对话远洋地产陈雷：以本地化定制深耕优质城市

（赢商网天津站报道）2015年，成都远洋太古里项目横空出世，以绝无仅有的“街区购物中心”模式，彻底颠覆了中国商业地产的传统，轰动了业界。作为项目的实际推动者，陈雷的名字再次成为业内的焦点。作为远洋地产的元老级人物，陈雷亲历了远洋商业地产从无到有、由弱到强的发展。早在2008年，他就肩负起开发北京颐堤港项目的重任，用4年时间打造出北京核心商圈的靓丽名片。两个合作项目，七年的精雕细琢，他把商业地产变成历史文化名城的新标签，助推远洋地产进入中国商业地产界第一阵营。

　　从住宅到综合体，自2007年就开始布局商业地产的远洋，走在了大多数房企的前面。在商业综合体的建设上，远洋地产坚守品质，显得耐心十足。作为远洋在天津的首个商业地产项目，天津远洋未来广场是继北京未来广场之后，独立运作的另一个“未来系”的项目。其凭借成熟的运营及体系化管理，以体验、乐享为核心的消费模式，很快融入了天津市场，成为了区域内地标式的综合体，也逐步发展成远洋商业的领航标。

　　2013年11月28日，远洋未来广场开业2周年纪念日，赢商网天津站记者特别约访远洋地产商业事业部总经理陈雷，共同探讨远洋商业地产的成功之道。

　　谈布局：商业地产投资加码

　　远洋地产进入天津已有两年时间，远洋未来广场凭借其自身的独特定位，得到本地消费者的充分肯定。商业地产已经成为远洋地产战略布局中的重要一子，做房产起家的远洋开始收获转型的硕果。

　　远洋商业地产大部分集中在优质的一二线城市中。“投资型物业作为公司长久经营的物业，在公司整体战略布局中占有很重要的位置。”谈起远洋的商业项目的布局，陈雷表示：“大家看到的天津远洋未来广场，是远洋未来系的物业之一，在北京和天津地区都有布局。此外，远洋还在北京和成都跟太古展开合作，取得了很不错的成绩。”

　　顺应市场转型的大潮，房地产商开发的产品类型日趋多元化，每年的投资和收入都有相当比例来自于商业物业。“我们认为商业地产是企业发展的未来，也是长久发展的趋势。”陈雷对商业地产的发展充满了信心：“在未来的四五年之内，远洋商业地产的投资总量会有相当大的提升，将达到收入的三成到四成。”

　　谈市场：内容丰富无惧行业“饱和”

　　在商业地产行业叱咤多年，经验丰富的陈雷用“理性、生活化”概括天津消费者的消费观。远洋在自身经营的同时，更看重与商家共同培育市场，尝试把新的概念引入到本地的消费文化中，使得在经济发展的同时，社会文化、消费观念能够同步发展。

　　“天津的消费市场我认为还需要培育。”陈雷坦率地说：“天津的生活幸福指数比较高，物价压力相对较小，本地人的消费比较理性和成熟，更需要引进一些外来的新的东西，吸引消费者关注。”

　　一个项目所在的区域决定了它的服务对象，个性化的定制尤为重要。远洋每个项目在定位之初，都要进行详细的统筹安排，充分考虑当地消费人群的特点。除了对项目的整体定位之外，远洋甚至在招商过程中都要仔细甄别品牌，对其销售品类提出一定的建议，使商家的品牌更适应本地人的需要。在适应本地消费之后，再导入新的方式。

　　作为一个现代化大都市，天津的商业地产项目众多，想从众多的竞争者中脱颖而出，受到消费者的青睐，项目定位尤为关键。“我们的项目贴近生活，消费更加家庭化。”谈起远洋未来广场的特色，陈雷表示：“天津远洋未来广场项目最大的亮点在于综合业态非常丰富。新建的巨幕电影院、滑冰场等等虽然都不是回报最好的业态，但却都是人们生活中需求的业态。在追求商业利益的同时，我们希望把消费的业态更加完整化，丰富周边的家庭的消费。”

　　在过去的十年里，中国的商业地产一路高歌猛进，业内提出了行业发展已经饱和的质疑。谈到这个问题，陈雷认为简单的用数字说话，略显片面。一二线市场人口总量大，商业空间还很大。“人们认为商业过剩，跟商业经营的内涵和方式有很大的联系。主要的问题还是在现有的量级下，你的内容是否丰富的问题。如果你的内容足够丰富，那它就不会过剩。”

　　谈挑战：电商助推精神消费

　　在刚刚过去的双十一，天猫销售额突破了九百亿。在电商风光的背后，有一种新的论调出现在公众的视野中。观点认为，商业的作用不仅仅是买卖商品，更重要的是把人群导入到大街上，这样可以产生更多的随机消费，促进整个商业的繁荣。电商的火热并不是好现象，可能会对商业带来毁灭性的影响。

　　“电商跟传统的商业形态并不是对立关系。”陈雷的观点十分理性，“电商能吸引如此大的消费量，能够满足基础消费需求，说明它有存在的必要。”

　　陈雷认为，大家都愿意享受互联网带来的便利，在基础需求得到迅速解决之后，精神层面的消费就会更加的迫切。购物中心这种看上去很传统的消费场所，就可以与电商形成互补。它不做基础消费，而是更偏向于体验，比如电影院、溜冰场、咖啡店、书吧等等，满足人的社会需要。与基础消费相比，精神消费往往更多，这与电商并不矛盾。

　　“人和人需要交流，要交流就需要场所和环境，电商与传统商业应该是相得益彰。两种消费形式都客观存在，只是存在的方式要发生变化。”陈雷总结说。

　　面对市场的变化，远洋商业地产始终能够勇立潮头，不断自我调整，走好每一步，这与团队的谨慎布局分不开。陈雷告诉记者：“投资商业地产，项目和产品一定要适应当前的消费市场和当地人的生活特点，如果不去适应，做出来的东西肯定要失败，一旦失败再去树立形象就很难了。所以大家投资商业地产都非常慎重，对产品和内容更加在意。”

　　谈未来：精品项目深耕优质城市

　　谈起未来的规划，陈雷显得十分有信心。“目前远洋已经有了未来四五年内初步的发展战略，随着投资的落地，未来在热点城市会继续投资商业物业，逐渐会有新项目亮相。”

　　目前全国城市综合体有上千个，但真正成为精品的不多。“远洋商业发展的策略是追求商业的品质和内涵，并不看重数量。”陈雷向记者表述了在天津要继续深耕未来广场项目的规划。“我们希望远洋的商业有自己的特色，成为讲内涵、讲品质的商业。从数量上来看，我们虽然并不占优势，但是我们希望每做一个项目，都能够让它融入当地的环境和当地人的生活，把我们的品牌长期的做下去。”

　　随着京津冀一体化的不断推进，各项政策利好的叠加，天津地区的发展值得期待。目前，天津的整体商业主要选址在市中心，但居住区域逐渐外移已经成为新趋势，环城区域配套相对仍然比较落后。远洋团队显然也从中发现了商机。“市场在哪，生意就该在哪，有投资机会，每个企业都会去考虑。”

　　远洋未来广场坚持“We-Life”理念，餐饮、娱乐以及儿童体验类业态占据半壁江山。它不是传统意义上的消费型购物中心，更是一种体验式的交流中心。采访过后，记者在商场内看到了各种引人入胜的体验项目，吸引了大量的消费者驻足参与，项目的受欢迎程度可见一斑。虽然项目各方面已经有声有色，但屡战屡胜的陈雷对此并不满足，与其他几个轰动业界的项目相比，天津远洋未来广场还有提升的空间。“每个人都望子成龙，希望未来广场能够更上一层楼。我们的期望还很高，要把它做的更好。这点会让消费者慢慢体会到。”