九龙仓也要“抛弃”远洋了 22亿港元抛售远洋股权

　　这边厢南丰集团刚刚退出远洋地产，那边厢九龙仓也做出了同样选择。

　　12月10日晚，九龙仓集团有限公司宣布与一独立第三者订立了一项协议，向对方出售所持有的全部远洋地产控股有限公司股份权益，每股作价5港元，总现金作价约为22亿港元。

　　九龙仓表示，此项出售预期于下周初完成。九龙仓目前拥有约4.45亿股远洋地产股份，占远洋地产已发行股本约5.925%。

　　九龙仓称持有上述投资组合数年，按成本计平均每年回报率超过5%。在上述交易完成后，九龙仓将不再持有任何远洋地产股份。

　　但关于交易事项的协议内容和独立第三方的身份，九龙仓方面并未予以披露。

　　对于观点地产新媒体的查询，远洋地产方面表示：“对于近几日公司股权的变动，远洋的态度和回应都以公告为主。”接近远洋地产的人士则透露，公司投资部目前还不清楚九龙仓的交易对手身份，同样在密切关注此事。

　　而仅仅两天前，安邦保险斥资77.84亿港元接盘南丰集团持有的远洋地产20.5%股权，一跃成为远洋地产第二大股东。联系近期连连出手的险资举动，九龙仓交易对手的真实身份着实引人瞩目。远洋身上再次上演的股权变动，会不会又是一次险资的进击？

　　神秘买家抢筹

　　远洋地产的近期股权变动在交易市场中已经可以窥见一斑。12月10日，远洋地产开市前有8宗大手成交，每股作价5港元，共涉及6.51亿股，涉资32.56亿港元。受此影响，远洋地产盘中股价一度升至5.22港元。

　　及至12月10日晚，九龙仓宣布出售股权明证了远洋地产的股权变动，而幕后斥22亿港元接盘的神秘买家同样引发了市场的强烈好奇。

　　经过12月7日安邦保险的登堂入室，市场对九龙仓交易对手的猜测很难与险资无关。有港股分析师对观点地产新媒体表示，确实不排除险资接盘的可能。

　　根据联交所披露的权益资料，中国人寿目前持有远洋地产29.03%的股权，安邦保险持有远洋地产20.5%的股权。

　　在保险资金运用管理暂行办法的规定中，除保险产业企业和非保险金融企业外，保险公司不能对其他企业实现控股。与生命人寿在金地的地位一样，30%也是横亘在中国人寿与远洋地产控制权间无法突破的屏障。

　　在中国人寿之外，刚刚入场的安邦保险会不会就是继续抄货的人？答案还未揭晓。但倘若是安邦从九龙仓处买下5.925%的股权，其在远洋地产的累计持股比例将达到26%。

　　另一个更为大胆的猜测则是，如果12月10日发生的大宗交易接盘手皆为安邦，其将持有远洋地产股权将达到29.269%，逆袭成为第一大股东。

　　站在中国人寿的角度，这个数字将难以忽视。美银美林12月9日报告就指出，南丰出售股权予安邦后，中国人寿仍然为远洋的最大股东，“但中国人寿可能不太满意同业安邦成为远洋的第二大股东”。

　　无论此次九龙仓的交易对手是谁，中国人寿和安邦保险在远洋地产的第一、二大股东地位已经显现。对于远洋地产而言，这种格局的关键也在于平衡。

　　美银美林认为，在国寿和安邦的支持下，远洋有望获得估值重估。但也有分析认为，股权变动虽不影响远洋地产的短期运营，但从长期来看不排除会在管理策略上有所调整，由生命人寿和安邦保险持作大股东的金地可谓前例。

　　纵观近两年国内房企的股权架构变动，对国内房地产市场最为看好的无疑就是动作凶猛的险资。

　　从万科、远洋到金地、金融街等房企都已成为险资的“猎物”。据观点地产新媒体不完全统计，目前133家A股房企中，已被险资进入前十大股东的房企达到21家，占比15.8%。

　　在市场分析人士看来，险资如此钟情房地产，主要是就是因为投资回报稳定且收益较高。

　　“更重要的是，对于保险企业而言，保险尤其是寿险一般具有期限长的特点，因此更倾向于投资期限同样长的不动产，以达到现金流匹配的目的。股票也符合期限长的特点，但考虑到‘牛短熊长’，不动产相比会更稳健。”

　　由于政策的捆绑长年来都无法进入房地产领域的险资如今汹涌而出，势必对房地产行业大的格局带来强烈震荡。

　　与险资的雄心勃勃形成强烈对比的，是港资企业的离场潮。在南丰集团和九龙仓此次股权出售前，包括李嘉诚旗下公司、新世界、华人置业、中渝置地等港企都将大部分内地项目陆续续出售清仓。

　　港资离场潮

　　由李嘉诚旗下项目的出售，到今年相继而来的多家港企出售项目，内地房地产市场调整转型时，港资企业似乎已经用行动说明了看法。

　　在内地拥有约千万平方米土储的九龙仓，也已经意识并做出收缩战线的实际举动。

　　从九龙仓集团前主席吴光正今年5月卸任时的表态，或许可以看到部分港企对内地市场的进退之因。

　　“内地的大开发商都在说黄金时代已经过了，现在是运作和经营的时代，这个是正确的。”

　　吴光正彼时坦率表示认同“黄金时代”已过的观点，内地销售物业目前面对的挑战相较以往更大。

　　“八九年前九龙仓开始投资内地的房地产发展事业的时候，市场环境有其优点，第一，当时还算黄金时代，可以买到便宜的地，赚到比较可观的利润。第二，当时的人民币是弱的，我们不单是买土地储备，还买人民币储备，所以这种商业模式是可以得益的。”

　　在土地成本日渐高昂而房价涨幅已经放缓的今天，以土地增值和人民币汇率为支点的商业模式已经不再存在。也正是基于此，九龙仓在近三年中开始减少投资。

　　“九龙仓目前进入内地15个城市，布局会慢慢减少到一半，集中到七八个城市。”今年8月，九龙仓集团有限公司第一副主席、九龙仓中国地产发展有限公司主席的周安桥在业绩发布会上如是表示。

　　九龙仓对于远洋地产的减持，此前也有些许迹象。今年5月，九龙仓以6.53港元成交均价减持远洋地产920万股，套现6007.6万港元。

　　对于港资企业的选择，有港股分析师对观点地产新媒体分析称，港资企业不乏海外投资渠道机会和经验，在内地房地产爆发性增长消退以及人民币贬值的可能预期中，港企很可能选择出售内地物业套现另投他处。

　　同时，港资房企在内地拿地有不少是在二三线城市，当时开发的时候房价上涨，所以有利可图，但目前市场分化很大，且港企在这些城市的开发能力有限，把项目卖给国内开发商可能还可以规避风险，实现利益最大化。