者青睐的置业热土。

　　作为深圳最早开发的区域，罗湖曾是深圳绝对的“宇宙中心”，在深圳城市化的过程中，罗湖也曾发挥了无可替代的作用。只是随着深圳城市西移的西移，以及人们关于城市发展理念的改变，多中心齐头并进已然成为未来深圳城市建设的必然趋势。

　　在福田、南山过于耀眼的光辉中，罗湖开始黯然神伤，甚至他的“小弟”布吉、横岗都开始抱怨，是罗湖这个领头羊太不给力才让整个深圳东部的风头都让西部抢去了。罗湖在沉默，在沉默中爆发出的是媲美前海3000亿的2500亿再造大罗湖的宏伟计划。

　　过去35年间，深圳过快的发展速度为罗湖留下了星罗棋布的城中村，如今这些城中村已经严重阻碍了罗湖的发展脚步，即便是在蔡屋围、东门、人民南深圳三大商圈的腹地，依然存在诸如蔡屋围村、湖贝村这样除之不去的顽固斑癣。从京基100、地王大厦向下眺望，看见的不是与成熟商圈相符的繁茂景象，而是成片上世纪80年代建成的低矮破旧的老楼。这般悬殊的落差既是对深圳35年建设成就的极大否定，也是自诩为一线城市的深圳的莫大耻辱。

　　待改造的蔡屋围村的一角 

　　鹿丹村旧改

　　与香港仅一河之隔的鹿丹村在上世纪80年代曾是深圳闻名遐迩的“名流村”，然而用海砂造就的它未来的命运已经注定，从深圳湾吹来的海风斑驳了墙体，侵蚀了窗棂，在海潮的细语中，鹿丹村等待着涅槃重生。

　　2015年2月6日，中海集团拿下鹿丹村旧改项目，3月，鹿丹村旧改项目正式开启，9月，鹿丹大厦已初具雏形，预计2016年下半年，鹿丹村旧改项目将入市。鹿丹村正在书写它的第二段的“童话”。

　　从地理位置上里看，鹿丹村紧邻蔡屋围商圈，与地铁1、2号线距离甚近，并且是明年即将通车的地铁9号线的上盖物业。面朝车辆川流不息的滨河大道，背靠深圳河和香港苍翠的连绵山峦，周围环境雅致，配套成熟。未来，鹿丹村将成8栋高层建筑，其中包括商品房、少量回迁房，以及商业、幼儿园、社区管理用房等配套设施。

　　已颇具规模的鹿丹大厦

　　鹿丹村的整体面积并不大，与罗湖区内黄贝岭、蔡屋围、湖贝等动辄三四十万平方米的旧改“巨头”相比，4.7万平方米的鹿丹村简直是“小朋友”。但是，作为今年至今为止深圳唯一一宗公开出让的住宅土地，鹿丹村旧改的意义却非同凡响：对用地日趋紧张，土地超强度开发，90%以上住宅用地来自城市更新的深圳来说，鹿丹村将树立罗湖旧改的标杆。

　　恒大蔡屋围项目

　　离开鹿丹村，跨过天桥，就是掩映在地王大厦、京基100之下的蔡屋围。与鹿丹村不同，蔡屋围已有成功的旧改先例——高达441.8米的京基100已成为深圳的地标。但是，蔡屋围的改造情况也要复杂得多：蔡屋围改造面积达36.8万平方米，范围包括47块宗地，涉及31个权属单位和个人，其间纷纷扰扰的关系使得蔡屋围旧改的进度较为缓慢。

　　蔡屋围旧改效果图

　　虽然蔡屋围旧改的主体单位为京基集团，但是在蔡屋围偌大的旧改片区中也不乏其他房企的身影。早在蔡屋围红围坊尚未拆迁之前，该旧改项目就已被恒大地产拿下，红围坊得天独厚的优渥地段是其如此炙手可热的根本原因。据了解，恒大蔡屋围项目总建筑面积为54000平方米，包括住宅、商务公寓以及少量商业，拟打造为深圳市中心的顶级豪宅。

　　自2013年深圳市公布第一批计划城市更新单元计划至今，蔡屋围旧改计划面世已有两年之久。然而在笔者走访间却发现，已列入旧改范围内的绝大部分建筑依然如故，尚未见到任何拆迁的迹象，更新工程更是无从谈起。业内人士也表示，由于蔡屋围旧改体量过于庞大，且所处地段的商业效应牵扯到了各方利益，整体旧改周期将至少超过十年。

　　蔡屋围城市更新的现状并不是什么新鲜事儿，位于福田CBD的岗厦村从上世纪末规划开始至项目建成历时十余年之久，至今岗厦东区仍有大片老旧房屋等待拆迁。

　　城中村改造在造就了无数亿万富翁的同时，也不可避免地让无数寄居此间的租客流离失所。当业主在金钱面前低头时，收入低微的租客却无法向生活低头。

　　红围坊大部分区域已拆除完毕

　　夕阳西下，行程即将结束，在告别蔡屋围前我们经过街边几爿被周围铁皮团团包围的商铺。在一家不知名的小店前，老板娘双手抱在胸前昂首而立，仿佛在向这条老街宣示最后的立场和尊严。

　　待拆迁的“钉子户”

　　ONE39

　　ONE39项目名字取得颇具情趣：项目本身只有一栋楼，39层，故得此名。项目附近云集了万象城、KKmall等诸多商业。抬头是地王大厦、京基100，低头是蔡屋围待改造的片区；俯仰之间，35年间深圳城市发展的时代碎片在此一览无余。