大悦城五年拟扩至20家

　　作为上海“爱情地标”的大悦城二期在本周末开业，其标志性的摩天轮亮灯。在这个购物中心扩建开业的背后，是中粮系麾下商业地产的全国扩张野心。

　　中粮集团副总裁，大悦城地产董事长周政12月20日在接受《第一财经日报》记者采访时表示，未来五年，大悦城购物中心会在全国扩张到约20家，其计划以拿地或并购方式进行全国扩张，首选一线城市。目前，大悦城将已经开业的购物中心资产基本都注入了大悦城地产(00207.HK)，未来大悦城考虑将新开购物中心项目都注入上市公司，以便进行一系列资本运作。

　　连锁化全国布局

　　位于上海人民广场附近的大悦城一期已经运作一段时间，但中粮系并不满足于现状，经过新一轮投资和建设，上海大悦城二期开业，这让该购物中心的整体商业体量将达到16.3万平方米，通过连廊联通南座和北座，共约450个品牌，目前开业率达到90%，主要代表性品牌包括：Michael Kors、Kate Spade、bebe、ANTEPRIMA WIREBAG、MARIMEKKO、LOVE MOSCHINO、GAP、MUJI、MO-MO牧场、云海肴、小辉哥等。

　　最值得注意的是，二期的建设中，上海大悦城引入了体验式消费的摩天轮，这是其主打的摩天轮经济——将客源引流到顶层，使客人“喷淋式”动线向下走，增加客源流动性和消费可能。同时摩天轮是售票项目，可以为商场带来收益。

　　周政透露，目前大悦城购物中心的平均月租金在300万~400万之间，西单大悦城甚至超过1000万。这一租金水平在行业内处于领先地位甚至数倍于其他购物中心。大悦城的租金模式为保底租金加流水代扣，两者取高者。保底租金在商户续约时会不断提升，这也是为了应对电商，让商家更关注实体店的销售。

　　“大悦城已经有一套自己的模式，比如体验式消费的打造，根据不同的城市量身定制不同的具体项目。现在，我们在全国有八个大悦城购物中心，大部分都是我们自持物业或参股的项目。未来五年，我们计划在全国扩张到约20个大悦城购物中心。我们的选址会以一线城市为主，当然也会看有潜力的三线城市。而且大悦城在今后不仅仅是一个购物中心，我们还会结合线上线下的运作做出智慧购物模式，以应对电商对于实体商业的冲击。”周政告诉《第一财经日报》记者。

　　并购扩张法则

　　就在大悦城打算进行全国扩张购物中心的同时，不少同业者也都不约而同地在布局商业地产项目。近期中国新天地也透露要在全国升级打造“天地”系列大型商业综合体。同样是在周末，作为莆田市最大的商业综合体项目，莆田正荣财富中心开业了，莆田正荣财富中心总建筑面积100万平方米，商业面积达到36万平方米，其中购物中心22万平方米，室外步行街4万平方米。甚至连做家居业起家的宜家也打算在中国市场连锁化扩张购物中心项目。

　　“其实商业地产是比较长远的打造优质资产的模式，但是要做好商业地产必须具有雄厚的资金实力和非常专业的管理能力，尤其是在电商日益冲击之下，实体商业更应该思考如何使用合理的资本方式来建设长期的优质购物中心项目，而不是一味地去看短期利益。”长期研究商业地产的中名会执行主席洪奇辉指出。

　　对此，周政透露，未来的大悦城系列项目的扩张会采取自行拿地建设和收购相结合的方式。“相信在全国会有一些值得收购的项目，尤其是在一些具有发展潜力的三线城市，如果以收购方式运作则成本相对较低，扩张速度较快。”

　　在采访中，记者了解到，不少业者都有类似想法。“有些旧的商场项目运作不力，但却占据较好的地理位置，完全可以通过收购控股等来拿新项目。我们预计2016年在商业地产领域会有一轮并购潮。”第一太平戴维斯上海副董事长朱兆荣认为。

　　资本运作“算盘”

　　但正如业内专家所言，要做好商业地产，必须经得起资金考验，一个大型购物中心或综合体“养”十年才能盈利都很正常，那么业者一定要具备资金实力。

　　《第一财经日报》记者注意到，就在前不久，“北京华联商业信托”（BHG Retail Reit）在新加坡主板挂牌交易，筹集3.942亿新元资金，这是新交所主板2015年第一只新股上市。该REIT以每单位0.80新元的价格，发售超过4.9272亿个单位，总计约1.2亿新元。该REIT上市的起始资产包括五个购物商场，分别位于北京、成都、合肥、大连及西宁，估值约28亿元（合6.059亿新元）。

　　“我们也注意到了华联购物中心此次的REITs上市，其实我们也在寻求一些合适的资本运作方式。比如我们将已经开业的大悦城项目基本都注入了大悦城地产上市公司，对于未来新开的购物中心，我们也打算注入到该上市公司。未来我们也会继续寻找资本运作的机会。”大悦城地产财务总监许汉平告诉《第一财经日报》记者。

　　有业内评论指出，从中粮置地更名大悦城地产后，大悦城产品线对中粮的意义不言而喻。尽管在引流方面，大悦城是行业的佼佼者，但从财务数据体现的销售与租金收入上也同样有烦恼。大悦城执行董事兼总经理韩石在近期的大悦城商业聚焦客户价值峰会上表示，大悦城会针对趋势进行研究和探讨，挖掘更多大悦城的平台价值。站在资本市场与管理层的角度，大悦城需要为股东创造更大化价值。价值的体现一方面来自购物中心租金收益，另一方面需要有持续性的运营发展提升服务与品牌价值。因此其未来必然会进行整体的资本运作以提升自身的估值。

　　“值得注意的是，据统计，目前全国已经开业的购物中心已有4000多家，到2020年，开业的预计将达到10000家，超大供应量逐渐入市，当前的存量已经饱和，未来购物中心市场依旧存在诸多挑战。”洪奇辉分析。