碧桂园业绩会：500亿买地预算与规模诉求的利润试题

3月15日，碧桂园在香港举行2015年度业绩发布会。一如往常的安排，由碧桂园总裁兼执行董事莫斌、联席总裁兼执行董事朱荣斌、执行董事兼首席财务官吴建斌组成的“三斌”阵容出席现场。

自去年底亮相的马来西亚碧桂园森林城市项目成为业绩会的首个焦点。对比高调的宣传，莫斌却坚持对森林城市的销售目标“保密”，“森林城市去年12月内部开放，根据预售证情况推出不到3个亿货量，已经基本售罄”，“今年我们对海外不设目标”。

但是在2016年的销售业绩中，碧桂园森林城市为代表的海外业务显然承担了碧桂园的额外任务。据莫斌介绍，碧桂园2016年销售目标为1680亿元，“1680亿元是国内销售目标，没有包括海外市场，所以我们有空间做得更好”。

规模诉求依然是碧桂园的重心。2015年碧桂园斥资560亿元拿地，全年新增172宗土地，新获取土地预期建筑面积3821万平方米。

截至2015年12月31日止，碧桂园已摘牌签约的可售建筑面积达到1.1亿平方米。经过2015年的大举拓展，碧桂园已经成为继恒大、保利之后土储规模突破1亿平方米的又一家千亿房企。

不过，在规模之外，碧桂园也不得不正视毛利率下滑的问题。2015年，碧桂园毛利率仅为20.2%。对此，吴建斌则表示，“20.2%已经到了低点，因为2015年的毛利率是2014年的销售结算，2015年新购买的土地会带来更高的毛利率，因此今年我们有信心毛利率会有改善”。

500亿买地预算与三四线升价

截至2015年底，碧桂园已签约或已摘牌的项目总数为384个，其中379个项目位于中国，马来西亚4个项目，澳大利亚1个项目。而仅在2015年，碧桂园新增土地就达到172宗。

对于2015年560亿元的拿地金额，吴建斌也坦言超过了集团年初的预算，“2015年初，拿地预算是200亿元，实际上最后是560亿元，多了300多亿元。因为我们看到政策形势有所好转，并购机会也多了，所以多买了一些地。”

据莫斌介绍，在2016年，碧桂园依然维持500亿元的买地预算。“500亿元的买地预算是年初的安排，中国的经济目前比较严峻，我们相信中央政府会将中国的经济带向正常健康的发展轨道，我们要抓住这个机会，越是经济严峻的时候，越是我们的机会，要储备更多的优质土地。”

但对于一线城市，碧桂园则保持较为审慎的态度。莫斌表示，碧桂园对一线核心地段将保持关注和审慎参与，“因为一线城市的投资额比较大，要根据自己的经营情况来做”。

负责碧桂园一线事业部的朱荣斌亦对观点地产新媒体表示，一线城市风险并不小，“部分一线城市的高价地块风险还大过三四线城市”。其同时也明确，由于超出了公司的授权价格，碧桂园确已退出曾与中国金茂以联合体拿下的北京丰台地块。

而一线城市周边和二线强省会城市将成为碧桂园重点狩猎对象。“在这些地方，我们准备打造粮仓型项目”，莫斌同时强调，“三四线城市是我们的优势，也是碧桂园绝对不能放弃的。”

据介绍，2016年碧桂园面向市场总货量约3000亿元，其中来自一二线目标市场的货量为1620亿元，占总货量的54%。因此，“力求规模的增长”被列为碧桂园未来发展的重要方向。但谋求规模的同时，毛利率下滑以及债务结构也成为其需要着力改善的一面。

毛利率降低与永续债的上升

截至2015年12月31日止年度，碧桂园总收入为1132.2亿元，同比增长约33.9%；其中物业销售收入1,094.6亿元，同比增长33.7%，涉及销售面积共1767万平方米，同比增长约45.1%。

数据显示，碧桂园土增税拨备前毛利约为228.6亿元，同比增长3.7%；股东应占利润约为92.8亿元；核心净利润达97.1亿元，同比增长5.1%。

尽管毛利和净利有所增长，但碧桂园2015年毛利率仅为20.2%。对此，吴建斌解释称，主要原因是2015年交付的产品中大部分是2014年签约，而2014年市场环境较差，拉低了毛利，“2015年新购买的土地会带来更高的毛利率，因此今年毛利率肯定会有改善”。

莫斌的回答则更为肯定，“可以肯定告诉大家，今年的毛利率一定会提升。因为2014年是行业困难年，我们采取了多种策略，包括价格策略，因此毛利率下降了。”

“为什么说今年肯定会提升？首先，土地和市场方面做了优化，现在是一二三四线齐头并进，在三四线城市，面向改善性需求做高端项目，价格比同行在同一地段的项目要贵10%-20%左右。其次，我们实行了内部合伙人机制，坚持下去的话，不仅毛利率水平会提升，而且整个公司财务状况会得到进一步善。”

对于三四线城市去库存压力，莫斌认为政策走势正在释放利好，“国家的政策是大力去库存，我相信未来的金融政策，税收政策和各项刺激政策，一定会倾斜于三、四线。而且在三、四线城市我们是品牌供应商，存货的年限不长，品质优良，未来只会升价销售，不会降价销售。”

值得注意的是，与毛利率一样备受投资者关注的还有碧桂园永续债的上升。2015年碧桂园永续债规模增长至195亿元。

“一方面是去年买地需要很多的资金，另外我们也做了并购方面的资金准备，涉及地产和非地产业务”，吴建斌解释称，由于截至2015年底部分并购并未达成，“因此这个钱也没有花出去，到去年底我们的现金达到了500亿元”。按照碧桂园计划，对于到期永续债，其将在2016年归还本息。

以下为碧桂园控股有限公司2015年度业绩发布会现场问答实录

现场提问：碧桂园森林城市去年销售金额大概多少？今年销售计划如何？中国内地和其他地区买家各占多少比例？

莫斌：森林城市的销售周期是20年，没有明确销售目标。去年12月20日做了内部预开放，根据预售证情况，推出了不到3个亿货源，此后得到集团内部人员踊跃购买，一抢而空。

今年1月22日做了开放，主要面向中国大陆市场，可以组团登岛，没有做大量推广计划。3月6日，马来西亚首相纳吉和柔佛州苏丹正式将森林城市宣布为免税岛，相关的企业可以免所得税，因此3月6日是正式的开放期，现场登岛情况比之前有大幅度的改善。

因为面向中国大陆为主，因此大陆市场占80%以上。

森林城市有20年周期，未来一定能给碧桂园带来持续销售，更重要的是持续利润增长。我们把它当做宝贝，慢慢做成未来城市的榜样。

现场提问：据介绍，马来西亚项目比内地利润率高，具体数据是多少？未来海外发展战略是什么？

莫斌：森林城市利润率确实比国内项目高，只要自己打造好，利润空间会越来越好。

因为前期投入要看如何分摊，将分摊的标准制定后，就会有准确利润水平，所以暂时没有准确数据，但一定比国内项目利润率要高。

海外发展战略来说，我们抱着谨慎态度。森林城市是巨大的项目，成功与否对我们而言有至关重要作用，目前来说是顺利的，将这个项目做成功后会进一步考虑海外扩张。

现场提问：2015年碧桂园负债比率有所提升，从此前的66%上升到80%，未来如何降低？

吴建斌：我们反复强调碧桂园是稳健经营的企业，因此负债率要控制在70%左右，未来也将坚守这一比例，肯定不会上升至80%或90%。

现场提问：虽然一直强调对今年毛利率有信心，但碧桂园现在的库存还是较大，如何平衡二者间的关系？

吴建斌：2015年的毛利率大概是20.2%左右，已经到了低点，因为今年看到的毛利率是2014年销售货源的结算。而2015年和2016年上半年的销售会在2016年结算，因此毛利率会高于20.2%。

所谓的库存，从我们分类来讲，超过两年期的也就100亿货值，一年之内的占到了80%到90%，因此去库存压力并不太大，是正常销售节奏。

其实，碧桂园2015年的库存已从1129亿元降至1085亿元，减少了44亿元。在国家大力推行“去库存”背景下，相信今年会在1085亿元基础上有所下降。

去年，公司买地投资量比较大，买地金额也从年初的200亿元目标上升至500亿元，多出了300亿元。这是因为受政策的刺激国内地房地产市场有所好转，加上土地市场并购机会增加。总的来说，拿的都是好土地，2016年陆续推向市场后能卖出很好的价格。

莫斌：国家的政策是大力去库存，供给侧改革。政策出台后，一线城市应声上涨，但国家是希望三四线城市去库存，相信未来的金融、税收和各项刺激政策，一定会倾斜于三、四线。

碧桂园是三四线城市的品牌供应商，存货年限不长且品质优良，我们只会升价销售，不会降价销售。

现场提问：碧桂园在一二线与三四线的毛利差别有多大？今年毛利总体会提升的原因是什么？

吴建斌：去年新增土地一是面向一二线客户，另外是一二线增量土地储备，财务指标达到了60%左右，相信一二线城市带来的毛利率会高于过去毛利率。

2015年新购买土地会带来更高毛利率，我们有信心从售价、成本控制及财务融资成本等方面改善毛利率。

朱荣斌：去年在一二线拿的土地比较多，目前在一线土地储备达到490万平方米左右，货值在500亿。一线城市如果持续升温的话，房价会进一步提高，该区域利润是可以期待。

莫斌：可以肯定地告诉大家，公司今年的毛利率一定会提升，因为2014年是困难年，我们采取了多种策略，包括价格策略，因此毛利率下降了。

为什么说今年肯定会提升，首先在土地和市场方面做了优化。现在是一二三四线齐头并进，北京、上海、广州全面进入。

我们是比较审慎的，因为一线城市投资额比较大，利润是否会进一步提升，要根据自己的经营情况及市场情况来做。

公司在一线城市周边和二线强省会城市储备了大量土地，准备打造粮仓型项目，已开盘项目均给我们带来了非常好的利润。

做三四线城市是我们的优势，绝对不能放弃，不能说一二线好，就放弃了三四线城市。现在做一二线城市的不敢去三四线城市，而做三四线城市的时候，会进行客户群分类。

现在面对三四线城市是做改善型需求，通常所说的“劳斯来斯”的高端化项目。我们坚持高周转，价格比同行在同一地段的项目贵20%左右，这也会提升我们的利润率。我们不是盲目提高价格，最重要的是以销定产。

此外，我们实行了内部合伙人项目，并于2014年实行了同心共享，这两个激励机制是相辅相成。从2014年10月份到去年年底的168个项目，73个项目开盘，净利润水平达到了12%，强制跟头年化回报率达到了56%。

坚持下去的话，碧桂园的毛利率水平会提升，公司的净利润和各项财务指标都会得到相应的改善。

现场提问：目前碧桂园正在朝着高端化、国际化方向发展，这跟原来的印象不同。这是否意味着未来三四线城市拿地策略的调整？未来是否考虑其他海外国家的机会？集团并购方面有怎样的打算？

莫斌：三四线是改善性需求，不能说是完全的高端化，面向当地富裕的人群，这是我们的定位。

我们选择土地就会重视地段，如果在县城的话，就是县城的中心；如果是地级市的话，就是地级市的中心或者是边缘的中间。现在对地段的要求越来越严格，要求是富裕人群或者是改善型需求，再加上学区房，将我们的产品线打造得更好。

“劳斯来斯”产品线是带精装修的，设计、户型和产品的定位，都是经过细致的市场调查得出的，特别是主席倾注了大量的心血在产品定位和项目规划。

现在推出的三四线城市基本上卖得非常好，首期去化率都超过了65%，而且是持续升价，不是销售完了，后续的产品会降价或者是保持稳定的价格，我们是持续升价，而且越卖越好。

海外发展是长期的战略，我们会很谨慎，每去一个地方，都会先做一个小项目，先派一个小分队，通过小项目的成功，了解当地的法律法规和市场的需求，然后做下一步的发展。

印尼我们派集团副总裁去了三年，到今年为止都未拿项目，海外的项目只许成功，不允许失败；而澳大利亚莱德花园基本售謦，希望未来有合适的土地就会做，包括三四线的收购，只要合适土地和资源，都会进一步的加强。

现场提问：碧桂园今年的销售目标是多少？今年一线城市项目增加，销售预计会增加多少？

莫斌：今年定的销售目标是1680亿元，没有包括海外市场，海外没有限定目标，是有空间做得更好。

一线城市的售价比三四线城市高很多，在一线城市及其周边布局，包括三四线做改善性需求，我们相信均价会进一步的提高。

现场提问：今年碧桂园预计500亿元拿地，预算的策略是怎样的？去年首次进入深圳后，现在叫停首付贷政策，是否对你们有影响？

莫斌：500亿元买地预算是年初的安排，虽然中国经济目前比较严峻，我们相信中央政府会将中国的经济带向正常健康的发展轨道，我们要抓住这个机会，越是经济严峻的时候，越是我们的机会，要储备更多的优质土地。

但不会盲目举牌地王，而是寻找优质的土地购买和并购，我们会根据市场的情况，做进一步的调整和安排。

关于首付贷的规范治理，这是规范房地产市场，从而起使其更加健康，我们对此是欢迎的。完善透明的机制和健康发展的法制，对碧桂园来说是特别大的利好，我们做三四线城市是一手一脚辛苦打拼出来的，我们的生存能力是非常强大的。

现场提问：物业分拆上市目前进展情况如何？选择在A股还是香港上市？

吴建斌：物业管理上市工作正在推动和进行之中，上市选择在中国内地的上海，申请表已经报出去，等待审查之中。

我们期待在今年年底完成上市，但这取决于国家审批的速度，速度快就可以今年完成，速度慢就要拖延。到目前为止，各方面的进展工作非常顺利。

现场提问：年报显示，碧桂园的永续债新增160多亿元，这些方面的发展情况如何？

吴建斌：永续债去年新增加了160多亿，现在总共加起来是195亿元。一方面是去年买土地需要很多的资金，同时，我们做了并购方面的资金准备，一类是地产业务，一类是非地产业务。

我们要将资金准备好，然后做并购的工作。但去年12月31日这个事情未发生，因此这个钱就未花出去，这样我们的现金也增加了，到了去年年底现金达到了500亿元。

现场提问：去年外汇市场大幅波动，很多房企都有汇兑损失，碧桂园现在人民币和外币的结构是怎样的？今年有怎样的对冲工具？

吴建斌：去年人民币相对于美元而言波幅比较大，一波动我们就开始研究，到底如何锁定人民币与美元的汇率，基本上有方案了，所以外对冲比较少。

今年将近过了三个月的时间，我们做了20多亿美元与人民币对冲，将人民币与美元锁定在一定的区间，我们正在慎重的做这方面工作，毕竟是风险比较大的事情。

现场提问：公司今年的融资通道，是否以国内融资为主？借贷成本是否有下降空间？

吴建斌：两边的融资都是相通的，一是香港，一是国内的融资通道。我们要不断平衡融资成本，哪里成本低，就在哪里融资。

因为主要业务在中国大陆，国内融资畅通的情况下，更多的借助国内融资的渠道，融资后在国内使用。

在马来西亚的投资，如果需要外汇的时候，一方面考虑到人民币出境的问题，如果出境很畅通，目前的阶段，融美元量会少一些，如果通道受到限制，就会继续增加境外的融资，减少境内融资的比例。

马来西亚融当地货币工作正在做，去年发行了伊斯兰债，这是首创。今年继续用金海湾和森林城市继续融当地的货币，可以更好的防范汇率风范。

关于融资成本，我们会继续的做。过去两年融资成本大幅度下降，去年下降的幅度更大。我们要继续做好这项工作，2016年融资的成本会从现在的6.2%下降到5%到6%之内。

现场提问：2015年公司派息减少12%的原因是什么？去年净负债率下半年有所下降，未来情况是怎样的？

吴建斌：虽然同比减少，但这个派息还是比较正常，大约是核心利润30%左右。而2014年的派息也大概是这个水准，并没有什么变化。