从毛大庆优客工场等案例分析商办物业未来发展趋势

　　联合办公日益受到人们关注，主要原因在于我国多数地区的商办物业目前已经存在供过于求的现象，通过差别化的运营可以为商办物业注入新的生机，加之国家对创业的支持，需求得以增加，才使得联合办公如雨后春笋般在国内逐步兴起。　　 

　　本文将借助三个案例的具象分析来阐述联合办公的两大新趋势，希望对持有商办物业的房企日后产品的创新有所裨益。

　　壹　　创业浪潮下，共享空间定义全新办公模式　　 

　　从定义来看，联合办公模式指公司将写字楼或产业园拆分成独立的办公空间，进行对外出租，客户将共享办公空间及服务，使公司成为了新办公商业模式的温床。现今国内联合办公的发展主要呈现了两大趋势：一是含有创业、产业孵化属性的众创空间模式，典型代表为毛大庆的优客工场和广州万科云工坊。二是以灵活性为主要特点的服务式短租模式，典型代表为SOHO3Q，其因租期灵活、配套健全在北京市场已取得良好反响。

　　贰　　联合办公发展新趋势之一——众创空间模式　　 

　　“众创空间”与产业孵化器类似，重点在于一个“创”，旨在为小微创新企业成长和个人创新创业提供低成本、便利化、全要素的开放式综合服务平台。具体的表现形式为创客空间、创业咖啡、创新工厂等。　　 

　　我们依据市场中运营众创空间的主体不同，将其分为两类，一是个人创业团体模式。是指以单一个人作为牵头人组建团队，与商业地产基金和开发商合作，选择城市规划中新建的地标建筑，以低于市场价10%左右的折扣租用1-2层楼面，分割为可定制并且社交功能齐全的工作空间，以远高于同业的价格租给各种创业公司。二是开发商主导模式。比如瑞安创智天地、万科云工坊等。由于具备丰富的开发经验，他们一般都会选择自建自营的模式，拥有充分的自主权管理经营，同时也会引进风投、天使基金等机构，扮演融资与孵化的角色，弥补自身在产业培育领域的不足。

　　1.典型案例：毛大庆——优客工场　　 

　　?1）产品特色：为创业团队提供多重服务，旨在打造创投圈

　　毛大庆的“优客工场”属于个人创业团体模式的典型代表。是一个助力小公司创业的平台，其核心使命为帮助小公司创业降低成本，在风险环节减少其失败的可能性。其产品特色主要体现在以下几个方面：　　 

　　一是区别于房地产开发商，其本质是一家互联网式的服务公司，是在“搭建一个办公的智能硬件”。二是区别于美国的共享办公，空间上，独立办公室的需求比开放工位的需求甚至更旺盛；费用上，低于美国共享办公。三是区别于传统的产业孵化器，入驻团队的使用时间可以延长。　　 

　　?2）运营模式：轻资产操作模式，盈利渠道多元化　　 

　　毛大庆的创业团队会与手中持有存量物业的机构合作，例如毛大庆的老东家“万科，”同时为了弥补资金不足和提供更优质的服务，也不排除引入各类投资人的可能。其盈利模式为按照三个项目来收费，一是办公室的租金，二是提供各类服务的服务费，三是互联网未来的价值。　　 

　　同时，优客工场还会为入驻企业提供“智能化办公处理器”的全方位服务，其中值得一提的是培训服务（导师晚餐会）。会成立创业培训学院，制定针对性的课程，并由经验丰富的导师予以辅导。我们认为，优客工场的吸引力除了诸如法务、人力方面的显性服务外，更关键的是其社交方面的隐性优势，企业之间开放的办公环境有助于多方交流，谋求新的合作机会。　　 

　　?3）运营效果：布局以一线城市为主，未来发展潜力巨大　　 

　　优客工场已制定了6+1全国化布局战略，具体来说就是“6个城市+一个区域+X”。其中，6个城市即北上广深与杭州、厦门，包括济南、武汉、南京、苏州等活跃城市。　　 

　　目前，布局城市以一线为主，除此之外，包括广州、南京、杭州、武汉、西安、天津、烟台、青岛等。已经签约近20个项目，预计2015年完成入驻工位3000个，签约工位数量达到8000个，明年目标为2万个。已签约80多家经过甄选的优秀服务商。

　　2.典型案例：万科地产——广州万科云工坊　　 

　　?1）产品特色：“硅谷式”的创业办公空间，强调空间效能最大化　　 

　　万科云工坊属于开发商主导模式的典型代表。作为万科首个联合办公产品，为其下一步为新一代创业者提供全生命周期的产品奠定了良好的基础。其产品特色主要体现在以下两个方面：一是打造“硅谷式”的创业办公空间。主要服务于互联网科技、设计创意类产业，希望以线下办公产品作为入口，逐渐培育出开放共融、互通有无的生态型社区，进而与万科的其它业务产品互为补充。二是强调实现了空间效能最大化的提升。其目标是云工坊30平米的空间设计可达到天河其他办公区域100平米的实际效用。　　 

　　?2）运营模式：自建自营的重资产模式，低租金拎包入住　　 

　　与个人创业团体不同，万科采取自建自营的模式，总体量并不大，略带试水意味。而且在前期推广期间入驻者可享有较大优惠，单独卡位约每月租金500元，做到全装全配，拎包入住。并且万科云工坊此次也隆重推出了企业服务体系1.0版本，从基本服务和增值服务两方面来为企业的生存发展保驾护航。就其盈利模式而言，与优客工场差别不大，除了租金、物业费之外，主要是依靠收取增值服务费来运营，但是因其为重资产运营模式，后续若无新的盈利途径，可能会面临入不敷出的风险。　　 

　　?3）运营效果：入驻以互联网科技企业为主，后期效果待检验　　 

　　2015年7月18日下午，广州万科云工坊举办了产品发布会，作为广州万科旗下首个联合办公空间，其也迎来了9家创业企业的正式入驻。此次首批入驻的9家创业企业，以互联网科技企业为主，入驻的具体效果有待后期检验。

　　叁　　联合办公发展新趋势之二——服务式短租模式　　 

　　1.现状：互联网技术的支持，短租运营更趋于灵活　　 

　　服务式短租先兴起于商旅、度假的酒店行业，是为短期出游、出差等人群提供短租住房的经营模式。其实，在我国，服务式短租办公模式在2010年就已出现，如上海的“联合创业办公社，在当时已经具备短期租赁、创业交流的联合办公特点。但随着我国互联网行业风生水起，基于互联网平台的服务逐步渗透至人们生活的各个领域，包括购物、办公。互联网为办公短租提供了线上的资源整合的平台，是短租办公大规模发展的技术支持。

　　2.典型案例：SOHO中国—SOHO3Q　　 

　　?1）产品特色：租赁时间以“周”为单位，租赁机制灵活　　 

　　SOHO 3Q是一款归属于潘石屹SOHO中国旗下，专门为短租需求打造的新型办公产品。其特色体现在租赁时间“短”的特性上，租赁时间以“周”为单位，租赁机制十分灵活。场地选择可以是一个办公桌，也可以是一个办公间。　　 

　　?2）运营模式：提供一站式办公服务，创业交流共享　　 

　　从客户定位来看，SOHO

　　3Q是一款服务于有短租办公需求的人士，如有临时短期办公、短期异地出差以及创业起步有创业交流的需求者。产品的定位其实以偏向北京、上海一线城市的高端办公且有短租需求的人士。　　 

　　从产品服务上来看，SOHO

　　3Q产品配套服务较为齐全，并且也有自身的特色。首先，借助互联网平台，提供一站式办公服务。其次，SOHO

　　3Q提供高质量的办公环境和贴心的办公服。最后，SOHO 3Q增加“创业交流共享”服务。　　 

　　从盈利点来看，目前主要有两个收入来源：一是办公座位的租金收入。二是提供办公服务收取费用。三是未来潜在的物业增值。　　 

　　?3）运营效果：入市效果较好，后期推广有待考察　　 

　　从已经上线的运营产品来看，SOHO 3Q尽管租金相对较高，但其在市场上的认可度还是可以的。从2月正式上线运营以来，截至目前，北京的望京SOHO3Q已经满租，而上海的SOHO3Q产品也入驻了50-60%。从规模扩张上，SOHO 3Q已经成功在北京（2个）、上海（2个）上线4个项目。此外，按照规划，SOHO中国在2015年一年内要在旗下8个项目建立11个SOHO3Q项目，总共推出约1万个工位。