万科3000亿路线图：1月份快速去化 斥资91亿再扩土储

　　继郁亮公开宣布3000亿元目标后不久，2月3日下午，万科亮出2016年首个月份的销售业绩。

　　万科在公告中披露，1月份，公司实现销售面积186.4万平方米，比2014年同期减少4.90%，环比减少24.53%；销售金额255.9亿元，比去年同期则增长10.25%，环比减少23.01%。

　　对于上述业绩，观点地产新媒体未能联系上万科董秘谭华杰予以置评。不过，按照郁亮1月25日在万科总部发言时的表态，2016年万科的理想是“销售额3000亿元，利润300亿元”。据此计算，1月该公司的目标完成率为8.53%。

　　在过去一年，万科在销售业绩上大幅增长22.1%，最终实现全年2627亿元，很大程度上得益于其在一二三线城市推盘力度大、销售快速去化策略。同理，2016年若要实现业绩进一步增长，万科很大几率沿袭这种策略。

　　而在销售快速去化的背景下，一二线城市补仓土地成为万科的近期另一大动作。据其披露，1月份，公司新增加项目15个，涉及建筑面积290万平方米，须支付权益地价款约90.51亿元。

　　节前促销与销售256亿

　　群益证券分析师王睿哲指出，考虑到春节因素，万科1、2月的销售业绩将主要由公司可售资源贡献（目前可售资源约1200亿元）。

　　从均价来看，1月份，万科销售均价达1.37万元/平方米，与2015年同期1.18万元/平方米相比有所上升。除了由于市场整体房价上涨外，这或许也与万科在一二线的销售策略有莫大关系。

　　观点地产新媒体观察发现，自1月起，万科在北京、西南等区域均推出返乡置业促销活动，包括北京区域“10城联动”，成都区域“8城联动”等。此前成都万科一位内部人士也对观点地产新媒体透露，公司近期正在推广年前的促销活动，“忙得没工夫接电话”。

　　其中1月23日，广州万科山景城首次开盘，推出224套货量，均价2.2万元/平方米，最高约2.75万元/平方米。最终，项目当天所推单位录得售罄。

　　截至1月底，深圳房地产信息网统计数据显示，深圳万科录得销售11.91亿元，均价4.21万元/平方米；杭州透明房产网信息则显示，杭州万科销售9.61亿元，仅次于滨江、绿城。

　　按照万科定下的2016年销售3000亿元目标，其同比增长率仅为14.77%，低于过去四年平均水平。尽管如此，考虑到去年同期的基数偏高，万科要实现的这一目标仍是一个庞大的数字。

　　具体到区域公司，郁亮2016年提出的要求是，上海区域、广深区域需各完成800亿元，北京、西南及其它区域则共计完成1400亿元。

　　上述所指万科上海区域、广深区域去年均取得大幅度的业绩增长。以广深区域为例，观点地产新媒体获悉，期内万科在深圳录得销售221亿元，广州录得销售138亿元，东莞销售也同样过百亿；此外，万科在上海283亿元，杭州也录得销售183亿元。

　　这也意味着，万科要达到3000亿元销售目标，除了维持2015年的销售快速去化策略，还需要在表现较好的一二线城市推出价格更高的产品，从而拉近与目标的距离。

　　据了解，其中在深圳区域，今年万科将有包括正顺广场、深圳湾、安托山、兰江山第等高端项目，其中不少项目都位于福田、南山区，且定位高端；而1月初，上海万科也公开发布翡翠雅宾利、翡翠名都、翡翠江湾三大高端项目，年内“翡翠系”项目将达五个。

　　最新消息也显示，南京万科安品園舍近日正式获得预售许可证，均价5.9万元/平方米，这也刷新了南京住宅最贵纪录。

　　斥资91亿再扩土储

　　需要指出的是，万科目前可售资源1200亿元远远无法满足3000亿元目标的推货需求。万科显然也意识到了这一点，在销售快速去化的背景下，在土地市场积极补充项目也成了保证业绩的必要步骤。

　　早前万科董秘谭华杰曾回应观点地产新媒体称，从2014年8月开始公司的新增项目数量比较快，一方面是因为整个楼市环境的回暖，而更为根本的是“去年开始公司存货在不断减少，要保持合理的存量则需要大举拿地”。

　　据观点地产新媒体统计，仅去年12月，万科便新增21个住宅项目，权益建筑面积385.7万平方米，支付土地款208亿元，项目主要位于一二线城市。2015年全年，万科累计拿地1762万平方米，支出金额785亿元，占全年销售额30%。

　　进入2015年以来，万科依旧延续上述拿地思路，且在北京、上海、广州一线城市获得不少项目，这无疑会为未来的销售业绩加码。

　　1月份，万科新增加项目15个，涉及建筑面积290万平方米，须支付权益地价款约90.51亿元，涉及北京、上海、广州、杭州、苏州、厦门等十余个城市；同时新增物流地产项目1个，体量10.5万平方米，地价款2.1亿元。

　　其中最贵的是上海徐泾地铁上盖项目，位于地铁17号线徐盈路车站南侧，净用地面积约26.0万平方米，建筑面积约45.4万平方米，折合楼面价约1.33万元/平方米。万科拥有该项目50%权益，需支付地价款约30.25亿元。

　　其次是北京门头沟S1线05地块项目，净用地面积约6.6万平方米，建筑面积约25.2万平方米，楼面价约1.83万元/平方米。万科拥有该项目50%权益，须支付地价款约23.00亿元。

　　第三是上海绿洲雅宾利项目，位于静安区，宝通路西侧、中兴路北侧、西藏北路东侧、天通庵路南侧，净用地面积约13.4万平方米，建筑面积约35.0万平方米。万科拥有项目60%权益，需支付地价款约10.20亿元。

　　最新迹象也显示，万科对于当下热点城市的地块展现出一定的兴趣。2月3日，北京朝阳区将台乡驼房营村地块吸引了中交绿城九龙仓联合体、招商首创联合体、泰禾和万科四家竞买人。不过万科并未举牌，地块最终被中交绿城九龙仓联合体51.35亿元揽下。

　　对此，谭华杰此前也曾强调，万科拿地比较谨慎，主要考虑当地的土地价格与房价之间的相对关系是否合理。“如果两者之间关系合理，公司便会进行相应拿地。”