梁飞建：90后成主流消费群体 商业地产定位需更重视体验

　　经过十几年的发展后，由于电商冲击、存量较多等因素，商业地产的发展受到了一定的影响，面临诸多挑战。而转型也成了当前最热门的话题。10月31日，两岸文创文旅商业地产趋势论坛现场，针对“商业地产转型路在何方”话题，行业人士纷纷发表了自己的看法。

　　阿尔达商置资本集团总裁梁飞建认为，这几年，商业地产伴随着整个房地产快速发展后增量过剩的形势，“商业地产转型路在何方”这个话题很切合目前的实际情况。“坦率讲，商业地产的运作，是很多同仁现在比较痛心或者心情比较沉痛的话题。”梁飞建直言。

　　中国有商业地产这个名词的时候，更多参照国外一些案例，那时候会谈到一个话题是：目前在国内一线城市，人均商业面积是什么样的标准？在正常的二线城市人均商业面积达到1.5是比较合理的。我们看到在一线城市包括省会城市，讲到人均商业面积的时候会觉得其实不是1.5的概念，现在超过3、4，甚至在高存量的城市达到5。这样一个情况其实跟我们整个国家体制有关系，房地产作为一个拉动内需重要的经济指标，商业地产是房地产过程当中的衍生品。

　　从目前实际情况来看，当市场上出现大量过剩的情况下，买方市场已经不存在，就需要从整个行业的角度对这个商业项目进行精耕细作。在十年前、五年前经营管理商业项目或者百货公司的时候，可能很多品牌商家需要一个岗位，通过很多关找我们。而现在可能变成另外一种市场，变为乙方的市场，梁飞建表示。

　　从整个政策面、现实面出现了很多悲观的成分在里面，过量开发，包括招商觉得日子不好过，营运压力非常大。仍然看到很多市场上有的很不错，包括爱琴海购物中心开业创造了48万的客流，还有林总吸纳的好多第一次进入市场的二线品牌。市场下行的时候，如果行业通过共同的努力，通过我们专业的才华倾注到项目当中去，我们可以走出一条不一样的路。

　　商业地产前面快速发展给到我们很多的机会，发展到一定量的时候，是从业人员的压力。这种情形之下，我们该通过什么样的一种方式来解决这个问题或者减轻这个压力？

　　第一点就是创新，刚才讲到一个是量的增加，每个城市里面就一两个以城市为中心，有大量的客流和人口基数，消费作为支撑。其实做的时候，你只要有基础的运营，可以很好去发展。

　　发展到今天很多城市成为过量，我们要去思考购物中心怎么样进行不同的定位，来避免同质化。首先在进行商业定位的时候，就需要重新回归到购物中心所去服务的主流群体是谁，这个是我们要面对的一个话题。

　　随着整个商业地产的发展，城市商业项目不断增加，商业地产面临的主流群体已经发生改变。今天，我们主流群体变成90后，随着新一代作为主流消费群体，对整个商业定位要沿用消费习惯，对体验更重视。现在很多餐饮很火爆，不是因为是百年老店，或者有非常好的品质餐饮，可能引起有非常好的就餐环境，或者就餐氛围很迎合年轻群体的需求和喜好，这里延伸到业态上的创新，这是刚才讲到创新上的问题。

　　   第二个重运营，当机会多的时候，随便一个商业项目按照常规思维做进去，这个时候可能可以经营的很好。但当量很大的时候，一个商铺，每家商场想去抢它的时候，便从原来主动变成被动。现在为什么出现一个好的品牌，很多项目同时聚集。或者大家通过装饰贴补吸引到广场里面来，其实回归到品牌商对商场的需求，租金高低某种程度上并不是关键的意义，关键的是品牌来了之后是不是很好的经营，或者在这里能够很好的获取经营利润。购物中心招过来开业，后续开业之后能不能很好把项目运营好，让所有的商家进来有很好的利润空间。

　　结合刚才讲的目标群体，这里面用到了O2O跟消费群体有关系，原来讲到商业的经营，某种程度上只是简单商业的服务，到今天为止发生一些改变，不是简简单单打扫卫生，物业的服务。原来是经验值，现在用到一个新的词叫大数据。大悦城为什么很多项目做得好，因为他大数据做得非常好。

　　    第三个观点，现在更多的房地产开发商进行商业地产项目的开发，这样就会造成在房地产行情不太好的情况下，大量的资金积压，造成地产这一块后续发展或者在经营上面很大的障碍。现在国内各方面的条件还不具备，很多项目在对接资本市场的时候没有很好的退出机制，或者在前边不能争取到非常好的条件。这就有待于从业人员从整个项目前期规划，包括运作的时候，经营这一块创造非常好的模式。在实现资产证券化的时候，有很好的退出机制，等到投资回报前期不能达到或者需要很漫长的过程，这个在根本上得到解决，就可以解决目前大量存在的问题。