东原反哺式的补仓大戏 “东进”武汉拿地平衡策略

　　持续“东进”闯入上海滩与金陵城后，渝派房企东原地产近日在大本营重庆与中部重镇武汉演绎了一出反哺式的补仓大戏。

　　继2013年拿地后，东原选择以合作的方式再次杀回重庆，拉上的伙伴是旭辉，而搭线的项目则是占地约490亩的重庆照母山片区大竹林地块——江山樾。

　　时隔约半月后的1月26日，武汉进入春节前最后一场土拍，许久未储粮的东原以11.497亿元竞得洪山区板桥村两宗城中村用地，总用地面积13.98万平方米。

　　这也是东原继湖光里、晴天见两项目后在武汉落子的第三个城中村改造项目。对此，东原方面对观点地产新媒体指出，“作为一个外来企业，可以在武汉连续开发3个城中村改造项目已经算是凤毛麟角。”

　　其实，在“总部迁至上海”传闻持续发酵下，在此背景下，东原上述反哺式的补仓之举无疑被赋上更为长远的意义，即“有稳健的资金支撑公司快速发展”。

　　补仓大武昌

　　1月26日，武汉一场由26宗地块组成的土地盛宴吸引越秀、绿地、东原、武汉地产集团、鲁能、北辰、统建等外地及本土房企前来竞拍。

　　最终的成绩单是，“除2宗流拍外，其余24宗成交地块总成交价达77.75亿元”。而在现场拍卖的10宗地块中，东原地产以11.497亿元将洪山板桥村2宗地块收入囊中，折合楼面地价2588元/平方米。

　　观点地产新媒体查阅出让公告，东原此次拿下的地块编号分别为P（2015）182洪山区板桥村A包地块和P（2015）183洪山区板桥村B包，对应的成交价为4.511亿元及6.986亿元。

　　P(2015)182号、P(2015)183号地块均位于洪山区板桥村，都是纯居住用地，板桥村临近京广、京九铁路线，北侧为湖北工业大学，东侧是保利心语，东南侧为汤逊湖。

　　其中，P(2015)182号地块由K1、K3两宗地块组成，总净用地面积约5.79万平方米，最大建筑面积17.43万平方米。而K1最大建筑面积约11.22万平方米，K3最大建筑面积6.21平方米。

　　而P(2015)183号地块则由K2地块组成，净用地面积约8.18万平方米，最大建筑面积约26.99万平方米。该地块起拍价6.986亿，起拍楼面地价2588元/平方米。

　　“武汉土地稀缺，全市供应土地多为城中村改造性质，比一般的土地招拍挂供地门槛更高，而有能力获取城中村改造项目的房地产企业必定具有极强的地缘优势”，东原方面如是对观点地产新媒体表示。

　　其实，对东原来说，此次拿地的“地缘优势”则来自于此前已开发的两个城中村改造项目——东原·湖光里（靠近此次补仓的地块）及东原·晴天见，“2个项目已在2015年上市销售，并取得了极好的销售业绩”。

　　据观点地产新媒体了解，东原·湖光里去年8月首期开盘持续热销后，仅一个多月就全部售罄。而东原·晴天见则在不到两个月的时间内连续两次实现开盘即罄创双日光盘，均价直奔万元。

　　“东原这些年在武汉的项目表现都比较好，这与其自身打造产品及营销能力较好有很大的关系。”问及东原在武汉的市场表现，湖北中原研究员杨丽宇如是表示。

　　当然，除已有项目突出表现带来的刺激外，武汉整个楼市的“红火”或是东原此次补仓的另一大市场动因。统计数据显示，2015年武汉楼市成交套数20.48万套，成交面积2120.30万平米，增幅达39.7%，创历史新高，居全国各城市之首。

　　值得一提的是，此次拿地的武汉东原睿丰投资开发的项目除了东原晴天见和东原湖光里项目外，还有东原时光道以及纳帕溪谷两个项目。

　　东原“入海”记

　　在武汉再次拿地前，东原地产反哺式的补仓动作已在大本营重庆提前上演。1月9日，东原旭辉举办战略合作发布会，项目主角则是二者豪掷23亿拿下大竹林高端纯墅——江山樾。

　　回溯至去年6月29日下午3点，重庆主城北部新区今年首次露面的大竹林地块正式进入现场拍卖环节，两宗地块的总面积超488亩。

　　经过27轮叫价后，大竹林组团O标准分区O8-01-1/03、O8-01-4/03、O8-02/02、O8-03-1/02号地块被东原以14.8亿元总价拿下，溢价率为22.21%，楼面地价3744元。上述地块用途为二类居住用地、商业用地、商务用地。

　　而大竹林组团O标准分区O8-04-1/02、O8-04-2/02、O8-06/02、O8-07/02号二类居住用地，则最终以8.49亿元由东原和旭辉联手摘得。

　　虽然双方合作具体细节尚未完整公布，但旭辉总裁林峰在发布会上用“四好”概括了旭辉与东原合作发展的方向，“选好城市，选好区域，做好产品，做好服务。”

　　至于东原重新杀回重庆选址大竹林的缘由，东原、旭辉合作公司——重庆旭原创展房地产开发有限公司总经理张播介绍称，大竹林作为两江新区腹地的高端纯墅居住区，吸引各大知名开发商进驻，已成为重庆热点区域。

　　除拉来小伙伴旭辉外，东原大竹林项目引来市场诸多关注的另一角色则是金主平安。去年11月30日，平安不动产宣布入股由东原、旭辉联手开发的重庆市北部新区大竹林项目，这也标志着东原与平安不动产在2015年初达成的战略合作协议实现首次落地。

　　翻查观点地产新媒体此前报道，2015年初，东原地产与平安已达成战略合作意向。在双方签订的战略合作协议中，表示将共同参与目标城市的土地招拍挂，或在双方约定价格内，由东原竞得土地后，设立项目公司，并由平安不动产增资或受让股权成为合资公司，共同投资开发。

　　彼时，便有行业资深人士表示，在目前资本为王的房地产领域，开拓多元化融资渠道已成为开发商解决资金压力、升级的重要措施。房企与金融机构等融资平台之间的战略合作，将进一步拓宽房企的直接融资方式，建立完备通畅的资本通道。

　　正是有了平安的资本护驾，作为二线房企的东原进军上海的节奏表现远超市场的预期。去年12月23日，东原联合碧桂园、平安不动产以23.1亿元竞得上海奉贤区南桥新城16单元32-04区域地块，溢价62.19%，成交楼板价14597.20元/平方米。

　　这是东原地产深耕上海，进入上海市场两年内斩获的第五个地块，更在奉贤板块连下三城，形成区域聚焦效应，截至此时东原在上海土地储备货值已超100亿元。

　　“这种模式一方面可以降低拿地成本、控制开发风险，另一方面，有利于合作企业各自发挥自身优势、在产品和运营等方面强强联手形成合力。”东原方面表示。

　　在成功扎根上海后，东原于去年10月19日成功闯入全国第五城——南京，以总价10亿元、楼面单价20100元/平方米的代价，夺得建邺区河西燕山路98号军用土地，整体溢价率56%。

　　无疑，这是东原实现全国化布局转身的又一关键举措。“选择在南京河西做开发，一方面是基于这一年多在南京市场调研下来对南京这种城市发展的信心，另一方面也是东原作为传统渝派房企自身这么多年积累沉淀下来的精细开发经验与产品能力的信心。”东原相关负责人表示。

　　这样看来，在“稳健的资本”支撑下，未来东原的发展除了继续反哺式地补仓原有的重庆、武汉、成都三地外，另一方面则是“入海”一二线“精品”城市，最终将找到平衡天平两端的支点。