金科商业唐畅：社区商业是未来方向 “金蛋糕”飘香社区

　　（赢商网报道）当就近便利消费模式日渐成为主流消费方向时，社区商业正成为开发商觊觎的新蓝海：万科自建自营“五菜一汤”标配社区商业，世茂开创全新52+社区商业新模型，雅居乐打造“优活”系列社区商业，社区商业俨然已成为下一个投资热点。　　 

　　继万科、世茂、雅乐居等多位地产巨头抢食社区商业蛋糕之后，社区商业的战场又迎来了一位新的分食者——重庆房企巨头金科商业集团。　　 

　　金科的商业版图　 

　　拥有数十年商业运营经验的金科商业，目前在商业地产发展方面规划谨慎并且“野心勃勃”。　 

　　在赢商网主办的中国体验式商业论坛活动上，金科集团商业管理有限公司总经理唐畅接受赢商网记者专访时介绍，金科商业此前没有做大型购物中心，但社区商业领域涉足较早，现在公司重视商业地产开发主要是基于集团战略很现状的考虑。　　 

　　唐畅续称，集团提出了从开发商到社区综合服务商的延展，即新地产模式，从售前的开发到售后的服务，包含社区本身的服务和商业服务，这一板块也是未来市场的蓝海；其次，金科现在全国35个城市中有47个商业项目，商业面积达380万平方米，商业布局面广、物业形态多、体量大，商业地产版块已经成为金科未来发展重点方向之一。　　 

　　所以，集团很重视商业板块的发展，也是“立足当下，谋划未来”的考虑。集团的产品形态比较多元化的，有大型购物中心、五星级酒店、专业市场、社区商业等。　　 

　　事实上，金科涉足商业也时间不短，在商业方面的发展最早可追溯到2006年12月，重庆金科大酒店在北部新区开业，为重庆独家生态花园式五星级酒店，至此，金科大酒店开始在重庆涪陵、江苏等地方复制。

　　而在城市综合体方面，金科打造的首个项目是位于涪陵的金科世界走廊，总建筑面积23万平方米；在街区式商业方面，金科形成了以“世界城”为主的街区式商业模式，包括茶园世界城、无锡世界城、荣昌世界城等系列。　　 

　　2012年在重庆大手笔打造的首个城市综合体项目——金科廊桥天都，也是其首个产权式购物中心；而位于大坪皇家码头的首个100万人城市中心广场金科万人广场，则填补了此片区无商业的空白。

　　社区商业方面，金科集团也早已表示，将从开发商升级为运营专家，以社区商业为主战场，运营社区商业为“杀手锏”，全方面壮大金科商业版图。2015年11月21日，金科国内首个创新社区商业孵化平台——有为工厂，花落金科廊桥水乡。　　 

金科廊桥水乡意境图

　　唐畅表示，“有为工厂”打造成创新的社区商业孵化器是立足于当地的客群，该区域有19万大学生，加上老师和当地原住居民，总共约三四十万人群，这部分人群会成为项目的主要消费客群，该项目也是重庆大学城片区最大的项目，商业面积达7万方。　　 

　　项目针对大学生的消费需求，引入的商家都是针对学生的业态。有重庆未来最大的电竞主场馆，可以实现全球大型实况赛事转播；有情趣酒店，是由设计师打造的，将社交平台、咖啡、酒店进行结合；有“初学院”，由一群顶尖的大学生团队创办，包含三十多家创业公司，有做APP的、做城市智能设计的、做机器人运用的、做大数据的，把这些创业人群集中起来，在项目的社区商业孵化，同时也可以利用该平台招揽群体，引来其他大学生过来打工；还有众筹的创投咖啡等各具特色的业态。　　 

　　项目采用社群运营的创新运营方法，整合了284个大学生群体，第一期会在明年五六月份的时候开业，这些社群到时候可以过来做活动、做路演。目前项目的招商率已经达到了70%， 预计明年五六月份开街。　 

　　据了解，金科集团现在形成了五大业态和五大产品线，包括社区商业、甲级写字楼、专业市场、五星级酒店和文化旅游产业五大业态和金科中心系、天都系、世界城系、金街系和盛宴坊系五大产品线。　

　　特别的“金蛋糕计划”　　 

　　做好一切硬件准备，要想在遍地开花的商业中突围，就得拼自己的“软件”。诚然，金科做社区商业可谓另辟蹊径，唐畅表示，金科做社区商业有两个子战略，分别是做“硬件”和做“软件”。“硬件”战略是产品模型的研发，“软件”战略也就是“金蛋糕计划”。　 

　　在“硬件”产品模型的研发上，金科第一代商业在2000年间，是传统的社区底商；第二代商业在2006年之后，是街区式商业，体量更大，改变了第一代全是散售的商业形式，开始部分自持，持有比例最高可达30%，会引入超市、电影院等大型业态，第二代产品的不足之处在于体验感不太好，而且街区式商业很难引入中高档的商家。　 

　　第三代产品在经济模型跟产品模型上都做了调整。在产品模型上，第三代商业产品的体量更大，大概在七八万方，采取Mall与BLOCK街区结合模式，街区形式商业面积大概在2万方到5万方，持有型购物中心即邻里MALL，体量在2万方到4万方。在经济模型上，第三代商业产品在租售比例进行了调整，街区商业中部分持有，购物中心则全部持有。　 

　　唐畅详细解析，金科商业的第三代产品在经济模型上，要实现现金流的平衡；在营业时间和业态上也有差异化，街区商业以体验业态为主，购物中心营业时间以外的时间段可以全部覆盖，街区商业部分还做夜市，这样可以留住购物中心歇业后的消费时段的客流；而在入驻商家的层次上也有所不同，比如IMX电影院一般不能进入社区商业，因为对层高等物业有要求，但是邻里MALL中可以做到双巨幕或者三巨幕，还可以引入大型精品超市，这样就可以很好解决问题；另外，餐饮方面邻里MALL将引入精品餐饮，而江湖菜则可以放在街区商业，形成错位互补。这种经济模型既解决了现金流的问题，也可以满足客群多方面的需求，还可以加强社区商业的辐射力。

　　唐畅强调，金科商业第三代产品的出现不仅可以满足周边小区的消费需求，还可能成为一个区域型的消费中心，这样也可以实现商业价值跟地段价值的最大化。目前该产品线已开始在重庆开发，开发周期大概两到三年，大概2018年上半年会正式推出。　　 

　　不难看出，金科的商社区商业已经找到属于自己的特色路子，从最初的第一代，目前已全面升级为采取Mall与BLOCK街区结合模式的第三代社区商业模式，金科做社区商业的目的是，提供最便捷、最现代、最完善的社区服务。　　 

　　硬件成型，软件也相得益彰。金科商业最重要的软件莫过于其“金蛋糕计划”，即将商业进行系统化运营，是四位一体的资源整合，由G5商业运营体系、金科商业伙伴联盟、365邻里平台、金领商管团四大主题构成，从多维度、全流程保障金科社区商业稳步推进。　　 

　　唐畅说道，“金蛋糕计划”有团队、流程、商家资源，有专门的经商会，整个计划叫“金科商业伙伴联盟”，首先，我们有叫金商会平台，升级后的社区商业引入的都是一线的商家，例如永辉超市、屈臣氏等在一线城市做的比较好的商家；其次，还有数千家地域性商家资源，这些都会纳入“金科商业伙伴联盟”计划中；第三是金科自有商业平台，是由金科自己投资入股做的一些商业，例如金科邻里超市、金科洗车行等。这就是金科商业在“软件”方面的逻辑。

　　社区商业的“疑难杂症”　　 

　　如今，社区商业发展迅猛，但水平参差不齐，竞争亦日趋激烈。何为社区商业？这是一种以社区居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。它是城市商业空间的一个重要层次，基本功能是满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。　 

　　此前，市场上的社区商业发展良莠不齐，以种类零散的底商、小贩为主，缺乏统一的运营管理，产品设局规划与商家、消费者需求不匹配之下，“脏乱差”也是传统社区商业的现状。　　 

　　    而在社区商业时代，虽然社区商业极具市场，却不是谁都能参与的，需要精细化的运作，对于市场的分析需要更加敏锐的洞察力以及更加系统、专业、全面的模式保航。　　 

　　对此，唐畅认为，造成大部分社区商业“脏乱差”的原因有三个：第一，来自于宏观，在很多城市其实总体的规划是过量的，一般来说人均可能配到一平米到1.5平米的商业较合适，很多地方规划到两平米到三平米甚至更大的体量，这是规划的超规模；　　 

　　第二，整个开发企业如何解决现金流平衡的问题，特别是现在除了一线城市很多商业还是得靠自己实现现金流的平衡；第三，整个团队的问题，通常来讲作为开发商业也好，大部分的团队是聚焦于购物中心的，在社区商业上很难形成和打造，包括更多的发展商业不一定很重视这个事情，也没有形成专门的团队。　　 

　　正因为如此，金科商业在基于以上三个方面，一直在积极改进与努力，目前也取得一些成绩。　　 

　　唐畅指出，这也是金科商业制定“G5商业运营体系”的关键，只有形成相应的标准，在团队意识上达成共鸣，才能把社区商业做好。　　 

　　金科打造的社区商业将进行统一规划、统一招商、统一形象、统一推广、统一运营实现项目全托管经营，利润价值最大化。并吸纳优质主力商家达成战略同盟，以商引商，通过主力商家的进驻，全线带动整体招商运营。