2015上半年成都土地市场分析 下半年市场整体或趋好

　　2015年成都土地市场整体情况如何？未来的发展趋势又是如何？本文对大成都、主城区、近郊、远郊4大市场进行分析。

　　温馨提示：本报告数据不含工业及其他商服用地。

　　一、大成都土地市场分析 

　　1

　　整体供求

　　2015上半年，大成都土地供求同比小幅上升，整体供销处于正常水平。

　　▲分析：2015上半年，大成都土地供求同比小幅上升10%，但相对2012、2013上半年同期有所下降。大成都土地整体供求处于正常水平。

　　▲分析：进入2015年以来，大成都土地月度供求保持平稳，整体流拍率较2014年有所降低。成交楼面均价在波动中有所下滑。　 

　　2

　　出让金及价格 

　　2015上半年，大成都土地出让金、成交均价及溢价率均有小幅下滑。

　　▲分析：2015上半年，大成都土地出让金约237.39亿元，同比下降8.6%；整体溢价率为14%，同比下降13个百分点。

　　▲分析：截止2015年6月底，大成都土地成交均价约485万元/亩，楼面均价约2075元/平米，同比下降7%。

　　3

　　各圈层土地供求占比

　　▲分析：

　　供应面：由于近郊热点板块的逐渐崛起，近郊土地供应占比较大，约占总供应面积45%；

　　成交面：郊县成交情况优于城区，主城区成交量仅占不到3成的市场份额，主流开发商在主城区及热点板块拿地热情较高； 城区土地供应已经不足，预计未来土地供应将转至近郊区域的热点板块，如东升、华阳、天回镇、大丰等。 

　　4

　　各土地类型供求占比

　　▲分析：

　　供应面：住宅类用地占比达5成以上，纯商业用地紧随其后，占比26%；

　　成交面：住宅类用地成交占比超过6成，纯商业用地成交占比也将近3成；

　　理论规划面积：大成都纯商业可开发面积超过300万平米(不含往年存量土地)，后期去化难度不言而喻。

　　5

　　小结

　　供销：大成都土地供求同比均上升约10%，但仍低二往年平均水平；

　　出让金：2015上半年大成都土地出让金约237.39亿元，同比下滑8.6%；

　　成交价格：受一季度市场环境影响，大成都成交均价不成交楼面均价双双下滑；

　　溢价率：由于郊县土地成交溢价率偏低，大成都整体溢价率大幅回落；

　　供求分布：近郊为大成都土地供求主力市场，成交占比近5成；主城区成交量高于进郊，占比近3成；

　　用地性质：住宅用地依然为市场供销主力，商业用地供求量紧随其后；

　　理论规划建筑面积：整体可收面积有所下降，但商业用地存量依然较高。

　　2015上半年，大成都整体供销表现平稳，但由于一季度市场环境较为低迷，土地出让金及成交价格均有所下滑，由于郊县溢价率偏低，整体溢价率则大幅回落。部分房企为及时屯地表现积极，但对高价地仍保持谨慎。

　　二、主城区土地市场分析

　　1

　　整体供求

　　一季度市场表现低迷，二季度过后，成交有所回升，6月达上半年峰值。整体成交量与去年同期基本持平。

　　▲分析：2015上半年，城区供应有所上升，成交小幅上升4%，与2014上半年基本持平。流拍/终止现象高于历年同期。

　　▲分析：进入2015年以来，主城区土地市场表现为供大于求的局面，但其中不少地块是由于报名人数不足而流拍。受事季度市场环境利好影响，6月土地供销为上半年峰值。 一季度市场表现低迷，二季度过后，成交有所回升，6月达上半年峰值。整体成交量与去年同期基本持平。

　　2

　　价格及溢价率

　　受部分高价商业地块成交影响，主城区成交均价及楼面均价同比大幅上升，整体溢价率保持在中等水平。

　　▲分析：受个别高价商业地块影响，2015上半年，城区土地成交均价与楼面均价同比大幅上扬。截止目前，城区土地成交均价同比上升25%，成交楼面均价同比上升23%。

　　▲分析：除2月份以外，其他月份主城区土地均为溢价成交。城区土地平均溢价率在20%左右，整体保持在中等水平。

　　3

　　各圈层土地供求占比

　　▲分析：

　　供应面：住宅类用地占比最高，约占供应总面积约50%；纯商业用地供应占比30%；

　　成交面：住宅类用地成交占比超过5成，纯商业用地成交占比将近4成；

　　理论规划面积：2015上半年，除开存量后，城区可开发面积约370万方，整体规划建面供应有所下降。 

　　4

　　各行政区供求情况

　　城区供销主要集中在成华、高新、金牛区；锦江供求稳定，且成交楼面均价最高；武侯区整体溢价率最高。

　　▲分析：

　　供应：城区土地供应主要集中在成华、高新、金牛不青羊区；而锦江、武侯区土地供应相对较少，但成交较为稳定。

　　成交：成交主要集中在金牛、高新区，占成交总面积约50%。而成华、青羊区则流拍率较高，除部分地块因报名人数不足而流拍外（如成华铁塔厂），也有部分土地因起拍价过高所致（如外光华百亩地块）。

　　▲分析：

　　楼面均价：城区各行政区对比，锦江区楼面均价最高，为8945元/平米（商业与住宅单价地王均在此区域）；金牛区最低，为2675元/平米。

　　溢价率：武侯区整体溢价率最高，为58%（华西高溢价商业地块拉高区域溢价率）；青羊区最低，为0%。

　　5

　　各方位供求情况

　　各方位土地成交对比，城中供销最低，但成交均价及溢价率最高；城北供销相对较低，成交价同样为最低。

　　▲分析：

　　供应：城区土地供应主要集中在城西区域，占总供应面积约34%；由于土地资源有限，城中区域则供应面积最低。

　　成交：成交主要集中在城西与城东区域，占总成交面积约60%。

　　▲分析：

　　楼面均价：受热点商圈土地高价成交影响，城中楼面均价最高，为16337元/平米；城北最低，为1950元/平米。

　　溢价率：各方位对比，城中最高，为88%；城北最低，为0%。

　　6

　　各环域供求情况

　　城区土地供销主要集中在3环外区域，城区外延趋势丌可避免；而高价地依然集中在市中心区域。

　　▲分析：

　　供应：城区土地供应主要集中在3环外区域，占供应总面积约75%；而3环内区域供应相对较少。

　　成交：成交同样集中在3环外区域，占总成交面积约77%；2环内区域虽然供应较低，但整体供求较为稳定。

　　▲分析：

　　楼面均价：受热点商圈土地高价成交影响，1环内区域楼面均价最高，为16337元/平米；绕城外区域最低，为3294元/平米。

　　溢价率：各方位对比，1环内区域最高，为88%；1~2环区域最低，为6%。 

　　7

　　各板块供求情况

　　城区主流板块土地依然抢手，除个别地标商圈外，建设路、攀成钢等板块土地同样倍受关注，高溢价不断。

　　▲分析：

　　供应：城区各热点板块供应前三分别为外羊西线、中和与天回镇板块。

　　成交：成交前三分别是天回镇、中和与外羊西板块。而城区主流板块土地成交同样稳定，如新双楠、大源、成龙路-三圣乡等多个板块土地无流拍/终止。

　　▲分析：

　　楼面均价：各板块楼面均价对比，东大街、华西、东湖板块分列前三位；中和、天回镇板块楼面均价相对较低。

　　溢价率：除个别板块外，城区各主流板块整体溢价率主要集中在10-30%的区间内。

　　8

　　成交分布情况

　　▲分析：

　　热点成交方位：城东区域为上半年土地成交热点区域；除城中外，城西则为商业用地成交热点方位；城南土地成交热点区域已经转移至绕城外；而城北区域土地成交相对较少。

　　热点成交板块：城东建设路、成龙路-三圣乡，城西外羊西以及城南大源成为上半年城区热点板块。

　　9

　　小结

　　供销：不大成都土地市场相反，主城区土地供应有所上升，上半年成交峰值出现在6月，整体成交量不去年同期基本持平；

　　出让金：2015上半年主城区土地出让金约154.04亿元，同比下滑6.3%；

　　成交价格：受部分高价值商圈商业地块成交影响，主城区成交均价不成交楼面均价大幅上升；

　　溢价率：城区整体溢价率处于中等水平，开发商拿地较往年更为理性； 理论觃划建筑面积：主城区规划可开发建面供应有所下降；

　　用地性质：住宅类用地成交占比超过5成，纯商业用地成交占比将近4成；

　　成交分布：城区土地成交热点行政区为成华区，热点方位为城东区域，成交热点板块为建设路、大源等板块；

　　楼面单价地王：蓝润春熙路商业地块，成交楼面价17073元/平米；

　　总价地王：恒大川绵厂地块，21.47亿元。

　　由于近期政策利好，加之部分房企土地存量持续下降，为积极屯地而入市“抢地”，主城区自然成为其优先选择之地。2015上半年城区热点区域、热点板块土地依然抢手，高溢价不时出现，开发商对市场的预期可见，但面对部分高起价地块却也不失理性，如外光华百亩地块流拍便能证明。

　　三、近郊土地市场分析

　　1

　　整体供求 

　　2015上半年，近郊土地市场表现平稳，成交同比小幅上升，市场整体表现明显好于2014年。

　　▲分析：2015上半年，近郊土地供应与历年基本持平，成交同比上升10%，流拍/终止略低于去年同期。

　　▲分析：除2月春节传统淡季外，其余月度近郊土地供求表现平稳，相对2014年居高不下的流拍率，2015上半年近郊土地市场明显好转。

　　2

　　价格及溢价率

　　由于近郊土地多以底价成交，其成交均价不楼面均价同比则大幅下滑，整体溢价率基本保持低位。

　　▲分析：虽然成交量同比有所上升，但近郊土地多以底价成交，故近郊土地成交均价与成交楼面均价同比均出现大幅下滑。截止目前，近郊土地成交均价同比下降32%，成交楼面均价同比下降24%。

　　▲分析：除4月份以外，其他月份近郊土地成交均价表现较为平稳，近郊土地整体溢价率基本保持低位。

　　3

　　各土地类型供求占比

　　▲分析：

　　供应面：住宅类用地占比最高，约占供应部面积约62%；

　　成交面：住宅类用地成交占比超过6成，纯商业用地成交占比将近3成，近郊商业地块大幅供应将对后续开发增加难度；

　　理论规划面积：2015上半年，近郊可开发面积约540万平米(不含历年存量土地)，后续去化周期明显增加。

　　4

　　各区县供求情况

　　双流县依然为近郊各区域供销主力，区域涵盖华府、华阳、东升等热点板块，其价格同样为各区县最高。

　　▲分析：

　　供应：双流县依然排名近郊供销之首，约占近郊供应总面积约33%，其次为新都区；而龙泉驿区供应量则为各区县最低。

　　成交：成交同样集中在双流县，占近郊成交总面积约41%；由于供应限制，龙泉驿区成交虽为最低，但整体供求表现稳定，并无流拍。

　　▲分析：

　　楼面均价：各区县成交楼面均价对比，双流县成交均价最高，为1641元/平米；温江区最低，为804元/平米。

　　溢价率：受各别地块高溢价成交影响，郫县平均溢价率最高，为62%；新都区最低，为2%。受热点板块影响，双流、龙泉整体溢价率保持在20%左右。

　　5

　　各版块供求情况

　　近郊各区县主流板块成交及价格表现稳定，但溢价现象不多见，绝大部分土地底价成交。

　　▲分析：

　　供应：近郊各热点板块供应前三分别为双流华府、新都木兰镇与温江光华大道板块。

　　成交：成交前三分别为双流华府、新都木兰镇与龙泉城区。

　　▲分析：

　　楼面均价：各板块楼面均价对比，新都大丰-商贸城均价最高，为2464元/平米；而同样是新都，斑竹园板块均价则最低，为400元/平米。

　　溢价率：除龙泉大面、新都大丰与双流华府土地溢价成交外，近郊其余板块均为底价成交。 

　　6

　　小结

　　供销：近郊土地流拍率明显下降，供应同比变化不大，但成交同比有所上升，近郊整体市场相对稳定；

　　出让金：近郊土地出让金同比大幅上升，2015上半年近郊土地出让金约701.48亿元，同比上升13.6%；

　　成交价格：由于近郊土地多以底价成交，所以成交均价同比出现一定程度的下滑，但近郊土地楼面均价较为平稳；

　　溢价率：近郊整体溢价率已回落至历年同期低位水平；

　　理论规划建筑面积：近郊可开发面积约540万平米（不含历年存量土地）；

　　用地性质：住宅类用地为近郊供销主力，纯商业用地成交占比将近3成；

　　成交分布：双流县依然为近郊供销主力区县，热点成交板块为双流华府、新都木兰镇与龙泉城区；

　　楼面单价地王：天投天府新区商业地块，成交楼面价5192元/平米，溢价率200%。

　　由于主城区土地供应下滑，各房企拿地重心已转至近郊热点板块，其中便是以双流、新都为代表。但近郊土地整体溢价率偏低，土地多以底价成交，故近郊土地整体均价同比有所下滑。虽然近郊土地成交稳定，但成交价格却在下降，可见各房企拿地仍然谨慎。

　　四、远郊土地市场分析

　　1

　　整体供求

　　2015上半年，远郊土地供应同比变化不大，成交同比上升明显，整体供求表现平稳。

　　▲分析：2015上半年，远郊土地供应小幅上升4%，成交同比上升23%，整体供销优于去年同期。

　　▲分析：2015上半年，远郊各月度土地供销表现较为稳定，供求比较平衡，流拍/终止明显好于2014下半年。6月为上半年土地供销峰值。

　　2

　　价格及溢价率

　　与近郊土地市场类似，远郊绝大数土地为底价成交，溢价率持续低位，整体成交价呈逐年下降趋势。

　　▲分析：受市场环境影响，远郊土地价格呈逐年下降趋势。截止目前，远郊土地成交均价同比下降30%，成交楼面均价同比下降17%。

　　▲分析：2015上半年，远郊土地仅有三宗土地溢价成交，而其他地块均以底价成交，上半年远郊整体溢价率一直处于低位（未超过7%）。

　　3

　　各土地类型供求占比

　　▲分析：

　　供应面：住宅类用地占比最高，约占供应总面积约58%，商兼住用地供应占比最低，约9%； 成交面：住宅类用地成交占比约60%，纯住宅用地成交占比最低，为7%；商业成交占比23%；

　　理论规划面积：2015上半年，远郊可开发面积约223.16万平米(不含历年存量土地)，纯商业占比已过3成。

　　4

　　各区县供求情况

　　都江堰市为上半年远郊各区县供销之首（都江堰万达项目），远郊土地以底价成交居多，溢价率整体偏低。

　　▲分析：

　　供应：都江堰万达项目的立项致使上半年远郊土地供销集中在该区域，其供求面积超过其他区县一倍以上。此外，青白江、彭州、新津新增土地供应面积均超过200亩。而蒲江土地供应最低。

　　成交：都江堰、青白江、新津与彭州土地成交位居前列；蒲江上半年土地成交量仅为10余亩，位居最末。

　　▲分析：

　　楼面均价：各区县成交楼面均价对比，蒲江最高，为1000元/平米；青白江最低，为358元/平米。

　　溢价率：各区县成交溢价率对比，邛崃最高，为54%，其次是金堂，溢价率为17%；其他区县上半年土地均为底价成交。

　　5

　　小结

　　供销：进郊土地供应同比变化不大，整体市场表现稳定，成交同比有所上升；

　　出让金：由于绝大部分土地为底价成交，远郊土地出让金同比有所下滑。2015上半年远郊土地出让金约13.20亿元，同比下降24%；

　　成交价格：远郊土地成交价格同比小幅下降，整体成交价呈逐年下降趋势；

　　溢价率：远郊土地整体溢价率持续低位；

　　成交分布：都江堰市为远郊供销主力区县，蒲江县供销量位居各区县最末位；

　　理论规划建筑面积：远郊可开发面积约220万平米（不含历年存量土地），纯商业占比已过30%；

　　用地性质：住宅类用地为远郊供销主力，纯商业用地成交占比约23%；

　　楼面单价地王：新铁投资新津县4宗连襟地块，成交楼面价1600元/平米。

　　上半年远郊土地供应变化不大，成交却同比有所上升，整体流拍率有所下降，成交均价呈下降趋势。随着城区外延，主流开发商均选择在近郊拿地，而对于远郊，拿地开发商主要以中小型开发商为主，故未来市场开发风险较大。

　　五、2015上半年年土地市场各项排名

　　1

　　2015上半年各行政区土地成交各项排名TOP15

　　按成交总金额排序：成华区，49.05亿元的成交总金额排名第一；

　　按宗地成交均价排序：锦江区，2349万元/亩的成交均价排名第一；

　　按成交楼面均价排序：锦江区，8945元/平米的成交楼面均价排名第一；

　　按整体溢价率排序：郫县，62%的平均溢价率排名第一；

　　按成交总面积排序：双流县，1150.63亩的成交面积排名第一；

　　按成交地块宗数排序：双流县，12宗的土地成交宗数排名第一。

　　2

　　2015上半年各板块土地成交各项排名TOP15

　　按成交总金额排序：建设路，24.72亿元的成交总金额排名第一；

　　按宗地成交均价排序：东大街，6830万元/亩的成交均价排名第一；

　　按成交楼面均价排序：东大街，17073元/平米的成交楼面均价排名第一；

　　按整体溢价率排序：华西，176%的平均溢价率排名第一；

　　按成交总面积排序：华府，443.76亩的成交面积排名第一；

　　按成交地块宗数排序：大源，4宗的土地成交宗数排名第一。　 

　　3

　　2015上半年各房企拿地情况相关排名TOP15

　　按成交楼面单价排序（商业）：蓝润，17073元/平米，东大街春熙路商业用地；

　　按成交楼面单价排序（住宅）：瑞升，9980元/平米，东湖住宅商业用地（瑞升橡树林3期）；

　　按成交总金额排序：恒大，21.47亿元，新华川绵厂住宅兼容商业地块；

　　按成交单价排序（商业）：蓝润，6830万元/亩，东大街春熙路商业用地；

　　按成交单价排序（住宅）：首创，2331万元/亩，建设路住宅兼容商业地块；

　　按溢价率排名：蓝润，176%，华西商业用地。

　　六、土地市场总结与预测

　　1

　　土地市场特征总结

　　特征1：进入二 季度以来，楼市成交回温，加之部分房企存量地渐底，同时忙于积极屯地，导致城区个别区域高价地不断，地王依旧；

　　特征2：城区及近郊热点区域、热点板块土地依然抢手，高溢价不断；而非热点区域及高地价土地成交率依然较低，整体市场可谓“冰火两重天”；

　　特征3：各房企拿地虽然积极，但对高价地块仍持谨慎态度，可见市场并未失去理性；

　　特征4：郊县土地整体供求稳定，流拍现象减少，市场有所好转，但整体成交价却呈下行趋势。

　　2

　　土地市场预测

　　a、土地市场往往受制于宏观政策与楼市销售等因素，受利好政策影响，预计下半年土地市场整体或将趋好；

　　b、部分房企存量土地依然较少，预计夺地大战或将持续，但开发商拿地依然较以谨慎，成交价格或将趋于平稳；

　　c、各圈层纯商业用地供求占比并不低，加之市场商业销售压力较大，各房企面在对纯商业用地时或将持以谨慎态度。

　　注：本报告出自思源地产，数据截至于2015年6月30日。如有问题，请与我们联系删除。