瑞威资本拟于全国收购购物中心 未来几年将连锁扩张

　　瑞威资本商业地产业务合伙人、上海信韬商业投资管理有限公司董事长潘韬3月16日接受《第一财经日报》记者专访时透露，由于看好未来的商业地产市场，瑞威资本近期收购了位于福州和上海青浦的两个在建购物中心项目，未来数年内将以债权投资或股权投资的方式在全国收购购物中心，并以统一品牌进行管理。

　　瑞威资本成立于2010年1月，是一家资产管理公司，其项目遍及中国上海、天津、西安等十多个城市，共发行基金27只，包含信托/资管计划、契约型私募基金、非特定投向FOFs等，管理资产规模逾人民币100亿元。

　　“这几年有太多的新建商业体项目进入市场，但是真正懂得运作商业管理的人很少，我们看到大量的商业项目延期或是空置率很高，即便是已开业的购物中心也招商困难，去年很多实体零售业者经历了艰难的关店潮。”潘韬表示，商业地产开发是一个多链条的产业，包括项目定位、招聘运营、管理、资本运作。因此开发商要做商业地产最起码需要具备三种基本能力：开发能力、商业的能力、金融能力。以前做住宅为主的开发商，或是做空调的、做饮料的、做银行的都在进入这个行业，这存在巨大风险。转战商业地产的风险包括对商业地产本质和产业链认知不足;缺乏核心商业资源;缺乏产品能力;对各个专业的协调和控制不足;很难组建专业的核心团队等。

　　在潘韬看来，现在中国购物中心业态比较活跃，但有价值的品牌不会超过1200个，全国有将近5000个购物中心都在抢市场，所以一个公司没有足够商业资源的累积，商业地产开发会面临很大的风险。

　　“大家都认为，既然如此，市场又走低，那是不是就没有必要投入购物中心这类商业体了?当然不是。实际上，消费者还是有需求的，电商冲击的是高标准化商品，比如电器，以及低价服饰类商品，但对于其他货品而言，实体店依旧有发展空间。商业地产面临的问题是缺乏专业的管理和运作，因此我们未来的发展一方面将进行资本收购，一方面将对收购而来的项目进行专业商业管理。”潘韬告诉《第一财经日报》记者，目前瑞威资本收购了福州和上海青浦的两家购物中心，都是在建项目，后者就是由于开发商不懂商业管理而出售了该项目。

　　“福州项目的收购约5亿元，是以债权收购方式进行，上海青浦项目以股权收购方式拿下，约4亿元。未来瑞威资本会在全国的一二线城市进行类似的在建存量商业体项目收购，然后将项目交给专业运营者、合作方信韬商业进行管理。并且我们会打造一个统一品牌来连锁化运作购物中心，分为城市购物中心和社区购物中心两大类产品，在选址上，将更注重一线城市，因为一线城市的购物中心利润是二三线城市的4-5倍。”潘韬透露。

　　《第一财经日报》记者注意到，如今在一线城市选址做实体零售已越来越困难，很多项目在选址方面会有先天不足。

　　对此，潘韬表示，也注意到该问题，因此未来在收购和打造购物中心项目时会尽量在相对空白且具有潜力的一线城市近郊地区开发，此次收购的青浦项目就位于上海近郊地区。

　　“近郊购物中心市场在未来会有很大发展，但需要注意的是，对运营购物中心项目要有耐心，不可急于赚快钱，一个购物中心店投资回本期通常在10-12年，业者一定要有长期计划。”潘韬坦言。