华润华侨城联合体以近底价69.32亿摘上海静安地块

　　1月20日，上海新静安区迎来新年第一拍。当天上午，原闸北区天目社区C070102单元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共绿地地下空间，经过三家房企的争夺，被华润华侨城联合体以69.32亿元夺取，比起始总价69.28亿元只高出400万元，几乎是底价获取。楼板价3.8万元/平方米，折合总建筑面积的楼板价仅2.15万元/平方米。

　　上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，与此前火车站地块相比，当前情形正折射出房企不想高价拿地的心态，这也与闸北区近年来大量供应商办地块有关。

　　该地块由4幅小地块组成，总面积6.57万平方米，地上地下总建筑面积32.13万平方米，土地用途为办公、商业、住宅、街巷综合地块。地上建筑面积18.23万平方米，其中住宅面积2.45万平方米、商业面积3.65万平方米，办公面积12.14万平方米。地下建筑面积13.9万平方米，其中地下商业面积4.7万平方米，其他为停车库。该地块住宅建筑面积只占到地上建筑面积的13%，占总建筑面积的7.6%；商业和办公面积分别占到总建筑面积的26%、38%。

　　根据要求，保障型住房占到该地块住宅建筑面积的5%，住宅（不包括保障房）8成都是全装修，中小套型住宅建筑面积占住宅总建筑面积不小于65%。地块内商办物业持有比例不低于商办物业总量的40%，持有年限不少于5年，且须统一运营管理。46-02街坊地块200米标志建筑的办公可售部分须整层销售，商业物业整体持有；44-01街坊地块、46-01街坊地块公共绿地地下空间开发的商业物业整体持有。

　　龚敏表示，目前苏河湾华侨城住宅项目和商业单价已达10万元/平方米；办公楼项目单价也在6万/平方米。而本地块最终近底价成交，如果按照总建筑面积计算，其楼板价仅2.15万/平方米，与当前周边在售的物业价格相比颇为划算。

　　“此次苏河湾地块竞标颇为理性，如果剔除其他因素或许与近年来闸北区商办土地供应过剩有关。” 龚敏透露，自2014年以来，闸北区出让商办以及商住综合用地共7幅，累计土地面积33.55万平方米，去年闸北区上海火车站北广场以北地块又是以88.15亿元高价成交。尽管地块地段位置和发展前景都不错，但连续供应使闸北区未来商办开发面临过剩。目前闸北和静安区合并不久，新的协同效应不会马上出现，区域需求也不会马上提升。

　　上海链家市场研究部总监陆骑麟也指出，该地块绝大部分以绿地为主，虽然还有部分商住办地块，但绿地部分的地块处于最优越位置，虽然未来地下为商业产品，但对于整个片区的规划而言，商业部分很难推进。若以类似人民广场的模式打造中低端类商业产品，苏河湾区域会因为受到人流量的限制，最终很难激起消费热潮；若打造高端商业产品，仅靠华侨城和中粮天悦壹号的高端人群和周边办公楼带来的商务人士去消费，也难以得到支撑。因此，尽管该地块地理条件优越，但后期的推进可能会有一定难度。