掌门人何操的功与过：从方兴到金茂的冬去春来之路

　　在改革深化的2015年，一批房地产央企掌门人却站到了谢幕的舞台。

　　10月9日，中国金茂控股集团有限公司董事会宣布，掌门人何操因达至退休年龄而辞任董事会主席、执行董事及战略及投资委员会主席，即日生效，何操亦将不再于附属公司任职。

　　与此同时，此前任中石化炼化工程（集团）股份有限公司董事长的蔡希有获董事会委任为董事会主席、非执行董事。而执行董事兼首席执行官李从瑞则将担任战略及投资委员会主席。

　　也许相较于中国金茂，方兴地产的名字就更为市场熟悉。一个月前，这家隶属央企集团的房地产企业刚刚由“方兴地产”正式更名为“中国金茂”。

　　于何操而言，“金茂”二字或许代表着其职业生涯的重要经历。从中国金茂（集团）有限公司董事长到中国金茂控股集团有限公司主席，是何操过去七年的职场起点与终点，而由其掌舵的方兴地产，也在期间发生了蜕变。

　　“小公司”与广渠门

　　最新宣布董事变动的公告中，中国金茂关于何操的介绍以其上任的2009年为起点，陈述了方兴地产的规模、总资产和市值增长数字，并在最后有一段颇有意思的描述。

　　“公司从一家规模不大、品牌影响力有限的‘新’公司、‘小’公司，发展为现今战略规划清晰、多业态板块并重、在行业内具有相当核心竞争力和品牌影响力的企业，在这一过程中，无不倾注了何先生的智慧和辛劳。”

　　对于方兴地产而言，2009年不仅是何操上任董事会主席之时，也是其凭北京广渠门地王一战成名而不可磨灭的转折点。

　　2009年6月30日，方兴地产以40.6亿元夺下北京广渠门15号地块，楼面价达15321元/平方米，成为北京土地市场总价单价双料地王。

　　其后的报道中，广渠门15号地块的拍卖现场极具喜剧色彩，在97轮的激烈竞争中半路杀出的方兴，以毫不犹豫的举牌击败保利成为了最后赢家。

　　在这场当时被称为“疯狂”的竞价前，方兴地产还是个不为人熟知的名字。流传的段子中，参与拍卖的潘石屹在现场向座位后不甚熟悉的人士打招呼，而面对身份询问，对方的仅以“小公司”作答。

　　自称为“小公司”的方兴地产随广渠门15号地块一炮而响，却也因央企背景在地产业内掀起舆论的轩然大波。带着“地王”和“央企”标签的方兴地产引发了社会各界的关注，甚至在部分讨论中成为“国进民退”的案例。

　　曾有接近方兴地产的消息人士透露，在当时舆论的压力下，国资委曾与方兴地产高层谈话问责。

　　2009年10月，方兴宣布何操辞任董事会主席、薪酬及提名委员会委员，改任执董兼副主席及首席执行官，并获委任为投资委员会主席，而这距离其上任董事会主席一职仅7个月有余。彼时亦有业内分析指，何操的职务变动或许正与广渠门15号地王相关。

　　现在，彼时的真实情形难以猜测，但此后的方兴地产在拿地策略上确实发生了变化。

　　2010年7月，时任方兴地产执行董事兼首席执行官的何操在接受观点地产新媒体采访时曾明确指出，方兴并不想以招拍挂的形式飙地王，而会考虑尽量利用央企的品牌，通过与地方政府合作以及收购项目来获取土地储备，“作为央企，拿了地王很容易就被置于风口浪尖”。

　　尽管在近两年的发展中，方兴地产依然不时在土地市场投出地王，但在上述策略微调中，方兴地产另一个拓展模式开始显现，即是以长沙梅溪湖项目为代表的土地一级开发。

　　梅溪湖的地主得失

　　2011年1月，方兴地产宣布与长沙市政府签署《梅溪湖国际服务与科技创新城开发协议》，成为梅溪湖新城开发招募项目的投资人，获得梅溪湖核心片区土地一级开发权。

　　目前，方兴拥有长沙梅溪湖一级开发项目一期、长沙梅溪湖一级开发项目二期及长沙梅溪湖A组团地块一级开发项目。

　　虽是首次涉足土地一级开发，但梅溪湖开始让方兴尝到了作为“地主”的收益。2012年，方兴一级土地开发出让录得50.86亿元，占其年全年业绩的近四分之一，2013年这一数字达到64.04亿元。

　　凭借着土地一级开发的先发优势，方兴还在梅溪湖拿下多宗核心区域的地块，开发金茂梅溪湖、梅溪湖金茂悦、梅溪湖金茂广场等商住项目。

　　以梅溪湖为起点，方兴今年先后在海南、青岛、南京等地获取了土地一级开发及棚户区改造一级开发项目。“方兴的一级开发不但有长沙，现在还有青岛、南京，甚至可能还有其它的城市”，在2015年8月的业绩会上，何操对一级开发如是回应。

　　然而，2014年房地产行业整体处于下行时，方兴梅溪湖一级开发收入已降至29.29亿元。在一二级联动模式本身周期长、资金需求大的情况，市场波动的影响或许是方兴异地复制梅溪湖模式过程中仍待观察的问题。

　　在投入土地一级开发的同时，广渠门之后的方兴地产，在短时的调整后重新投身土地市场，并因多次高价拿地的举动而再为市场侧目。

　　2012年12月，方兴联合体以总价56.8亿元摘得上海海门路商办地块地王。2013年1月，方兴地产以101亿的总价抢得上海闸北区大宁路总价地王。2015年8月，金茂联合中铁以50.25亿元拿下北京丰台区的单价地王。

　　尽管凭借中高端住宅开发的经验，方兴保持了较高的毛利率，但频频拿下的高价地块，也让市场一直担忧方兴面临的市场风险和资金压力。

　　但不可否认地是，在土地一级开发模式和高端产品策略的争议中，方兴地产在过去七年中提升了规模和市值。而在这七年中扮演举足轻重角色的何操，在2013年重任主席之位时，也开始迎来深化国企改革的黄金时期。

　　国企混改与中国金茂

　　2015年，混改无疑是房地产行业中国家队的焦点。8月18日，绿地控股在上证交易所正式挂牌，成为上海国资国企改革重要案例。中海地产与中建地产整合落地，招商地产也开启了“无先例重组”。

　　不同于同行们的改革，方兴地产的国企混改举措似乎才刚刚迈出尝试的步伐。

　　今年6月9日，方兴地产公布将以每股股份2.73港元的配售认购价向新华人寿保险股份有限公司、新加坡主权财富基金(GIC)、私募基金华平投资旗下的EarnMax以及郭炳湘控制的DynastyHill合共配售16亿股，占扩大已发行股本的14.99%，配股净额43.5亿港元。

　　紧随配售完成后，新华保险持股比例为9.5%，成为方兴地产单一第二大股东，GIC、华平和新鸿基则分别以6.5%、2.63%和0.7%的持股比例紧随其后，而第一大股东中化集团的持股比例则由此前的63.5%摊薄至53.98%。

　　7月28日，方兴地产随后宣布，拟将公司名称由方兴地产（中国）有限公司更改为中国金茂控股集团有限公司的更名提案。

　　彼时有分析人士对观点地产新媒体指出，方兴地产引入战略投资者与更名的举动的背后或许正是其对国有企业混合所有制改革思路，但相较于绿地混改的路径，隶属央企集团的方兴，其未来改革道路可能会相对更为曲折。

　　在8月的业绩发布会中，何操对观点地产新媒体回应指，中化作为方兴地产的大股东，一直希望公司做得更强，“所以一定时间内中化的控股地位或者说实质控制权应该不会改变，但是我相信更高的市场化程度也是方兴今后的发展方向”。

　　现在，由方兴地产更名的中国金茂，在改革之路上依然有着巨大空间与可能，只是未来的钥匙已不掌握在花甲之年即将卸任的何操手上。