绿城湘渝西行记：宋卫平第一目标和豪宅复制的烦恼

奋力保住杭城销冠宝座的绿城，在新年开篇的湘渝西行记中来了一场隔空式的喊话。

“作为绿城联袂两江置业共同打造的第一个入渝项目，必定要做到第一。”在绿城入渝的首个项目亮相之日，绿城董事长宋卫平通过VCR如是表态。

时隔一周后，宋卫平亲赴长沙为绿城龙湖高尔夫山庄项目站台，而类似场景出现的上一个场合则是绿城“young时代”的开盘代表作——杨柳郡。

“龙湖高尔夫山庄项目必须做到长沙的第一品级，不允许做第二名，只允许和人家并列第一。”

近来“低调行事”的宋卫平如此高调出场，自然搅热了湘渝两地本已进入淡季的楼市。在处处弥漫的叫好氛围中，总是会有一些理性的发声，而这更多还是源于“第一”情节背后绕不过的落地小烦恼。

湘渝西行记

1月9日，来自重庆方面的消息指出，绿城入渝的首个项目——绿城·两江御园，已开放启动示范区。

据观点地产新媒体了解，上述项目是绿城与重庆国企两江集团旗下的两江置业共同开发的，前后历时约为三年。

相关资料显示，定位为低密度生活社区的两江御园项目总占地面积32万平方米，建筑面积约43万平方米，容积率低至1.0，绿化率35%，总户数1518户。

目前，两江御园的一、二期正在建设中，其中一期包括法式合院与中式四合院的混和业态，总套数达177套，面积约180-250平方米，本次开放的示范区为一期法式合院产品。

至于整个项目的未来呈现样式，按照相关负责人介绍，其将囊括合院别墅、平层官邸、墅景洋楼等多业态产品，“形成一个2000亩的超级高端大盘”。

对于此次合作，宋卫平通过VCR给出的官方表态是，“选择两江新区，是看到了两江新区良好的发展机遇和市政配套；选择与两江置业合作，是基于双方彼此的信任和共同经营理念。”

而两江置业负责人则谈到，两江御园的诞生是城市、区域对高端精工物业的需求，将以顶级标准继续开发建造和要求后续服务。

这边厢借力两江置业闯入山城重庆，停不下来的绿城转身则踏入以橘子洲头闻名的长沙。

1月17日，宋卫平奔赴长沙为绿城龙湖高尔夫山庄项目（暂定名）上演了一出站台秀，而上一个让其亲力亲为的作品则是“young时代”的开篇——杭州杨柳郡。

观点地产新媒体查阅相关资料得知，龙湖高尔夫山庄项目位于长沙主城区，在其60-70万平方米体量中，将主打绿城擅长的中式、法式别墅及面对青年群体的小公寓为主，其中公寓部分将达到30万平方米左右。

其实，在龙湖高尔夫山庄之前，绿城进入长沙已达十年之久，开发的两个项目分别为雨花区体育新城附近的公寓类产品绿城桂花城，以及开福区风景秀丽的青竹湖畔的别墅类产品绿城青竹园。

对于充斥着八卦元素的地产圈来说，长沙第三子缘何深得宋卫平之心，则是众人关注的焦点问题。对此，观点地产新媒体致电绿城龙湖高尔夫山庄项目总经理谢岳来（原珠海翠湖香山总经理），但对方并未做出更多解释。

不过，从宋卫平钦点的湖南绿城女掌门俞丽娅此前公开发言中，或许可略知一二。“现在集团已经开始考虑在华中区布局，华中区战略的核心站点就是长沙。因此，绿城在湖南有新动作，这是肯定的。”

同时，俞丽娅也坦言，湖南的布局只是绿城全国战略中的一环；其他重点板块同样受到绿城高度重视，未来五年进入的城市将呈现多头并进的态势。

落地小烦恼

“与桂花城、青竹园不同，龙湖高尔夫山庄并不是绿城自己开发而是其代建的项目。”有熟悉绿城的人士对观点地产新媒体指出。

可即便是一个代建品，宋卫平对该项目的确定的目标则是，“龙湖高尔夫山庄项目必须做到长沙的第一品级，不允许做第二名，只允许和人家并列第一。”

对产品的如此执着，从根本上决定了龙湖高尔夫山庄必将披上绿城山擅长的“高大上”外衣，正如俞丽娅所说的，“不管怎么变，品质不能动摇”。

然而，当脱离了上海、杭州等高净值集聚人群的支撑后，要在长沙这样均价不及杭州一半的城市完美落地，绿城不可避免要面临的问题是去化烦恼。

“绿城以代建的方式进入长沙，无疑是较为正常与合理的轻资产模式。”长沙资深地产人士杨虹薇对观点地产新媒体分析称，在这种情况下，绿城的品质需要配上不错的性价比。

据杨虹薇介绍，当前的长沙楼市仍以刚需为主流购买力，但高端市场的情况“却不是那么好”。其实，在许多人看“衰”的长沙楼市中，5000-7000元/平方米的刚需产品向来是主力，去年第一季度住宅成交中，单价超过8000元的产品占比不到一成。

对此，有市场人士指出，“相对长沙人均收入和消费水平，长沙商品房市场还停留在温饱阶段，高端改善型产品叫好又叫座的寥寥无几。”

另有研究分析，这不光是产品本身问题，更暴露了长沙房企的开发理念问题：“长沙大部分楼盘开发还是以成本控制为中心，低成本导致产品同质化严重，缺乏个性和品质感，最后只好打价格战。”

这样看来，为避免频繁的“价格战”带来的高端产品腹背受敌，绿城的当务之急是提高项目性价比。而宋卫平的这一次拿出则是人文“情怀”与园区服务体系等软性服务。

“我有一个梦想，住在绿城的房子，可以比长沙平均寿命高出5岁。”可即便宋卫平的承诺“有信仰，有情调，有格调”，但绿城能否实现越位尚需“静观其变”。

长江逆流而上至重庆，即便经融创、龙湖长年培育的高端环境优于长沙，绿城以代建闯入该区域的两江御园仍不可避免遇到了落地尴尬。

问及对于绿城落地重庆的动作，重庆双远集团营销总监李波的第一印象是“国企两江集团的丰富资源与绿城打造产品的实力的有效结合”。

即便是一个看似“双赢”的画面，隐藏其后的却是项目在地理位置上的“相对较偏”以及“绿城品牌”的本土化问题。

李波对观点地产新媒体表示，上面提及的这些不足之处都将在一定程度上影响两江御园未来的去化。

其实，类似的去化难题此前已出现在绿城昆明代建的龙山玫瑰园身上。由于所在的长虫山区块不是昆明传统豪宅集聚区，且相关配套也不成熟，易事达地产顾问（中国）副总经理陆韬对观点地产新媒体指出：“绿城接下该项目时肯定已经考量过多方因素，但要卖起来还是有压力的”。

或正式考虑到去化上的压力，李波认为宋卫平“必定要做到第一”的两江御园大概率事件是做到单个类型（别墅、平层）的第一，但实现单盘销售第一则存在不确定性。