九龙仓去年租金收入贡献近八成盈利 未来加大物业投资

　　相比于国内某些开发商迅猛的业绩爆发，以“稳健”为宗旨的九龙仓（00004.HK）的业绩显得比较平淡。其公布的2015年年报显示，九龙仓集团核心盈利增加5%至110亿港元，其中投资物业核心盈利增加9%至83亿港元。按比例看，九龙仓2015年收租业务的核心盈利占据了集团整体核心盈利的约76%。同时，根据九龙仓最新公布的全年业绩，海港城和时代广场在2015年零售销售额都出现了双位数的下滑，而公司管理层在香港的记者会上称，2015年下半年的零售市场比上半年明显恶化，预计未来表现会持续疲弱。

　　将扩大物业投资

　　年报显示，九龙仓大部分利润来源于其物业投资，而其更在年报中表示未来还将扩大这一业务。“我们未来将通过收购等方式进行物业的投资。我们对上海、杭州、西安等地方都进行了相应的考察，这些城市都有机会。无论是香港还是内地，我们都希望继续物色到合适的投资物业，将我们的收租组合做得更强。”九龙仓助理董事邵永官告诉《第一财经日报》记者。

　　邵永官进一步指出，目前九龙仓“存量+新建”的写字楼体量大概在120万平方米，由于九龙仓的写字楼运营经验丰富，其租金比同类写字楼好。他举例道，上海的甲级写字楼平均租金在10元/天/平方米，但是其九龙仓的会德丰写字楼平均租金为14元/天/平方米。

　　虽然如此，记者也注意到，九龙仓在无锡、成都的IFS项目写字楼空置率超过30%，九龙仓在上述城市依旧面临不小的压力。“目前中国二线城市的写字楼空置率都很高，至少有20%~30%的空置率。我们在成都的项目，2015年的写字楼吸纳量是5万平方米，而整个成都的写字楼吸纳量是20万平方米。我们觉得这些成都还是需要一定的时间才能够去化。”邵永官回应道。

　　住宅销售火爆

　　除去物业租赁，九龙仓的住宅销售同样比较火爆。2015年，九龙仓集团内地的合约销售额260亿，同比增长21%。作为重要粮仓的华东区域，为九龙仓贡献了超过一半的销售业绩。2015年，九龙仓上海的销售金额超过60亿；苏州九龙仓时代上城、Bellagio及国宾1号的销售业绩达到55亿元；杭州九龙仓碧玺璞俪洋房和九龙仓君玺则录得29亿元销售。

　　其在年报也提到，其业绩良好很大程度也与市场调控有关。但是其2016年的目标却比2015年低。2016年九龙仓内地销售目标却仅仅定为240亿元。

　　这个逻辑很简单，九龙仓过去一年在内地的土地市场并不活跃，由于大部分房企集中到一二线城市发展，获取土地难度不断加大。2015年，九龙仓仅在北京、杭州和佛山三个城市买入六幅土地，按照应占份额计算，总代价为47亿元。

　　“我们都很焦虑啊。现在买不到地，我们又要卖楼。”九龙仓集团副主席周安桥此前在接受记者采访时曾表示。

　　九龙仓主席吴天海表示，由于这样的土地因素，九龙仓开始收缩在内地的住宅投资。其准备减少有项目的城市的数字，“我会由15个城市减到10个，有个别城市将进行退出”。但是其并未透露其准备退出的城市。相较于对住宅业务的谨慎，九龙仓似乎对投资物业的前景更为乐观。在成都国金中心之后，九龙仓正在全力发展长沙国金中心及重庆国金中心。

　　邵永官提到，九龙仓将把自己的“国际金融中心”（IFS）写字楼品牌打造成“垂直华尔街”。未来将以“区域第一高楼”为其特有的名片，以创造圈层社交，协助租户共同增值，让企业和高端人才汇聚一起。他希望将IFS写字楼打造出集贸易、创新、可持续发展、文化和生活方式于一体的商业和经济“共赢圈”，并在这个共赢中获得更高的租金回报。

　　看淡零售前景？

　　根据九龙仓的业绩报告，公司2015年核心盈利增加5%，至110亿港元，如果计入投资物业重估盈余及其它会计收益/亏损，去年净利润同比下滑55%至160亿港元。尽管如此，九龙仓旗下的两大香港地标式物业海港城和时代广场2015年的整体收入并没有下滑，海港城的整体收入增加了6%，至85.67亿港元，其中来自商场的收入上升了5%，至59.49亿港元，出租率达到100%；而时代广场的收入也增加了6%，至26.87亿港元，其中来自商城的收入增长了7%，至20.17亿港元，出租率维持在99%。

　　九龙仓副主席李玉芳在香港的记者会上称，2015年海港城与时代广场的销售额分别下跌12.1%及12.8%，比2015年上半年的情况还更差。而2016年1月份，原本是传统旺季，但旗下两个商场的销售额仍下跌12%，比香港整体的零售市场还差。

　　香港的零售业一直在下滑，已经连续下滑11个月，根据香港政府统计处发布的最新零售业销货额数字，1月的零售业总销货价值约为436亿港元，同比下跌6.5%；而2015年12月的零售业总销货价值则同比下跌了8.5%。其中下滑的重灾区，就是以往大型商场及街铺的稳定租户－－珠宝首饰、钟表及名贵礼物，这类商品的销货价值下跌了16.3%。

　　李玉芳称，尽管旗下的商场吸金能力下降，让租金面临压力，不过还是有很多商户在排队进场，所以在租金方面的议价能力比较强。但由于零售市场整体都在转差，九龙仓主席吴天海称，商场情况好的时候，与商铺的营业额分成可以占整体租金收入的30%，但现在已经降到了15%，好在底租有所增加，可以抵消分成减少的影响，整体租金收入仍有增长。

　　瑞银发布报告称，九龙仓2015年核心盈利增长只有5%，比起市场预期的要低3%，而且九龙仓2015年下半年在香港的租金收入较上半年下跌1.8%，如果零售租户在本个财政年度的零售持续出现双位数下跌，将对集团的租金收入有下行压力。