持续高涨的大众创业热潮 给写字楼市场带来深远影响

　　持续高涨的大众创业热潮，正在给写字楼市场带来深远影响。

　　多家机构近期发布报告显示，今年第三季度北京甲级写字楼租金小幅上涨。在宏观经济形势不佳、总体需求放缓的情况下，互联网、科技类企业成为市场需求主体。

　　机构分析指出，在这些需求中，既有大众创业带来的新兴企业需求，还有互联网热潮下，一些传统大公司面临的业务扩张需求。其特征在于：资金充裕、承租面积大，但不够稳定。

　　第一太平戴维斯的分析指出，科技类公司将继续在未来一段时间内成为写字楼市场主体，但由于稳定性差、风险高，已经开始遭到部分业主的排斥。

　　写字楼市场受经济影响

　　第一太平戴维斯近日发布报告称，2015年第三季度北京市甲级写字楼市场仅有中关村地区“中航广场一期”一个新项目入市。在带来5.2万平方米新增供给后，北京甲级写字楼可租赁存量达到999万平方米，仍是中国大陆最大的写字楼市场。

　　得益于该项目的良好预租率，三季度北京市甲级写字楼净吸纳量环比上涨40.4%，达到9.6万平方米。至此，今年前三季度北京市写字楼净吸纳量共计30.6万平方米，约为去年全年面积数的80%。

　　报告还指出，今年第三季度，北京市甲级写字楼租金稳定在人民币319.3元/平方米/月，环比小幅上涨0.2%，同比上涨0.9%。空置率为3.7%，环比下降0.4个百分点。

　　过去几年来，北京市写字楼市场始终处于供不应求状态，甲级写字楼的租金平稳上涨，空置率则始终维持在低位。这种情况也成为一线城市的缩影。

　　尽管北京市写字楼空置率下降，但写字楼市场总体需求并不旺盛。戴德梁行指出，外资仍然在退出写字楼市场，截至今年三季度末，其占比已从两年前的50%下滑至30%。

　　同时，受宏观经济形势影响，内资企业的需求虽在上涨，但增速也有所下降。

　　与住宅不同，商业地产的景气程度更多与国民经济形势密切相关。国家统计局数据显示，今年第三季度GDP增速滑落到6.9%，北京市GDP则为6.7%。这被认为是影响当地写字楼市场的主因。

　　第一太平戴维斯预计，今年第四季度甲级写字楼市场还将迎来六个新项目入市，在带来大量可租赁面积的同时，也可能加剧竞争，给租金和出租率带来双下行压力。预计2015年底，全市空置率将升至6-7%，租金降至人民币310-320元/平方米/月。

　　科技类企业成市场主体

　　分行业看，金融业、IT及高科技企业成为最主要的需求来源。据上述两家机构统计，这几个行业的成交量占第三季度北京市甲级写字楼成交量的65%。服务业需求则有明显萎缩。

　　在今年三季度的大宗成交记录中，英特尔、谷歌、锤子科技、途牛旅行网等科技类公司在望京等区域有所交易。今日头条、汽车之家等互联网企业则承租了三季度唯一新入市的“中航广场一期”项目。

　　第一太平戴维斯市场研究部高级经理董月向21世纪经济报道记者表示，最近15个月以来，科技类和金融类公司一直占据全市写字楼市场需求的50%-60%。

　　这在其他城市也有体现。世邦魏理仕近期发布的报告也显示，在杭州，今年第三季度IT业的写字楼租赁面积占比达到六成以上，金融服务业占逾两成，服务业和制造业占比降至一成以下。

　　董月认为，这其中既有大众创业带来的新兴企业需求，还有互联网热潮下，一些传统大公司面临的业务扩张需求。为创业企业服务的金融类公司同样大量应运而生。

　　他表示，这类公司的特点是资金充裕、承租面积大，通常可承受高出市场平均租金30%的水平。但与此同时，由于这类公司稳定性差、风险高，已经开始遭到部分业主的排斥。“P2P和理财类公司已经面临过这类问题。”

　　但董月同时指出，这类行业对当前写字楼市场有最强劲的需求，因此在未来一段时间还将继续成为主流。

　　前述人士还指出，同样在大众创业热潮下，未来类似优客工场、SOHO3Q等联合办公产品将入市，并吸纳相当部分的需求。这将对写字楼市场带来冲击，并在一定程度上缓解市场承租压力。