北京土拍收金88亿：旭辉、中粮一轮夺地与中海、金地悠长竞价

　　对于拿地还是不拿地这个命题，曾有某高管说出了房企的心声：拿地不一定死，不拿地肯定会死。在巨鳄四伏的北京城，地少只是问题之一，地多了房企也闹心，这并非一句患得患失可以形容的。

　　据观点地产新媒体统计，截至2018年2月6日，北京预计成交的地块共计25宗（不包括工业用地），涉及总建面超过300万平方米，出让金约626亿元。

　　自去年至今，北京大量的土地供应与2016年的情况形成强烈的反差，处于紧急缺粮状态的房企急于补仓，有些房企粮仓开始变得充足，有些企业则得以“见缝插针”借机进入京城，土拍现场房企也不再显得那么急切与争先恐后。

　　1月17日下午，北京公开出让昌平沙河镇及朝阳区孙河乡两宗地块，涉及总土地面积22.86万平方米，总建筑控制规模为35.85万平方米，总起始价78.61亿元。

　　北京土拍一轮夺地

　　孙河乡板块作为北京传统的低密度别墅区，目前配套也比较完善；而沙河镇过去几年间推地极少，以上两点足以让人对这场土拍有所期待。

　　不过，外界等不到房企们拼得你死我活的场面，朝阳区孙河版块的宅地仅一轮叫价后便嘎然而止了，而昌平沙河镇地块则在中海与金地漫长竞价中结束，留下看客们一脸错愕。

　　回到土拍现场，首先进入拍卖的是朝阳区孙河乡地块，出让公告显示，该地块位于朝阳孙河乡北甸西村2902-14地块，为R2二类居住用地，四至范围为：东至规划孙河组团二号路，南至规划孙河组团七号路，西至规划孙河组团三号路，北至规划孙河北路。

　　该地块土地面积53525.811平方米，建筑控制规模58878平方米，挂牌出让起始价为33.31亿元。宗地中商品住房销售均价不超过68924元/平方米，且最高销售单价不得超过72370元/平方米。

　　据现场消息，参与朝阳区地块竞拍的房企包括旭辉+中粮、首创+远洋两家联合体。开拍后，旭辉中粮联合体叫价33.65亿元，仅这一轮便迅速成交，溢价率仅为1%。

　　朝阳地块迅速成交之后，进入拍卖的是昌平区地块，这宗地块的建筑规模近30万平方米，据悉，参拍的房企包括了中海、绿城、金地、金茂、招商+华润联合体。

　　进入拍卖阶段后，竞价主要在中海与金地之间展开，不过整体的竞拍节奏较慢。在中海报出53.5亿元之后，此前一度沉默的招商华润联合体突然杀出，但中海很快斩断招商华润截胡的可能，喊价54.5亿元了结这场悠长的竞价——17轮竞价，总计耗时近30分钟。

　　公告显示，昌平区沙河镇丽春湖LCH-010等地块，东至于辛庄路，南至北沙河北路，西至北沙河中路，北至顺沙路。该地块为R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地、B4综合性商业金融服务业用地、A33基础教育用地，土地面积175114.652平方米，建筑控制规模299579平方米，挂牌出让起始价为45.3亿元。

　　其中，该地块近30万平方米的建面中，住宅类用地规划建筑面积12.8万平方米, 商业类用地规划建筑面积16.8万平方米。

　　限价方面，LCH-010地块中建设的商品住房销售均价不超过59610元/平方米，且最高销售单价不得超过62591元/平方米；LCH-012地块中建设的商品住房销售均价不超过54553元/平方米，且最高销售单价不得超过57281元/平方米。

　　据观点地产新媒体统计，截至目前，2018年北京共计出让了9宗地块，总出让金达266.4亿元。

　　供应热后的冷思考

　　据了解，仅经过一拍即落定的孙河宅地位于孙河板块的中心位置，与低密度别墅区情况相符，其容积率仅为1.1，控高18米，适合打造高端别墅产品。

　　自2017年以来，孙河板块已出让了五宗地块，分别由泰禾、中粮天恒旭辉联合体、石榴集团及北京城建、旭辉中粮联合体、首创远洋联合体竞得。其中，泰禾、中粮天恒旭辉联合体所拿地块的溢价率分别达49%及31%，而旭辉及中粮最新斩获的地块溢价仅为1%。

　　溢价率的下降反映的是市场温度的冷却，即便当天远洋及首创到场也并未有举牌动作，原因为何？亚豪机构市场总监郭毅向观点地产新媒体分析，由于过去一年间北京土地市场供应增加，部分开发商手中的土地储备获得充盈，但与此同时，北京的商品房成交压力目前并没有看到一个放松的迹象。

　　“目前北京的销售政策还是保持着一个非常严格的状态，大量的市场供应集中在商品房上，其实所有的开发商都面临去化压力的问题，特别是在孙河这样的区域。”郭毅分析道，虽然孙河板块环境与发展前景并不错，但是板块老项目还没有销售完毕，新地块又在陆续出让，加剧了各个项目互相竞争的压力。而且，地块销售限价的存在也限制了房企的盈利空间，故而影响了开发商拿地的积极性。

　　譬如，这宗孙河地块的出让楼面价达5.72万元/平方米，平均售价达到了限制在68924元/平方米，可操作的空间并不大。

　　至于中海所拿下的昌平区沙河镇地块，郭毅分析道，该宗地块邻近泰禾丽春湖院子，过去这个项目的销售情况在北京市场一直表现不错，说明整个版块对中高端住宅产品的需求比较强烈，这或许是中海拿地的信心之一，但地块的体量较大价格高，同区域内竞品多，或是参拍的房企显得犹豫的原因。

　　从这一场土拍可见，北京土地市场降温愈发明显。2016年底，北京开始加大土地供应之时，采取了竞地价限房价的措施，并设置竞自持的规划，但100%、70%的自持比例目前也极少出现，相反地，低溢价乃至流拍时有发生。

　　据了解，2017年北京全年商品住宅用地供应指标为650公顷，实际供应量达到721公顷，是近5年北京市土地市场供应量平均值的1.75倍。而据中原数据显示，2017年北京土地市场成交达2796亿元，创下历史新高。

　　僧多粥少的局面留下了几宗尚待破解的自持地块，2017年全年共竞出自持住宅规模约87万平方米。如今，粥多僧多之时，企业便显得更加审慎了。郭毅称，如今房企拿地不再是纯粹的补仓的思路，地块的位置、规划、未来的客群以及限价等都在约束着房企的积极性。

　　那么，如今战意退却的土地市场情况是否会继续延续下去？未来一个月之内北京大量的土地供应或许将是我们观察的一个空间。不包括工业用地及棚改用地在内，目前北京市规土委已公布的于2018年成交的地块共计25宗，涉及总建面超过300万平方米，出让金达626亿元。