一线城市今年来地王频出 资本介入拿地仍需警惕风险

　　时值年末，资本挺近上海楼市的脚步并未放缓。最近的案例是11月25日下午，信达地产以72.99亿元竞得上海市新江湾城地王，溢价82%。

　　有分析人士指出，新江湾城地王的保本价起码达到8.7万元/平方米，相比10月北京市丰台区三四环间拍出的7.5万元/平方米楼板价宅地，并不算贵。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟表示，新江湾城跃升今年上海市总价新地王的原因在于，竞买房企有资金支持且融资成本低；有金融背景的开发商不是按照开发而是按照资产配置的角度来看，如此算来拿下地王的成本仍然合理；一线城市仍然是投资和资产配置的重点城市，这是房企积极回归导致的结果。

　　信达地产拿下地王的背后，正是有四大国有资管机构之一信达资产作为其母公司带来的资金优势。业内人士分析指出，一线城市今年以来地王频出，低价越拍越高，而随着金融资本介入土地市场，地价也必然相应走高。

　　信达豪夺新江湾城地王

　　在地王争夺战中，央企的优势不言而喻。

　　拿下新江湾城地王的信达地产在地产界的产品系列相对低调，与其争抢到最后的泰禾集团却以院子系列高端别墅产品蜚声业内。然而，信达地产在处理母公司信达资产注入的不良资产方面业绩斐然。得益于信达资产的金融背景，信达地产更拥有获取低成本资金的优势。

　　新江湾地王是此前终止出让后重新挂牌的地块，调整后的方案新增90平方米以下中小套型普通商品住宅建设规模不少于59399.15平方米，套数不少于660套。

　　中指院数据显示，今年1-10月新江湾城片区共实现销售1773套房屋，约32.57万平方米，同期仍有库存房屋1214套，库存面积25.77万平方米。板块内库存基数仍较大、大平层叠加联排聚集，新地王的规划调整后未来将要如何打造仍是房企面临的问题。

　　据计算，新江湾城地王楼板价49152元/平方米，扣除20%保障房面积后，实际楼板价超过6.1万/平方米。目前新江湾城地王周边在售楼盘有：建发璟墅叠加别墅均价约50000元/平方米，尚浦领世在售均价54000元/平方米，盛世御珑湾均价58000元/平方米左右。

　　公开资料显示，信达地产上一次在上海市场出手，可以追溯到2014年2月，该公司以5.26亿元拿下上海、嘉兴两幅宅地。

　　信达地产此次显然是有备而来。10月29日，其便公告称，公司实际控制人信达资产集合了旗下包括信达地产、信达资本、聚信通达、信达国际、前海华建等6家下属企业，拟设立总规模为51.01亿元的深圳信达城市发展基金，其中信达地产出资7亿元。基金第一期认缴总规模51.01亿元，主要投资于城市更新改造项目、安居型商品房项目、房企并购类项目及区域位置较好的项目。

　　11月24日，信达地产再度宣布，为进一步发展金融地产业务，公司同意将第十届董事会第二次（2014年度）会议中已授权予管理层的40亿元私募基金投资额度增加至80亿元，投资方向将包含房地产基金、房地产信托计划、产业并购基金、定向增发基金、新股申购基金等。

　　资本介入拿地仍需警惕风险

　　资本南下已成趋势。就在11月25日上海新江湾城的土拍现场，竞标的12家房企包括泰禾、中铁建、保利、龙湖平安联合体、中铁、金茂首开联合体等。据21世纪经济报道记者不完全统计显示，12家房企当中有超过4家，即30%以上是总部在北京的房企。

　　张宏伟指出，北京房企今年以来进入上海楼市者主要分三类，包括金茂等总部在北京的央企；国资旗下公司如金融街；民营企业。前两者属于财大气粗，激进型选手，短期内有看中的地块都会迅速出手，以求更快进入上海市场。

　　来自第三方机构的数据显示，2015年至今北京土地市场成交的44幅住宅用地中，有77%被央企或国企摘得，只有10幅为民企摘得；上海同样如此，在今年成交的39幅住宅用地中，国企拿地占比达56%。此次新江湾城宅地又被央企高价夺得，且再造地王、创下沪上宅地楼板价新纪录。而央企如此强势进入一线城市、主宰土地市场的趋势也将影响未来楼市。虽然高价地并不能完全代表未来市场售价，但“地王”集中出现，未来一线城市房价很难不受到影响，住宅产品豪宅化难以避免。

　　张宏伟还指出，此外还有很多隐性投资很难做统计。一些大宗交易项目表面上是被房企获取，实际上有金融机构在背后支持，他们投资房地产的逻辑不同于传统房地产开发商。并非按照房地产开发节奏拿地，而是按照资产配置的逻辑，未来通过开发、资本运作而获取收益，这些资本大鳄的融资成本普遍较低，一般选择投资一线城市，因为这些地区投资回报率更符合预期。

　　但上海链家市场研究部总监陆骑麟却对此表示担忧，他指出上海有不少新开盘是亏本的楼盘，如今二手房也能比一手卖得贵。但获利空间的培养需要太长时间。

　　陆骑麟举例称，常发地产曾于2009年底买下上海市嘉定新城豪庭国际项目，当年成交楼板价为1.2万元/平方米，溢价率达425%。2011年限购政策出台，影响了一批新盘，常发豪庭国际也是延期于2012年8月开盘，当时单价定为1.3万-1.4万元/平方米，和2009年1.24万元/平方米的楼板价相差无几，完全是赔本卖楼。至今该项目单价也没有超过2万元/平方米。