文创类项目PK购物中心：运营和租金等有何差别？

　　（赢商网报道）在以大型购物中心为主导的传统商业地产过多，以及日益同质化业态布局的发展现实下，寻求商业地产的模式创新成为横亘在企业面前的一大难题。

　　文化与创意是房地产的一个重要价值生长点，文化创意地产是创意文化和商业地产的融合与创新，是一种新型的复合地产形态，是一种以知识为基础的、有明显文化表征和深刻的文化创意内涵的地产形式。在这一复合概念中，地产是文化的载体，文化是地产的灵魂，其核心是一种新型的商业地产运作，是将狭义的房地产开发置于更广的空间尺度上进行定位、规划、设计与开发，顺应人类活动和消费层次的日益高级化及多元化。

108智库空间

　　文化创意地产是在紧缺的土地资源上发展的高附加值产业，它符合当今房地产产业运行模式从粗放型向集约型转变，产业运作形态从资源消耗型向节能省地型转变的房地产业转型基本方向。同时，文化创意地产借助打造创意产业粘性产业空间，形成了创意产业集聚效应乃至产业集群。

图为 文化创意主题地产形成过程

　　文创地产项目与购物中心的最主要区别在于文创地产项目以“文化和创意”为核心，文创项目的打造和运营，包括开发商自身的背景，以及项目所承载的历史文化，还有租金等众多方面都是与购物中心有着很大的差别。

　　在昆明众多文创类商业项目中，类型也比较丰富。M60、智库108、金鼎山1919等项目是依托旧工厂改造的典型，具有浓重的工业loft风格。而南强街、昆明老街等项目则是历史文化特色建筑重塑项目的代表，文化韵味丰厚。同时，拾翠、金地悦天下、大宥城等项目，则走的是文化艺术MALL的方向，极具文艺气息。还有旧址重建的文创项目，以彩云里和山茶坊为代表。

　　一、旧工厂改造成文创项目：M60、智库108、金鼎山1919等

　　把旧厂房改造成文创项目，最大的亮点在于传统工业文明与现代创意有机融合。为了体现厂区被赋予的历史符号价值，保留了工业复古风貌，并注入现代时尚元素，混搭出时下最潮文化底蕴。

金鼎1919

　　旧工厂的改造不仅仅拘泥于艺术、创意这样的产业，更多的是注入了商业的元素。购物、餐饮、娱乐等商业相融相生极大丰富了改造项目的城市功能，而多元化的组合也进一步提升了改造项目在城市中的存在感，推动产业的进一步发展。这种BTB+BTC的联动模式值得大多旧工厂改造项目借鉴。

　　旧工厂改造对于一个城市发展的价值有四大方面的体现。

　　从经济成本角度考量，城市版图在不断地扩大，那些曾经的旧工厂所占土地现今则是城市中心区域寸土寸金的资源。以上海为例，最初2005年的18个创意产业园中有16个是旧工厂改造项目，分布于静安区、卢湾区、黄埔区、长宁区等城市中心区域。因此，区位优势是其经济价值的首要体现。

108智库空间

　　其次，从成本角度而言，对旧厂房的改造其成本相对低于重新建造的成本投入，如大跨型厂房的改建成本一般会控制在总造价的10-20%。

　　再次，旧厂房大空间、高楼层的物业条件，以及大面积、多建筑物构成的规模效应，能为项目功能重新定位提供多元组合空间，甚至衍生出全新的产品，以满足个性化的需求，从而进一步挖掘其商业价值，甚至开创新的生活理念，SOHO、LOFT等产品的诞生就是最好的证明。

　　而在环境方面，现有的旧工厂大多产能落后、设备陈旧、缺乏充分的环保手段，其对环境的污染和城市的破坏也是促使其变迁或消亡的原因之一。同时，推倒重建会造成的不同程度的环境破坏和大量材料资源的消耗。环境本身就是一种资源，而保护和循环利用旧工厂也是对城市环境资源的保护行为。

秘境M60

　　旧厂房改造型文化创意项目特点三大特点：1、核心功能是商业休闲，创意办公仅最为点缀；2、商业业态比较丰富，包含商业零售、餐饮休闲、文化娱乐等多种形态；3、商业比重高于50％。

　　二、具有文化特色的建筑重塑项目：昆明老街、南强街等

　　旧建筑改造大概分为以下几个方面：历史建筑改造、功能变更改造、废弃基础设施改造、立面改造、老厂房/仓库改造、历史街区改造等。

昆明老街效果图

　　具有文化特色的建筑重塑相比于新建的购物中心，自身有文化因素渗透，能让人们更好的了解和接受，对于后期的运营有先天的优势。建筑重塑项目不需要太多的资金，对于开发商的实力要求不是很高。

　　三、文化艺术MALL：拾翠、金地悦天下、大宥城等

　　当购物中心饱受“同质化”诟病之时，文化艺术主题购物中心的出现成为一个突破点。文化艺术类主题性购物中心是当下商业地产的开发热点，因为“艺术主题”可以更好地凸显“体验营销”模式，实现差异化发展，构建令人耳目一新的购物场所。文化艺术MALL不是简单的把各种业态做一个捏合，而是致力于成为一个集时尚、艺术展览、城市记忆、各类文化交流的场所。

大宥城效果图

　　文化艺术MALL属于文化艺术地产范畴，文化艺术地产是一种创新的开发、经营模式，也是一种创新的力作。就是将以往居所所承载的功能从一般的商业地产领域上升到对消费者的人文精神关怀，打破地产开发中的单一理念支持，以地产为载体，整合各种文化艺术元素（美术馆、博物馆等），创造一种全新的地产经营模式。文化艺术商业地产，不仅局限于文化艺术主题。

金地悦天下

　　 “文化艺术商业地产”是什么？现在市场上的文化艺术主题的商业地产，主要分为两类，一类是展示型的文化艺术类商业地产，另一类是以体验和参与、互动为特色的文化艺术类商业地产。

　　四、旧址重建文创项目：山茶坊等

　　随着城市化不断的发展，一些具有特殊意义，具有归属感的老工厂等慢慢的随着效益的下滑，不得不停厂，最终留下一个旧旧的厂房。一些公司对厂区旧址原有的主体建筑内外进行包装、改建，给旧厂注入新文化和创意因素，就变为了新的文创项目。

　　在昆明，这样的项目以山茶坊为代表。山茶坊是由云南电视机厂重新改造装修而成，于2015年4月开始进行厂房外立面进行修缮。为了尊重厂里老职工们的‘山茶’电视机情结，为了纪念‘山茶’牌电视机，把修缮的项目特地命名为‘C86山茶坊’。

　　五、文创项目与购物中心对比

　　1、开发商

　　文创项目的面积相较于购物中心小了许多，并且除去文化艺术MALL外，旧厂房改造和建筑重塑都是不需要重新拿地，不需要重新修建，成本方面下降了许多，开发商的实力要求不是太高。购物中心开发商基本为商业地产开发商，但文创类项目商业地产开发商的占比很少，主要以文化传媒等公司为开发商的居多。

金地悦天下

　　2、历史文化

　　文创项目都是承载着一定的历史文化，旧厂房改造项目承载着旧厂房的历史文化，建筑重塑项目则承载着该项目原来的历史文化，文化艺术MALL有着自己的文化主题定位，对于历史文化的深度挖掘。传统购物中心与历史文化有关联的则是很少。

　　3、租金

　　文创类项目的打造成本比购物中心低了许多，因此其租金相较于购物中心也是低了许多。另外某些旧厂房改造项目还能获得政府补贴等多种福利。

　　4、运营

　　文创类项目与一般购物中心不同，颠覆了自身利润最大化的常规运营模式，追求自身价值与商家价值的叠加，共同成长，表现在以下两点：

　　商家选择：看重的是企业所能带来的文化价值的延伸。商家有自己的文化输出，或者一种生活方式、或者一种办公理念、或者一种历史沉淀、或者一种产业思潮。具有品牌生长价值的，具备新的消费模式引领力的文化创意品牌。

　　运营模式：引导商业模式的创意化，把商家的品牌、“江城壹号”品牌、硚口文化时尚街区品牌实现互动，造商、润商、富商的共同成长模式，在这个文化创意产业平台之上，入驻企业与园区一起快速成长，获得产业扶植和和品牌增值。

拾翠

　　当今时代，文化创意主题地产已不再仅仅是一个概念，而是有着巨大经济效益和社会意义的。具体来说，发展文化创意主题地产，能够产生良好的社会效益，能够增强城市竞争力，能够完善旅游产业结构和形成文化创新基地。

　　与一般购物中心相比，文创地产开发，关键做好三点：整体规划、故事挖掘和社区营造。

　　做好整体规划，关键是在整体定位清晰、发展战略思路明确的基础上，兼顾经济效益与社会效益，充分调动各方资源的力量，尤其是要充分发挥政府在环境优化、资源投入，系统性的来思考整体资源，创新性的活化资源，加强产品的多样化开发，如把博物馆、体验公园、展览展示馆等相结合，融入艺术元素，提高市场吸引力。

南强街

　　做好故事挖掘，就是要充分挖掘项目所在地的文化资源价值，强化内容创新力，构建“一源多用”的价值开发体系，探索从文化到产品、产业的发展之路。我国历史文化丰富，很多地方都有自己特色的文化传承，只是没有被我们所了解，了解了也不一定认识到它的重要性，知道重要了也没有转化成产品的方法和能力。在城镇化时代，在条件允许的地区，需要根据当地的“人、文、地、景、产”等要素，从文化产品的功能价值、体验价值和膜拜价值三个层面进行思考，开发产品和服务体系。

　　做好社区营造，核心是根据主题特色，形成社区特色主题文化，从而创造特色生活方式。这种文化特色，是自下而上自发形成与自上而下系统规划打造两者相结合而形成。只有形成这种文化，形成良好的生态，才可能吸引产业的聚集、游客的向往和粉丝的膜拜，这样的地产才能称之为文创地产。

　　文创地产3.0时代，三种开发模式也好，做好上面提到的关键三点也罢，最终目的是实现“三生”,即：生产发展、生活幸福和生态友好，如此，才能做到生生不息。