想要玩好商业地产 必须知道2016商业地产七大趋势

　　2016年商业地产该怎么玩？想要玩好商业地产，必须知道其发展趋势。

　　一、互联网概念趋于理性，以及产品的回归。

　　2015年过去了，年初风光的天使轮们90%以上都销声匿迹了，喧嚣的江湖开始平静，“大师们”也纷纷偃旗息鼓，蛰伏着等待下一个热点。那些惊艳了业界的产品，是成都太古里，是上海大悦城二期，这里面看不见太多炫酷和概念，看到的都是用心与品质。

　　2016年，互联网将继续从模式与技术层面，促进商业地产不断革新，但我相信最主要的方向，一定是产品的回归，这种回归将体现在建筑设计、环境氛围、业态组合、品牌布局，以及运营管理等多个方面。做一个好的产品，然后把人们留住，依然是商业的本质。

　　二、更好的场景化。

　　体验式商业的概念已经叫嚣了十年，但到底什么是体验式商业，一直众说纷纭。而商业地产怎样实现体验式，也一直是不断被研究的命题。我们觉得，体验化的角度可能有很多，但总结下来，基本涵盖三个方面，就是环境与氛围体验，主题与业态品牌体验，以及运营体验。

　　所谓环境与氛围，主要体现在平面布局、建筑形态以及景观设计等方面，例如北京侨福芳草地下沉式艺术广场，成都IFS屋顶花园及那只巨大的熊猫，上海金桥国际商业广场的花园式中庭等。这种视觉层面的体验，会带给消费者最直观的感受。

　　同时，设计与环境体验，还会体现在很多细节上，例如中庭在视觉与功能上是否都比较合适，动线是否合理，扶梯是否便于引流等等，也包括室内细节上的环境节点、雕塑、艺术感等。对于发展商来说，环境与氛围体验，属于物理层面，是可以通过设计解决的。这其中真正困难的是怎样对一个项目进行准确的定位与理解，是酷炫，还是雅致，是温馨，还是活泼。这其实与文化背景，客群特征，城市肌理等都有直接的联系，也会在很大程度上影响设计的执行。而且场景化一定要符合整体定位，例如生活中心型，可能就不适宜过于酷炫，而要以舒适温馨为主；如果是面向90后，可能就要更新潮，科技元素更多。而无论是哪种风格，场景化的核心，还是对核心客群的深刻理解。

　　三、商业主题化与个性化。

　　体验感的第二个方面，商业主题化。商业主题性体验其实有两个层面：第一，是否具有标识性、竞争力的商业主题；第二，围绕这种商业主题是否有足够的需求与商户支撑。

　　现在很多商业的招商还停留在品牌层次方面，在他们的概念中这里要有个ZARA，那里要有个星巴克，这边放个银行比较出租金，那边有个亲子比较聚人气，似乎有了这些就一定能成功。先不说此类商户的招商难度越来越大，租金越来越低，更重要的是，目前一二线城市的商业中心品牌同质化已经超过了60%甚至更高，引入此类品牌也解决不了差异化与竞争力的问题。

　　最近遇见这类侃侃而谈的朋友，一般我会先提三个问题：你到底要做个什么样的项目？针对什么人？最后凭什么与周边的万达广场或者万象城等竞争？

　　现在的商业地产市场现状是供应量大，但品牌有限，所以做一个商业，肯定会有相当大的部分业态与品牌有同质化现象。但在这种同质化之外，一定要有些个性化的东西，能让你的项目与其他同类项目形成差异，更重要的是要提供明确的氛围体验，这种体验可以是“情怀”，可以是“气质”，也可以是“格调”，其本质都是接近的，就是唤起消费者精神上的共鸣，从而带动消费。

　　没有个性的商业未来存活会非常困难。而通过更精准的定位，设立创新型的商业主题来提升项目的市场影响力，不仅对招商有很大帮助，也会有效地扩大项目的辐射能力。

　　年末刷爆朋友圈的上海大悦城二期的摩天轮及空中街区，就是最好的例子。通过“LOVE”主题，吸引年轻消费，同时结合一些年轻潮流品牌，规避商业红海。类似的项目如K11，侨福芳草地这种通过鲜明的艺术主题吸引某一类特定客群形成高消费频率，以及成都太古里的“快与慢”“历史与现代”的结合，用建筑与环境语言诠释主题，用方所与MUJI旗舰店来强化格调，这些都是可以借鉴的思路。

　　四、精细化运营管理。

　　精细化的运营管理，也主要分为几个层面，第一个是基于商业中心层面的，这中间除了基本的物业管理外，更多的是怎样进行有效的租户管理，活动推广等，这些都需要专业的运作。其中还有很重要的一点，就是对有效租赁面积的挖掘与使用。怎样在不破坏整体氛围的情况下，让商业中心价值最大化。例如，好一点的商业中心，停车、花车、广告及特卖的收入，有时可以占到总营收20%以上，而大部分商业都还未注重对此的有效使用。

　　崇邦集团的创始人郑秉泽先生说过“一个商业中心，建筑设计占30%，招商在30%，运营占40%”。实际上，随着商业竞争的日趋激烈，运营所起到的作用可能更大。而现在很多商业地产从业者，还把运营视为找几个人管管物业，收收租金。这种粗放式的所谓运营管理，在未来已经基本没有生存空间。而现在哪怕是运营状况还算良好的一些商业设施，未来其实都还有很大的优化空间，包括运营模式与运营效率，以及更细化的客户服务等。这中间不仅与技术发展有关，更与理念息息相关。

　　五、小众化品牌的兴起。

　　但是小众化也有一定风险，例如受众有局限，运营不够稳定，所以在品牌选择上要更加精准，同时要与整体商业中心的气质吻合，能够形成相互带动。从目前来看，一线城市的小众品牌正在走向成熟，二三线城市还有待培养。

　　六、跨界与融合。

　　2015年，商业地产最明显的一个现象，就是大量的集合店及生活馆的兴起，例如韩国依恋集团在金桥国际商业广场开出了大陆第一家生活方式店；台湾生活品牌多样屋开始逐渐缩减百货店，与发展商联合发展生活馆；伊势丹的ISETAN Beauty，融合了化妆品与轻餐；以及10 CORSO COMO这类购物、甜品与咖啡的结合。

　　随着商业竞争的加剧及经济形势的影响，越来越多的零售品牌开始进行复合化运营，其中既有差异化的需要，也是一种消费互动及提升，通过对Lifestyle相关产品的尽可能覆盖，来形成销售闭环，这种被MUJI已经证明成功的模式，如今正在得到更多品牌的认可。

　　无论跨界也好，融合也罢，体现的都是一种思路，就是商业地产不仅要满足需求，还要引导与开发需求，通过对关联消费的唤起，可以形成新的消费逻辑。当然，跨界与融合，也需要非常专业的运作，一方面跨界其实是有内在的关联性，另一方面，最近在某个急着“跨界”的服装店，喝了一杯足以让人对生活都悲观的咖啡后，我觉得，跨界与融合，不仅是理念与文化的交织，在技术上也要做好准备才行。

　　七、战略与创新。

　　前面所分享的大多还属于技术层面，最后说的这点可能是更高层面的。

　　第一个是战略。一个商业项目的成功与否，可能从拿地到定位阶段，就已经决定了。要做什么，怎么做，投入多少，对盈利的期望值等等，这些其实都是战略层面的东西。2015年我们看了很多有问题的商业，从技术层面反溯，会发现其实隐患在前期就已经埋下了。是社区商业还是区域商业，是定位家庭消费还是潮流时尚，是持有还是销售，这些没搞清楚就仓促上马。后期的所谓技术问题，都是前期战略不清晰的投射而已。以前说起战略，感觉很空很大，那是因为战略的制定本身可能就有问题，或者缺乏执行落地的能力。实际上，一个真正的成功的商业地产，一定会有一个明确的战略方向。未来，不懂战略、缺乏高度的商业地产招商与运营只能沦为新的技术民工。

　　第二个，是创新。我常和我的团队讲，我经常会焦虑，这个焦虑不是因为经验不够，而是因为市场更新太快。所谓的经验，可能很快就被新的东西替代了。这几年，改变商业地产玩法的，其实并不全是技术问题，而是因为人们的精神需求的提升，带来的消费理念的快速更新。这时候抱着那些传统的所谓“经验”固步自封，会很快被淘汰。

　　现在还常有一些所谓资深的商业人士说，这个地方只能做这个，只能做那个，一层只能是零售，二层只能是餐饮，三层我们做亲子吧。并不是这样不行，但如果每个项目都这么想，还有什么提升空间？未来还有什么竞争优势？很多时候，不是需求不存在，只是看不到，看不懂。

　　另一个层面，创新要贴合市场需求，乱开脑洞和不切实际的创新只会适得其反。同时最重要的是，创新一定要能落地，要有商户和财务的支撑。