绿地引入SOHO3Q

　　苦苦寻求转型的潘石屹，正将旗下办公短租业务SOHO3Q向全国扩张。在12月2日这一天他迈出了最重要的一步——获得了中国最大开发商之一绿地的支持。

　　12月2日，绿地与SOHO在上海签署战略协议。绿地将把SOHO3Q引入旗下的物业，在全国打造一批共享办公空间。

　　SOHO3Q是SOHO中国从销售物业向持有物业转变的标志性产品。变成“包租公”后，潘石屹要想尽一切办法降低空置率，他的选择是类似WeWork的办公短租产品，现在3Q已经在SOHO的9个项目落地。

　　几个月前，潘石屹决定将SOHO3Q做成一个覆盖全国的办公网络，光靠自己手中的10个项目显然不够。他决定做品牌输出，“以前我看不上别人的房子，现在觉得可以和任何人合作。现在我们就直接输出管理，合作伙伴走到哪儿，我就跟到哪儿。”

　　绿地是第一个和SOHO3Q合作的房地产企业。按照绿地的说法，双方合作的首批项目位于上海和北京，之后会扩展到全国。以后绿地不仅会在自持的物业引入3Q，还会让3Q帮着运营销售物业。

　　绿地的商办物业持有量接近160万平米，遍布全国80个城市，很多是在省会城市的核心区域。尤其是超高层系列的绿地中心，都是当地的地标建筑。2014年，正是商办物业贡献的1296亿元销售额帮助绿地超越万科，成为世界第一。这些意味着，化身为“乙方”的潘石屹今后的业务不会少。

　　从地产商变成地产服务商后，SOHO可以得到管理费和利润分成。一个月前，潘石屹曾经告诉记者，在与开发商合作时，开发商负责提供物业和装修，SOHO负责管理和销售。因为是短租产品，双方的一天一分成。“今天这个楼里下单了多少，他可以跟我一样看得清清楚楚。到了晚上下班时候就把钱分过去”。

　　绿地2015年第三季度报告显示，商办物业的出租率并不低，总体已经达到了90%。现在，3Q的引入可以高效地解决剩余的10%，这些通常是一个项目中最差的部分——3Q的租户们对地段没有太多的要求，他们大多是创业者或者小团队，3Q不仅租期灵活，而且可以提供免费Wifi、复印打印、会议室和咖啡等服务，这也意味着这些小公司不用自己掏钱买这些硬件。

　　事实上，潘石屹正是利用3Q为SOHO项目中地段最差的部分增加人气和价值。在外滩SOHO中，3Q所在的F号楼是景观位置最差的部分。按照潘石屹的说法，“传统的商业受电商的影响还是非常大的，与其空着亏损，还不如改成这种灵活性的办公”。

　　这已经成为越来越多的开发商的选择。9月底，万科将上海虹桥万科中心的一小部分面积拿出来交给联合办公空间P2。上海万科副总经理、商业资产管理总经理叶挺告诉界面新闻记者，“这一部分物业条件差，不做联合办公也会短期空置着。”在此之前，阳光100将北京CBD项目中一直经营不善的八千多平方米物业交给了毛大庆的优客工场，也是用来做联合办公。

　　除了解决空置，SOHO的加入还会降低绿地的运营成本。SOHO3Q的很多工作可以通过网上平台完成，人力成本很低，例如外滩SOHO3Q的管理团队只有7个人。

　　而且潘石屹还在不断提高招租的效率，10月中旬，SOHO3Q发布了众包计划，所有人都可以注册成为3Q的“业务员”，一旦他们介绍的客户入住3Q，这些“业务员”可以获得租金金额的8%。为此，潘石屹总共拿出了1.6亿元。

　　SOHO3Q目前的工位数已经超过8000个，是中国最大的联合办公运营商。潘石屹的目标也非常宏伟，2016年将SOHO3Q的工位增加到4万个，2017年再扩大到10万个。在与绿地合作之前，SOHO已经和腾讯达成合作，他们将负责运营腾讯位于各地的众创空间。

　　潘石屹认为，当SOHO3Q有了10万个座位的时候，网络的价值将会体现出来——SOHO将掌握很多公司的行为习惯，这是极为宝贵的数据。共享式办公服务商雷格斯的强大正是由于它庞大的网络，它在全球106个国家拥有2600个办公中心，会员们无论去哪个城市，都能享受相同的服务，这让它赢得了很多500强企业的喜爱。

　　停止拿地以后，潘石屹离开发商越来越远，随着SOHO3Q的品牌输出，他逐渐变成一个服务商。无论如何解释，“由售转租”带来的营收大跌都让他备受质疑，现在拿下了绿地的订单，或许意味着市场已经认可了他的转型。