林铭永：商业地产同质化问题严重 需回归本源再做微创新

　　面对商业地产过剩，同质化越来越严重的今天，转型成了地产行业共同话题。然而转型路在何方？福州阳光城商业管理有限公司总经理林铭永先生在“两岸文创文旅商业地产趋势论坛”现场进行剖析。

　　目前国内商业市场的环境确实是一个比较困难的阶段，林铭永坦率的讲。

　　针对台湾文创做得理想，而目前大陆处于商旅文的状态，林铭永说：“在房地产行业，我们压力比较大，从开发商角度来讲，商业地产从最前端的金融开始，后期的运营管理只是末端的一个部分，若前端的结构性没有更有效进行调整，后端开发商便将面临很大的压力”。

　　目前，国内土地基本上用招拍挂方式进行，开发商在强大的市场竞争情况下获得一块土地。实际上这种情况之下，金融的压力是很大的。正如梁飞建提到的，目前整个市场全世界人均商业面积是普遍性的问题，总体上来说，选择很多，究竟该选择哪一些呢？目前在投资经营从甲方也好，乙方也好，回报并不像过去十年前那么容易的获得利益，给相应的回报。

　　房地产进入白银时代，大家比较认可这个观点，像过去粗犷式获得比较好的毛利已经不存在。从商业项目来讲，我们更多的是要回归本源，想的更多的是在经营管理运营过程中的精细化和标准化的程度是不是达到了。因为目前在市场相对来说比较不稳定的情况之下，大家也进入比较浮躁的状态，无论是国内、国外的经济形式和发展相对减缓，对未来不确定性增加了。这种情况之下，我们再去想更多。

　　目前，“互联网+”是个很火热的词，我在想商业地产能加什么？跟文创的结合，跟科技的结合，跟其它更新的金融产品的结合，以减低我们的负担，让我们能把文创做得更透一点。总的一个想法其实就是我们要回归本源，扎扎实实的基于我们正常的经营角度去做更多的微创新，不同角度的微创新。

　　商业地产应该怎么做？

　　目前标准化的产品，商品越来越多，所以也就有了这两年一直出现的情况：走到每个项目内容差不多，不用去，就可以想到他的业态和楼层怎么样。

　　商品可以越来越标准化，科技让大家更便捷。大家都有一个经历，家门口的老店不是很漂亮的装潢，不是很高档的产品，却可以生存十几二十年。用最新的科技，最新的产品和最新的技术再做标准划定的时候，一般市场的商店反而变得很高，从这个角度衍生做什么样的购物中心。

　　林铭永认为，目前在商业地产过剩的情况下，并不需要做高大上，全球最大，全国最大或者全市最大。过去十多年中国一直喜欢做这样的事，面积最大，体量最大，这个角度其实合适体量的商业跟我们基本商圈主顾客群的黏性，尤其人和人的部分能够把握的好，那这样我们跟基本商圈就能做透，增加消费者来店的消费频次，一样可以提高我们的经营业绩。

　　换一个角度来讲，一家小店可以做得很人性，可以跟顾客邻里像亲朋好友一样，看到很多台湾小店让我感受很深。我一家小的购物中心也一样，可以跟亲朋好友黏性做到最大。同时我们提供有保障标准化的产品，其实所有的“互联网+”也好，或者说目前科技信息化技术也好，所有技术的道路无非提高顾客的心理感受。如果我们做到比他的心理感受基本符合，甚至超过他的预期多那么5个百分点，相信对我们的黏性和依赖度做到最高。