双11千亿快递将“爆仓” 房企瞄准机遇转型物流地产

　　今年的11月11日，我国网络零售额再创历史新高已经毫无悬念。初步数据显示，仅仅1小时13分59秒，2015天猫双11全球狂欢节交易额超300亿元，相比前一年，提前了9个小时47分钟。“第一个小时成交TOP5依次是广东、浙江、江苏、上海、北京”。从这个发展态势来看，仅仅天猫“双11”一天成交700亿元没有问题。

　　预计随着京东、当当、亚马逊、苏宁易购、1号店等其它电商数据的陆续披露，全国电商“双11”一天的总销售额将超过1500亿元以上，可以看到“双11”已名副其实地成为中国乃至全球最大规模的商业促销活动，“双11”我国网络零售额再创历史新高已经毫无悬念。

　　然而，正如之前预期，尽管淘宝、天猫等电商与各大物流公司提前沟通并做了相应准备工作，但是，今年“双11”单单说淘宝天猫预计会产生5亿个（去年为2.78亿个）包裹左右，因此，5亿个包裹平台产生之后物流、配送环节势必还会出现了延迟的现象（事实上每年如此）。

　　针对物流、配送环节势必还会出现了延迟的现象，电商们不是没有采取措施，比如2012年“双11”之后不到一个月的时间，2012年12月1日，阿里巴巴集团与金华市人民政府签署战略合作协议。按协议，阿里巴巴集团及其关联公司将在金义都市新区投资建设“中国·金义电子商务新城”，打造中国智能物流骨干网关键节点的首个全国样本项目，以解决突如其来的快递“爆仓”的现象。

　　“电商企业+自建物流园区”运营配送中心已大势所趋，但仍难解快递“爆仓”问题

　　此外，针对多年来快递“爆仓”的现象。2013年开始，阿里巴巴拿出了“杀手锏”——菜鸟网络。根据阿里巴巴相关负责人介绍，菜鸟网络将根据历史数据以及商家名单、备货量等信息进行综合的数据分析预测，通过已掌握的大数据应用能力和物流数据的信息分享，指导商家备货。

　　事实上，其他电商也在采取类似的动作。比如2012年开始卓越亚马逊宣布成都的第四大运营中心正式启用。自此，卓越亚马逊在国内拥有北京、苏州、广州、成都四大运营中心，可以快速有效地对覆盖几乎全国地域的卓越亚马逊消费者提供物流配送支持。京东商城也同样在全国买地，并在江苏省宿迁等地筹建物流仓储基地，以解决日益加大对物流压力。

　　可以看得出，类似于卓越亚马逊、阿里巴巴集团、京东商城等“电商企业+自建物流园区”运营配送中心已大势所趋，从目的来看，很明显，电商企业自建物流配送中心，主要还是为了提升送货的速度，弥补第三方物流的不足与企业高速发展的一个瓶颈。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年“双11”至少5亿个包裹突如其来，并不是上述“电商企业+自建物流园区”这些措施短期内就可以缓解的。这对于电商企业来讲也值得反思其物流构架的得失，同时反过来让“第三方物流物流”感觉到心里不安，一定程度上给房企提供了转型物流地产的机会。

　　房企积极布局物流地产谋求转型

　　据中国仓储协会估算，截至2012年底，全国营业性通用仓库总体量达6.98亿平方米。但有统计显示，截至2013年底，由12家主要的全国性物流专业开发商开发的高标准仓储设施存量累计仅约1300万平方米，占全国仓储设施总面积的比例甚微，难以满足以电商为主导的零售行业高速发展所产生的需求。

　　嗅觉敏感的开发商，考虑到物流地产的投资回报、市场实际需求与企业的战略转型，比如绿地集团、万通控股、合生创展等近年来开始陆续进军物流地产。其中，绿地去年逐步将工业物流地产作为房地产主业转型升级的主攻方向加以推进。万通控股也分别与TCL、汇源等合作开发工业物流地产。合生创展也成功开发了包括广州合生T.I.T国际产业园、北京中关村科技园亦庄园项目、合生粤港金融科技产业园等工业地产项目。其他房企也不示弱，也开始积极涉足物流领域，典型如复星、华夏幸福、富力及万科。

　　从物流地产投资回报的角度来看，报告显示，自2011年以来，国内主要城市优质仓库整幢收购交易金额约为44亿元，其中上海独占九成，平均投资回报率高达6.7%，远高于商业地产4.5%和高档住宅3.0%的投资回报率；而全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。这对于房企来讲，无疑成为其进行转型的驱动力。

　　然而，国内房企进军物流地产也并非易事。据观察，近年来，外资物流地产营运商进入国内市场接近10年，占据70%以上的市场份额，其业务遍布国内经济发达区域，像普洛斯这种龙头企业不仅拥有丰富的开发营运经验，背后更拥有强大的融资渠道，尽管以万科、阿里巴巴、京东为代表的“电商派”、“房企派”也在加紧跑马圈地，但国内地产商要从这些外资巨头手上分一杯羹并非易事。

　　房企积极布局物流地产三点思考

　　首先，适应电商“新经济”的需求，无论是电商企业还是房企开发运营的物流产业园区，提高物流运作的效率和送达准确率是物流产业园区首先应该解决的“软件上”的管理问题。效率的提高主要是两种途径：其一是通过对于商品货物堆放分区的科学性、易存取性的精细化管理，提高物流企业对仓储与库存管理的运作能力；其二是通过供应链方式的创新去科学管控物流配送服务商。

　　其次，房企开发运营的物流产业园区，做好“最后一公里”物流园区专业化服务，构建社区O2O平台最关键。

　　以“中国·金义电子商务新城”为例，其不仅可以优化阿里巴巴集团企业内部物流管理，降低物流成本，市场影响力及辐射范围的扩大也会起到助推剂的作用。还可以使企业通过全国范围内智能物流骨干网的逐步构建，最终完善“最后一公里”的配送体系，使其配送效率会更加提高，成本会进一步降低。

　　再以菜鸟网络为例，其还推出了一项物流数据雷达服务，利用“大数据”提供详细的区域和网点预测，不仅可以监控到中转站，还可以监控到县区和服务网点的层面，这些数据将更加客观地帮助电商平台和快递公司作出决策。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，物流园区逐渐成为多种交通运输方式的重要衔接点，是实现“最后一公里”的重要载体，是保障城市正常运行的重要支撑，物流园区做好“最后一公里”专业化服务最关键。只有更好的做到“最后一公里”专业化物流、配送服务，消费者才会对于商家增加一份青睐，物流园区的服务城市运行、服务消费、服务产业发展的功能价值才会不断增强。

　　对于房企来讲，其实，在开发阶段其实就开始积累了大量用户数据，有着掌握客户入口的先天性优势。当开发项目进入物业服务阶段后，除基础的生活服务功能外，房企的物业公司可以借机构建社区O2O平台，展开与零售商家尤其是社区周边的商家合作，通过APP将商家引到线上，构建“社区一公里微商圈”。随后，物业公司可根据住户年龄、性别、家庭成员构成以及家庭基础财务状况等信息对用户进行精准分类，以此分析用户精准需求，并通过推送等形式将服务信息精准呈现给住户，物业公司在此基础上获得社区增值服务收入的分成。

　　第三、房企可以借力电商企业一起开发物流园区，根据网购“新经济”的需要提供更多的“个性化”需求与服务，或许为未来物流园区地产开发的趋势。

　　个性化需求与服务尤其是个性化的售后服务是传统的“第三方物流物流”当前很难完全满足的，因此，房企开发的物流园区在考虑成本的基础上应该尽可能开发针对企业的特殊服务套餐，通过对于个性化服务套餐的推出，一方面提高物流配送工作效率，另外也是物流企业新的业务增长点。这样，当房企开发的物流园区面对巨大物流、配送时，方可通过短期租借仓库或提前准备、科学管控物流配送服务商等个性化措施及时处理，尽量减少配送时间误差与问题投诉。

　　因此，对于房企开发物流产业园区来讲，当自身力量有所短缺之时，通过参股、合作或品牌、技术输出的形式，借力电商企业一起开发物流园区，满足电商在物流上的个性化的需求，成为房企在物流地产上一个可以考虑的出路，至此，房企开发的物流地产方可在网购“新经济”条件下提供“个性化”服务、转型、保持新生活力与发展的新出路。