租金下滑回报率低空置率高 厦门部分房东抛售商业地产

　　刚刚过去的“双11”，以及酝酿中的“双12”，让人们明白，最旺的“店铺”在网上。那线下店铺情形如何呢？近日，记者实地调查发现，“一铺养三代”已成为历史，如果运行不畅，很可能变成“三代养一铺”。

　　现象

　　在厦门，不论是繁华商圈，还是在商场内，降价抛售的店面，不算少。

　　中山路十字路口

　　店铺降60万抛售

　　中山路被视为厦门最繁华的商业圈，但挂在网上出售的店铺中，“降价”“廉价”“割肉急抛”的字眼频繁出现。

　　“中山路步行街十字路口、高租金、降价60万元急售店。”在某网站上，有房产中介挂出这样一条店铺销售信息。该店面建筑面积40平方米，单价为83750元/平方米。中介人员称，该店面挂出近一个星期，房东就主动降价。

　　“中山路旺铺急售，资金周转、割肉急抛。”另一家中介也挂出两处店面大降价的信息。两个店面均位于中山路“老来雅”，建筑面积均为13平方米，一个单价23077元/平方米，总价低于行情价20万元；另一个单价16923元/平方米，低于行情价2万元/平方米。中介人员介绍，中山路沿街店面行情价为4万元/平方米以上。

　　禾祥西商圈店面甩卖

　　价格低过住宅价

　　有房东低价抛售带租约的店铺，单价甚至逼近附近住宅价。

　　“比房子便宜的正规产权店铺。”房东林先生在网上这样吆喝自己的店铺。他提供的信息显示，该店面位于金鸡亭小学幼儿园旁，建筑面积70平方米，单价21857元/平方米。该店面带着租约，3年后到期，年租金每年涨500元，租金标准分别为4000元、4500元、5000元。记者查询发现，该店面的报价与金鸡亭小区住宅本月平均报价相当。

　　在禾祥西商圈，甚至出现店铺打折卖的现象。

　　“禾祥西路旺铺6.4折变卖! ”“裸价销售，无需中介费用”，房东在网上发布消息称:“拟发售的两个商铺位于禾祥西路联邦广场第三层，2013年年初，评估公司按市值评估，单价为11578元/平方米。现在不仅不考虑这两年的增值，还可按评估价的6.4折变卖，单价仅7000元左右！”这一价格，显然低于岛内住宅单价。

　　原因

　　在寸土寸金的厦门，“一铺养三代”的铁律为何被撼动？记者采访发现，这与我市店铺租金下滑、回报率低、空置率高企有关。

　　店铺空置无人承租

　　中山路禾祥西路不少见

　　房东蔡女士说，她正在处理位于禾祥西路某商场内的一处店面，12年前投资的，90万元购进，现在售价也为90万元。几年前租金200多元/平方米，现在租金才100多元/平方米。而且，去年还因无人承租空置了一年。

　　去年上半年，记者调查发现，禾祥西路沿街转让店面高达41家。近日，记者再次调查发现，以降低租金来控制空置率的情况下，禾祥西路仍有近20家店铺空置，这还不包括因拆迁被收回的14间店铺。

　　在中山路步行街，照旧“东冷西热”，东侧中闽百汇（需求面积:20000-40000平方米），也就是“老来雅”已于几个月前关门，附近几处店面也处于空置无人承租的局面。中山路附近的部分商场虽在营业，但也存在店面成排空置、门可罗雀的现象。

　　而中山路上租沿街店面的，多是为了树立品牌形象的企业，实际上多数是在赔本运营。有的撑不住，“形象店”也一换再换，为减小成本压力，选择的店铺也越来越小。

　　购物中心店铺租金下滑

　　空置率也达10%左右

　　数据显示，租金一向企稳的购物中心店铺也不能幸免。戴德梁行近日发布的研究统计数据显示，第三季度，厦门商铺零售物业租金有所下滑，受百货、KTV等主力店退租及岛外商圈降租影响，厦门全市优质购物中心平均租金下降3.7%，下降至每月每平方米664.1元，空置率在10%左右。其中，除SM及五缘湾—湖边水库片区租金企稳外，厦门其他商圈均出现不同程度下降，特别是岛外及莲坂—火车站商圈，租金环比分别下降12.7%及7.8%，降低至每月每平方米324.7元及每月每平方米757.1元。

　　建议

　　近年来，住宅单价上涨速度快，保值增值的作用更为明显，很多人改为投资住宅。

　　人均商业面积明显过剩

　　投资住宅更划算

　　从目前的供需及未来行情走势看，业内人士普遍不看好商业地产投资。

　　有数据显示，厦门城市人均商业面积已面临饱和或过剩状态。去年7月，同策咨询研究部发布《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》认为，从国内来看，如果一个城市人均商业面积超过1.5平方米，就意味着该地商业地产供应已明显出现过剩，而厦门的人均商业面积已超过该标准。

　　业内人士陆先生说，由于供应增加，而需求减少了，店铺价格走低，甚至慢慢接近住宅价格。不止如此，店铺还贬值明显。一年多前，魏先生在集美区一个大型楼盘内投资了一处店面，总价150万元。最近，该楼盘清盘，剩下店面甩卖。该小区各个店面位置相差不大，一算下来，一年多时间，他的投资缩水50万元。目前，魏先生不肯割肉卖店，月租金仅4000元，想要回本道路漫长。

　　“店铺原来回报率6%-7%，现在才3%。”房产中介人员纪先生说，几年前，厦门岛内店铺普遍好转手，现在则要看地段。除去贷款利率、税费等成本，店铺的回报率已经非常低。而从近年来的价格走势看，住宅单价上涨速度快，保值增值的作用更为明显，所以，很多人改为投资住宅。

　　厦门房地产中介行业协会副会长郭忠宗也告诉记者，受电商影响，传统门店生意不好做。三年前，店铺还好转手，现在几乎没人接手。从总体报价来看，店铺售价同比降低了10%左右；市场供应量增加了20%-30%。他认为，厦门住宅价格仍有上涨可能，相较店铺，在“不限贷不限购”的政策之下，投资住宅更为划算。