2015龙湖派的 “基本动作” 低调背后的调整与磨合

　　编者按：2015年，在中国经济调整转型与改革持续深入的时代背景下，中国房地产行业陷入了一段短暂的迷惘，但在这迷惘之间，我们仍然奋力追逐着一个又一个时代的风口。

　　互联网+、智慧城市、创客空间、海外投资、社区O2O、文旅地产、养老地产等模式与概念层出不穷，开发商们不再认为自己是“开发商”。但洗尽铅华、回归本初，房地产行业的深层次问题仍然需要面对和化解。

　　归根结底，这是“艰难的一年”。无论是地价和房价屡创新高的一二线城市，还是库存居高不下的三四线城市，在全国范围内，“库存”已如悬湖。“化解房地产库存”上升到国策高度之后，面对即将到来的2016年，我们可能看到怎样的前景？

　　前事之不忘，观点地产新媒体倾力策划年度重磅报道“艰难一年”，回顾并总结2015年房地产行业的标杆性企业得与失，深度剖析有代表性地位城市房地产行业的真实情况。

　　变化的2015年，许多如“互联网+”一样喧嚣的概念扑面而来，每家企业似乎都在寻找新的爆炸点，唯恐有落人身后之嫌。

　　在这样的环境下，一直以“沉稳”示人的龙湖地产愈发显得低调，曝光率最高的莫过于拿地、销售、发债等房企教科书式的“基本动作”，惟有偶尔爆出的老板内部信或者双湖投资的隐秘投资路径等消息，才能让外界得以窥探平静水面下的暗涌与急流。

　　虽然还未到披露年度业绩的时候，但按照前11月销售487.6亿元的记录来看，龙湖仅需要在12月实现52.4亿元的合约销售即可达成2015年全年540亿元的合约销售目标，这个数字相比去年的490亿元有10个点的涨幅。

　　龙湖自2012年开始着手优化土地结构，不断补充好城市以及城市中好区位的地块，同时推动非核心城市非核心地块项目的加速去化，以令土地结构更加合理。

　　中金公司的数据显示，2014全年和2015年前三季度，龙湖权益土地款中分别有84%和60%投入到九个供应不足城市的项目中。2014全年和2015年前三季度公司所获项目的可售资源总量预计分别为540亿元和620亿元，预计2016年可售资源有望稳健增长。

　　除了调整土地等资产结构，为了适应公司升级发展需求，龙湖内部补充和重构人才梯队的努力也一直没有停止过。或许正是在这样的背景下，管理层才会表态称，“对公司未来年均至少10%的规模增长有信心”。

　　小股投资与操盘

　　据观点地产新媒体不完全统计，截至2015年12月28日，龙湖地产年内共拿地23宗地，权益总土地金约292.52亿元。拿地城市则高度集中于8个城市。其中北京8宗，杭州4宗，上海3宗，厦门、成都与重庆各2宗，苏州与南京各1宗。

　　如此算来，除却兵家必争之地北京外，龙湖地产可谓重仓华东地区，在上海、南京、苏州、杭州等4地今年累计拿地159亿元，占全年拿地金额比例的54%。华东地区在销售业绩上也不遑多让，今年上半年公司销售额贡献中长三角以35.2%的占比超越西部地区成为集团业绩最大粮仓。

　　需要指出的是，在上述23宗土地中，有13个合作项目，其中9个项目中所占权益低于50%，6个项目权益比例甚至低于30%。这在万科、朗诗等推崇小股操盘的公司报表中或许并不罕见，但却是龙湖地产今年在拓合作方面最新的体现。

　　具体来说，2月，龙湖收购上海松江永丰街3002项目28%股权，收购代价仅为约6720万元，合作方是同样来自京城的首创置业。同月，龙湖还从闽系房企禹洲地产手中获取厦门集美项目49%股权，收购代价13.4亿元。该项目今年11月首开即有15亿元入账。

　　龙湖还在2月从金地永同昌联合体手中，收购了北京海淀太平庄2号地25%股权，收购代价约1.5亿元。据观点地产新媒体了解，该宗地创造了今年北京最高的起拍单价纪录，却最终以极低的1.5%溢价率成交。

　　金地作为合作伙伴在9月份再次出镜，彼时龙湖地产分别以2.76亿元和1.95亿元的代价，从金地旭辉永同昌联合体手中，收购了北京顺义新城26街项目20%股权，以及北京顺义仁和镇项目26%股权。值得注意的是，在2月份两宗地的拍卖现场，龙湖地产皆有现身，只是并未有所斩获。

　　同样是土拍时失之交臂，龙湖地产也以事后协商的方式，与平安联合体成功入股保利首开拿下的孙河地王。此外，龙湖年内还获取了旭辉、恒基合作的上海松江区车亭路项目30%股权，以及万科、大家合作的杭州世纪之光项目的10%股权。

　　龙湖地产相关人士接受观点地产新媒体采访时表示，在上述龙湖小比例入股项目中，既有操盘项目，亦有仅仅作为投资的项目。在输出龙湖品牌同时，也可以兼顾财务上的投资回报。

　　数据来源：观点地产新媒体整理中金公司

　　调整与磨合

　　在今年年中爆出的吴亚军内部信中，这位女强人以一句“今天的龙湖本来就不再是昨天的龙湖，龙湖永远在发展，永远在调整”，回应了来自公司内部对于HR工作的质疑声音。

　　龙湖近年来的调整体现各个方面，除了上述土地结构的换仓外，去库存也可以看做龙湖在销售和产品层面的一次调整。

　　中银国际的报告指出，2015年公司的销售去库存仍在继续。在2013年积压的110亿人民币库存中，2014年已售出了50亿人民币，至2014年底仅剩下60亿人民币。展望未来，预计龙湖的主要去库存行动将于2015年完成。

　　而在内地流动性逐渐宽松的金融环境下，龙湖地产也赶上了公司债发行潮流，分三次完成的80亿元境内公司债有效改善了公司债务结构。随着今年的两次融资动作后，预计龙湖地产今年的借贷成本可以进一步下降至6%。

　　商业地产方面，虽然龙湖一直在强调已经开始进入收获期，预计2017-2020年投资物业将带来30-50亿租金收入，但公司商业管理团队的换血似乎也在说明着调整的存在。

　　今年5月，原龙湖商业地产部总经理魏健被任命为天津龙湖总经理，原凯德商用华中区总经理李楠于5月7日加入龙湖，接任魏健龙湖商业地产部总经理一职，直接向邵明晓汇报。原凯德商用华中区区域副总经理陈琦也已加盟龙湖商业担任副总经理。龙湖商业人才中，较大比例来自凯德，部分来自中粮大悦城与万达等。

　　这似乎是既中海帮后，龙湖人才体系中又一拨具有鲜明特色的空降兵。在物业开发领域，龙湖研发和营销领域融入了大量的中海基因。以徐爱国、颜建国、叶林、张旭忠、李宏耕、毛文斌、张泽林、童建良、袁春等一批中海籍高管的加入，令龙湖管理层中的中海军团逐渐壮大。

　　在今年唯一一次对外发声中，龙湖人力资源总经理李朝江称，中海来的总经理，除了补足业务发展、公司扩张中的要求外，他们的专业厚度还帮龙湖把体系建设做好了。而商业领域，在招商业梯队时对全行业摸底一遍后，商业做的符合公司的预期和要求的，就只有凯德。

　　据观点地产新媒体测算，如若按照龙湖管理层所言的每年保持10%增长，龙湖地产的规模在2020年左右预计可达千亿。土地换仓、处理库存、人才重组，龙湖在水面下进行的一系列动作，或许才是决定这一目标最终能否实现的关键因素。