房地产“暖冬”隐忧：地价和房价“高处不胜寒”

　　房地产“暖冬”的背后

　　目前住建部有关房地产行业的发展已经明晰，大力快速建设阶段将告一段落，增加有效供给、改善住宅质量、提升人居环境，是下一个五年里，行业必须遵循的形势和走势。而在央行再次祭出双降之后，目前买房利率负担是近十年来最低的，此轮降息周期带来的购房成本下移实质上已经接近15%。数据显示，双降之后楼市成交活跃，“金九银十”已成定局，楼市或将迎来“暖冬”。

　　不过，也有分析认为，房价的上涨或将阻碍后续的成交放量，而作为楼市风向标的深圳在九月后已开始转向。从整体来看，“去库存”压力仍然存在，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变。

　　预期随着中小房企集中公布三季报，整体房企的净利润将在8%左右，2015年，将是房企第一次出现行业平均利润率低于双位数的年份。

　　繁荣背后，往往暗藏隐忧。

　　2015年前三季度，包括深圳在内的多个城市房地产成交已经超过去年全年，深圳房价暴涨逾50%，而北京土地市场再次拍下7.5万平方米单价的地王，让这场复苏达到了一个顶点。

　　10月底，深圳楼市部分项目价格开始出现下跌，北京则传出碧桂园要退出丰台地块联合体的消息，开发商对后市的分歧在加大。

　　截至目前，碧桂园并未否认要退地的传闻。碧桂园有关人士向21世纪经济报道表示，对于一线公司的动态总部在持续关注，但目前并未有明确的消息。

　　北京亚豪机构市场总监郭毅指出，碧桂园退地一事无论结果如何，其已折射出北京土地市场蕴含相当大的风险，让部分房企却步。

　　同策咨询总监张宏伟则认为，今年的房地产销售和土地市场，均已透支了太多的未来需求和空间，2016年房地产市场可能再次面临调整。

　　双降促楼市回暖

　　四季度，在房地产价格反弹之际，政策继续推出刺激。

　　国家统计局数据显示，截至2015 年9 月，70 个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格均实现连续五个月环比上涨，9 月分别环比上涨0.21%和0.18%。

　　一线城市继续引领反弹，深圳、上海、广州、北京的新建商品住宅价格9 月环比分别上涨4%、1.9%、1.4%和1.1%，并进一步推动同比分别上涨38%、10%、5%和6%。

　　尽管一线城市和部分二线城市价格快速上涨，但相关政策并没有像往常一样迅速转向收紧。继发布在不实施“限购”的城市，首套房最低首付款比例由不低于30%调整为25%的政策后，央行再次祭出双降。

　　在亿翰智库机构看来，双降旨在四季度保“7”拉升房地产投资。通过“双降”，降低社会融资成本，房地产行业销售增速有望加快，进而减小房企库存压力，促进房地产乃至整个固定资产投资的回暖。

　　这将直接提升房地产市场的购买力。自从2014年11月22开始，一年之内央行已经连续6次降息。如果考虑到实际操作过程中的首套房利率优惠，此轮降息周期带来的购房成本下移实质上已经接近15%。

　　华泰证券分析师谢皓宇则认为，双降对房地产行业的利好，还体现在使得房企的融资难度下降，在销售下滑期尤为重要。成本已经不成为房企融资的难点，而如何在销售下降的情况下填补资金来源空缺是房企的主要任务，双降将进一步增加蛋糕总量，对房企带来实质利好。

　　中原监测的40个城市数据显示，双降之后楼市成交活跃。上周新建住宅成交面积环比上升1％，10月前25日，新房成交量已与9月同期基本持平。二手住宅也稳中有升，中原监测的21个城市数据显示，上周二手住宅成交面积环比上升2%。

　　而中原报价指数走势则出现一定分化，上周一线城市报价指数均环比上涨，天津、成都则环比明显下跌，表明政策刺激之下，一线城市的市场预期较为乐观。

　　对于四季度的楼市，中信建投认为，十月份上旬由于假期因素以及推货量的原因成交较为平淡，但随着下旬开始推货量的提升，截至10月24日其跟踪的重点城市成交同比增速已经重回20%水平，环比增长超过30%，其中一二三线重点城市成交同比增速分别为19%、30%和9%，环比增速分别为42%、37%和24%，十月成交超过9月份是大概率事件，银十有望回归，主流城市成交热度仍有望在年内持续。

　　但考虑到去年四季度成交基数较高，成交增速回落是大概率事件。

　　地价房价“高处不胜寒”

　　新9·30政策和双降的出台，进一步刺激了“金九银十”中的房地产市场，一线城市豪宅仍在大卖，土地仍然遭抢，但无论是房市、还是地市，均已是高处不胜寒。

　　作为楼市风向标的深圳在九月后开始转向。在7、8、9三个月时间里，深圳楼市的成交一直在下滑。进入9、10月，价格开始松动。新房市场出现开发商降价促销，二手房市场则主动下调报价。深圳中原的抽样结果显示，坂田、南山、龙华、蛇口等上半年疯涨的区域房价已出现下跌。

　　10月21日，碧桂园联合中国金茂以52亿元的代价拿下中关村科技园丰台园东区三期2宗商业用地。但是，据传近期碧桂园集团内部对这2宗土地的处置产生了不同意见，或将退出地块开发。

　　郭毅认为，这一事件凸显了北京市场高价拿地的风险。即使通过联合拿地，也不一定能规避地价过高、未来难以销售的风险。

　　2015年，在北京已出让的29宗宅地当中，实际楼面价超过3万元/平方米的多达13宗，加上目前正在出让的土地，将达到18宗以上。

　　这18宗地块项目的未来售价均超过6万元/平方米，进入高端住宅产品序列。其中纯商品住宅部分的可售面积为110万平方米左右，而在2015年截至目前，北京纯商住宅市场成交价6万元/平方米以上的高端住宅产品仅成交了不到30万平方米。

　　这些高价地一方面面临巨大资金成本的压力，另一方面也面临艰难的去化压力。北京豪宅项目在短期内出现暴增，但其所面向的中产阶级客群增长速度相对较慢，因此未来北京豪宅市场可能将会出现供过于求的现象。

　　最新的三季报数据或许能解释碧桂园的担忧。中原地产研究部统计数据显示：截至目前，已公布三季报、合计58家房企总营业收入为3778.3亿，但合计净利润只有282.1亿，净利润率只有7.5%，房企的盈利能力大幅下调。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，房企已告别高利润，在2015年上半年，房企的平均净利润跌至9.1%左右，而在2014年房企的平均净利润率为10%，在2013年净利润高达11.97%。

　　预期随着中小房企集中公布三季报，整体房企的净利润将在8%左右，2015年，将是房企第一次出现行业平均利润率低于双位数的年份。　 

　　去库存压力大

　　如果回溯2015年的楼市，可以看到，今年的这场复苏和回暖，与2014年9·30新政开始、今年的3·30新政推涨，以及数轮双降刺激有关。但“去库存”的现实仍未改变。

　　国家统计局数据显示，中国房地产市场的库存仍在不断增加。截至9月末，商品房待售面积66510万平方米，比8月末增加186万平方米。其中，住宅待售面积减少387万平方米，办公楼待售面积减少71万平方米，商业营业用房待售面积增加483万平方米。

　　对于房企来讲，无论是此时还是2016年，都仍然面临较大的去库存压力，甚至当前部分房企比如浙江广厦等会选择退出房地产市场；而从中长期来看，经济基本面下滑的压力，还会导致2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。

　　对此张大伟表示认同。他指出，从整体来看，房企的销售难度加大，虽然全国一二线市场回暖，但三四线依然处于调整过程中，以价换量在持续；而且，土地市场竞争激烈，房企在一二线拿地艰难，过去依赖土地升值获得利润的发展模式难以维持。未来，将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域。

　　此外，今年以来北上广深及合肥、南京、武汉等城市“地王”频现的现象，也让从业人士担忧。从历史经验来看，2009-2010年、2013年土地市场“地王”疯狂频出之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入调整期。

　　如果土地市场“地王”现象在今年下半年持续频现，那么，这也就意味着2016年楼市将有可能进入调整期。

　　今年下半年以来，一线城市、部分二线城市需求被透支，待市场需求在第四季度集中释放完毕之时，必须警惕下一轮可能的市场阶段性调整。

　　证金公司增持多家房企股票

　　随着三季报陆续披露，“国家队”证金出现在多家房企的十大流通股东名单中。这其中既有稳坐地产第一把交椅之位的万科，也有拥有国资背景的大型国企深振业、华侨城。

　　在7、8月份，宝能系旗下的前海人寿和钜盛华多次买入万科股票，此次证金增持价格甚至低于宝能系的成本。

　　根据万科发布的三季报来看，万科的基本面良好，前9个月累计实现销售面积1439.8万平方米，销售金额1804.7亿元，同比分别增长13.9%和21.1%；实现营业收入796.0亿元，归属于上市公司股东的净利润68.5亿元，同比分别增长26.1%和6.1%。

　　另一龙头房企保利地产最新公告显示，截至9月末，证金持有32158.28万股，占公司总股本的2.99%，为第二大股东；汇金持有17965.58万股，占比1.67%，为第五大股东。

　　而证金三季度投资具有国资背景的地产股，则被认为是向外界释放“积极的信号。深圳一券商人士分析，三季度对地产股的增持，不排除很多是在股市最低迷的时候，其时成本偏低；而从增持的标的看，大多是龙头房企和地方国资地产股。其中，持有华侨城21741.40万股，占总股本的6.99%；持有首开股份4318.82万股，占总股本的1.93%。

　　瑞银在昨日发布的研报中表示，未来房地产相关建设活动将在房价上涨和库存缓慢下降的带动下逐步改善，但个股分化会加剧，同时看好万科、保利地产，华夏幸福与首开股份的表现。这四支股票除了华夏幸福尚未公布三季报股东变动情况，另外三支均是证金投资的房产股。

　　从已发布季报的上市房企来看，两极分化的趋势也逐渐显现。业绩较好的房企业务多集中于北上广深等一线城市，业绩较差的企业则多处于二三线城市。一线城市的房价为前述企业作了较好的支撑。