世邦魏理仕：2016社区型商业主导市场 轻餐、家居成热点

　　编者按：2015年，成都商业地产发展可圈可点，但也有几家欢喜几家愁。而2016年成都商业地产又会如何发展，赢商网四川站推出《2016年成都商业地产趋势》系列报道，通过采访开发商、品牌商、行业机构高层，希望为成都商业地产描摹出一个大概的摸样。

　　在这样的背景下，世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉接受了赢商网四川站的专访。朱建辉在以“洗牌”、“亮点”、“挑战”等关键词总结2015年成都商业地产市场的同时，也从经济大势、商业消费环境与业态发展趋势等层面预测了2016年成都商业地产市场可能发生的变化。

　　世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉

　　2015商业地产市场快速演变 亮点与挑战兼备

　　2015年，成都优质商业地产市场迎来了短暂的空档期，市场借机加速洗牌调整。据世邦魏理仕统计，2015年成都优质零售物业总供应量仅不足50万平方米，且主要集中于第四季度开业的购物中心，如银泰城、金楠天街、大悦城。朱建辉认为，快速演变的市场仍出现了新的亮点：

　　其一，由于几个地标型商业的开业，社区型或区域型购物中心已成为2015年市场发展的主线。伴随供应端的改变，餐饮、儿童、娱乐等体验消费业态无疑已成为市场新增吸纳的主要来源。受此推动，零售物业平均空置率同比下降0.7个百分点，至年末报7.1%。其二，跨境电商开始在成都市场出现，并迅速在市内主要卖场扩张，不同定位的卖场均已出现跨境电商线下平台的身影。其三，O2O支付大举进驻购物中心，手机支付的市场争夺日趋白热化。

　　然而，商业市场仍面临诸多挑战。首先，百货行业大洗牌进入深水区。年内，万象城尚泰百货、莱蒙都会天虹百货闭店继续为市场敲响了警钟；同期春盐商圈仍有部分百货运营商在考虑退出市场或发展转型。百货购物中心化已是老生常谈，但市场仍有不少运营商试图突破物业的局限性提升消费体验。其次，奢侈品消费受经济冲击影响较大，在一线市场发展较好的设计师品牌在成都的经营亦有经营不善的状况，部分甚至已退出成都市场；同期，伴随IFS和远洋太古里的开业以及银泰中心in99招商的启动，奢侈品资源的竞争加剧，高端百货的生存空间受到进一步压缩。第三，体验业态同质化问题开始暴露，缺乏消费吸睛点的商家运营艰难，餐饮业同样面临同质化竞争困局，调整洗牌时期已悄然来临。

　　2016商业地产供应回升 社区型商业将成市场发展主线

　　朱建辉分析，2016年中国经济增速放缓对消费市场的影响可能会传导至商业地产市场，从而使得百货、购物中心乃至街区商业、社区底商的招商、运营都将面临不小的挑战。特别是相对老旧的物业将难以适应快速演变的商业市场。

　　他认为，商业消费将日趋理性，海淘以及线上消费对实体商业尤其是小规模商家的冲击不容小觑，线上线下商业将加速融合，线下实体商业只能在夹缝中求生存。而成都轨道交通在2015-2016年迎来新线开通的小高潮，则有望带动双楠、万年场、温江、城北地区商业的人气。同时主城区与近郊地区主要干线公路的竣工，以及成渝高铁的开通，都将增加成都商业市场对周边区域和周边城市的辐射能力。

　　朱建辉预测，2016年成都商业地产供应将有所回升，市场版图将加速向非核心区域扩张，社区商业及社区型购物中心将继续成为市场发展的主线。整体市场将全面进入调改期，“调整”、“洗牌”仍然是行业关键字。体验业态无疑继续成为零售需求的主要来源，但同质化经营生存空间受市场挤压，差异化、个性化、主题化的店铺将更受欢迎，“定制化”消费模式继续扩张。

　　然而，餐饮业态已非零售招商运营的万灵丹，整个行业需要探寻新的增长点。跨境电商热度将延续至2016年，线下体验延展平台将在主城商圈扩张。电子商务继续向实体商业渗透，O2O将不再局限于餐饮行业，并向全业态、多客层方向加速扩张。跨界经营的概念继续加持，在成都开店的明星跨界品牌增多，零售商继续推进多品牌战略，轻餐、家居等业态备受品牌青睐，“混业经营”将成为吸引更广客群的手段。