写字楼成“顶梁柱” 内企撑起半边天

　　编者按：2015年，香港的房地产市场经历了多重变局——

　　越来越多的品牌关闭店面，空置的商铺也越来越多，一些旺铺租金呈断崖式下跌……随着香港零售业的下滑，港岛的商业地产也感受到禀冬降至的寒意。

　　另一方面，香港的住宅市场也随着港股的波动而起伏。上半年住宅交易行业火爆，进入下半年，受股市拖累交易开始快速下滑，但房价并未出现港岛刚需人群期望的下跌。

　　在商业继续下探的趋势与住宅交易量缩价挺的不明朗前景中，香港的写字楼市场一枝独秀，大部分区域的写字楼需求旺盛，这背后是赴港内地企业贡献几乎半壁江山。

　　2016年的香港楼市会好吗？

　　如果说，香港住宅市场和商铺市场似乎都在走下坡路的话，那么香港的甲级写字楼则需要充当香港楼市的“顶梁柱”，预计未来将能撑起香港楼市的整个表现。

　　今年11月，两家大型企业在香港豪斥183.5亿港元分别买下两幢写字楼，为香港写字楼的投资市场定下了新的方向。

　　2015年11月12日，恒大地产（03333.HK）宣布，向华人置业（00127.HK）购买位于香港湾仔的美国万通大厦，成交金额为125亿港元，每平方英尺的价格为36187港元，是香港写字楼成交价中的新高。

　　就在收购当天，中国人寿保险（海外）也向会德丰购入红磡OneHarbourGate西座全幢商厦，成交价为58.5亿港元，每平方英尺的价格为14885港元，是九龙区最大宗的写字楼买卖交易。

　　价格高企，空置率低

　　根据莱坊的2016年《全球城市报告》，今年9月份，中环写字楼的空置率下跌至1.4%，接近2008年的历史低位。莱坊高级董事及估价及咨询部主管林浩文称，中环缺乏新增供应，加上超过一般的甲级写字楼楼龄都超过25年，部分有重建和翻新的需要，长远而言，这将影响中环甲级写字楼的供应。

　　林浩文称，增加写字楼未来供应似乎是解决中环供应紧张的办法，不过短期而言，香港的CBD2或其他新增供应不能取缔中环写字楼的地位，而预计到2020年，香港面临短缺的写字楼面积将达到200万平方英尺，相等于一座香港国际金融中心二期的写字楼面积。

　　一名市场人士告诉《第一财经日报》，如果写字楼的空置率持续如此低，对香港的写字楼市场反而是不利的。对于很多外资机构来说，如果在香港中环很难租到办公室，它们可能会选择亚洲其他金融中心，比如新加坡等地，这对于香港作为亚洲长期的国际金融中心的地位是不利的。

　　而目前，由于供应严重不足，空置率也空前地低，香港写字楼的租金预计将水涨船高，莱坊预计，2016年，中环的写字楼租金升幅将达到5%，而2015年至2018年年底，香港将有12%的租金增长。

　　中资机构撑起半边天

　　自从去年沪港通开通以来，不少中资机构都纷纷到香港来设点办公，推高写字楼的租售市场。有数据显示，2015年，中资机构占中环新租约市场约40%至50%，是甲级写字楼市场需求的主要动力来源。

　　而不少外资大行和本地金融机构，由于资金短缺，纷纷将后台部门由核心区搬到九龙甚至新界区，比如美银美林和金管局，都租用了位置较为偏远的葵涌九龙商业中心。

　　有市场人士称，过去中资机构入驻香港写字楼，主要都以央企为主，如今则多了不少民营企业，比如金融证券机构、律师行及会计行等。

　　仲量联行在一份报告中称，中资企业和保险公司对全幢写字楼物业的自用需求殷切，加上写字楼租赁市场复苏，投资者重拾对写字楼的投资意欲，今年1月至11月，共有55宗高于1亿港元的写字楼买卖交投，总成交额为352亿港元，分别较2014年全年增加25%和67.6%。

　　而今年甲级写字楼的资本值上升了4.3%，仲量联行董事总经理曾焕平称，展望2016年，利率上调将限制物业价格的升幅，目前，市场有不少内地资金静待投资机会，加上保险公司近年积极吸纳全幢商厦投资，令其他市场的投资者重燃对投资物业市场的兴趣，预计甲级写字楼的资本值将于2016年上升最多5%。

　　莱坊则认为，中资企业有充裕的资金，一直在香港积极寻求机会收购全幢写字楼作自用和长期投资用途，由于这些中资机构将进一步扩充，预计它们购买全幢写字楼的趋势将持续到明年。